Podemos parar de pagar o aluguel em caso de infiltração?

A interrupção do pagamento da renda é legítima somente se os defeitos impedirem completamente (e não simplesmente limitarem) o gozo da propriedade.

Podemos parar de pagar o aluguel em caso de infiltração?

Contrato de locação e direito de gozo pessoal

esperança de gozo da casa

o arrendamento é de acordo com oart. 1571 c.c. o contrato com o qual uma parte é obrigada a fazer a outra desfrutar de uma coisa móvel ou imóvel por um certo tempo, para uma certa quantia.
No que diz respeito ao arrendamento aqui, portanto, é um contrato que dá origem ao direito de uma das duas partes gozo da propriedade locada.
No contrato de locação títulos das partes giram em torno do conceito de gozo do bem: na verdade, enquanto o proprietário deve entregar a coisa para o inquilino bom estado manutenção, mantenha-o em um estado adequado para uso combinado e garantir a sua paz gozo pelo inquilino (v. art. 1575 c.c., intitulado principais obrigações do locador ), por sua vez, o maestro deve: entrega a coisa é usá-lo com o diligência do bom pai de uma família e pagar a taxa acordada (v. art. 1587 c.c. intitulado principais obrigações do condutor).

Contrato de arrendamento e serviços correspondentes

Portanto, entre as obrigações impostas às partes, enquanto o locador deve entregar a propriedade e permitir o gozo, o inquilino, por sua vez, deve pagar a taxa, bem como utilizar a propriedade arrendada de acordo com critérios de diligência. A ligação entre os dois benefícios é basicamente aqui.
Então, é claro que desde que o maestro aproveite o bom, não pode se recusar a pagar a taxa; em caso de redução do gozo, pode solicitar a redução da taxa, em analogia com as disposições doart. 1584 c.c. sobre a falta de prazer da propriedade em caso de reparos (ver Cass. n. 14739/2005), mas não pode recusar completamente, incorrendo em outra forma no risco de rescisão do contrato por falha e sua condenação do pagamento de atrasos.
A jurisprudência sobre isso é constante.
O motivo dessa orientação está no fato de que o não pagamento da taxa é desproporcionado no que diz respeito à limitação do gozo do imóvel, alterando assim a sinalagma lugar na base do contrato. O conceito que o juiz usará para fazer sua avaliação é o da relação de proporcionalidade entre o comprometimento do gozo da coisa e o não pagamento ou o pagamento reduzido da taxa.
Esta proporcionalidade será, portanto, certamente excluída no caso de falta de pagamento por uso reduzido (mas não ausente) da propriedade.
A regra que poderia justificar a decisão do inquilino de suspender o pagamento da taxa é inserida noart. 1460 c.c., onde é estipulado que em contratos com serviços correspondentes cada um dos contratantes pode recusar-se a cumprir sua obrigação se o outro não cumprir. Além disso, a execução não pode ser recusada se, tendo em conta as circunstâncias, a recusa for contrária à boa fé.
No contrato de locação, esta regra não é considerada pelos juízes para legitimar a suspensão ou redução unilateral da taxa no caso de limitação de gozo apenas (ver entre muitos Cass. n. 261/2008 e Cass. n. 14739/2005).
A decisão mais recente para este efeito pelos juízes de legitimidade é a ordem n. 1317 de 2015; com esta disposição, os juízes confirmaram a orientação descrita aqui ao decidir textualmente que De fato, o Tribunal tem a orientação correta, de fato, do princípio - corretamente aplicado pelo tribunal de mérito - segundo o qual, em termos de deixar o locatário não poder se abster de pagar a taxa, ou reduzi-la unilateralmente, redução ou diminuição no gozo do ativo, mesmo quando se assume que este evento está ligado ao fato do locador. A suspensão total ou parcial do cumprimento da obrigação do locatário é, de facto, legítima apenas se o locador não proceder a uma indemnização completa, constituindo uma alteração da sinagoga contratual que determina um desequilíbrio entre o desempenho das partes (ver., entre outros, o sentença de 10 de janeiro de 2008, n. 261e oordenança 23 de junho de 2011, n. 13887).
Tudo isso não muda se a causa da reclamação for devida à arrendador (veja também Cass. n. 13887/2011).

Redução de taxa

pagamento da taxa

Em caso de limitação de gozo, se a suspensão do pagamento da taxa é excluída, é admitido redução; não pode, no entanto, ser unilateralmente, mas pode ser combinado com o proprietário, ou deve ser decidido pelo juiz. Com efeito, a sentença em que se expressa, confirmando, a ordem citada pelo Tribunal de Cassação, depois de ter declarado a rescisão do contrato devido a grave indemnização do inquilino por falta de pagamento das taxas, condena-o a pagar honorários não pagos, reduzindo-os no entanto, 10% em consideração da diminuição do aproveitamento da propriedade.

O caso de infiltrações

No caso decidido pelo acima mencionado ordenança n. 1317 de 2015 a disputa originou-se da presença de infiltração no prédioque evidentemente, não tendo feito o gozo do bem impossível, não foi considerado um motivo para justificar tal suspensão. Outras decisões dizem respeito, por exemplo, casos de incêndio (v. Cass. n. 261/2008), redemoinho (v. Cass. n. 13133/2006), ampliando a estrada com interconfessional viária (v. Cass. n. 14739/2005) etc...

Compensação por danos

Se as condições forem cumpridas, o inquilino pode obter danos do senhorio; veja por exemplo a sentença do Corte de Cassação n. 15372/2010 onde - note-se que se enquadra nas obrigações do locador que de supervisão e custódia do imóvel alugado - conclui-se em acreditar imputável a obrigações contratuais e por defeito para determinar um dano contratualmente indemnizável, a conduta do senhorio que, proprietário de todo o edifício, ignora a manutenção do telhado na medida em que as instalações de um inquilino não estão disponíveis devido a de infiltração significativa de água.



Vídeo: Infiltração no imóvel locado - Quem deve pagar o reparo? Inquilino ou proprietário? - Fala aí Téo