Você pode vender uma casa com um inquilino dentro?

O que acontece se o senhorio decidir vender o apartamento. Quando o direito de preemp√ß√£o do locat√°rio e prote√ß√Ķes √© acionado. Que diz a lei sobre isso.

Você pode vender uma casa com um inquilino dentro?

Venda de casas para alugar

o venda de um apartamento concedido alugado é definitivamente um tema quente.
O que acontece se o propriet√°rio da casa alugada decidir vender a propriedade?
O que o inquilino deve fazer?
Ele pode ficar no apartamento ou procurar uma nova casa?
Vamos ver como eles devem se comportar propriet√°rio e inquilino, a fim de evitar disputas desagrad√°veis.
o venda de im√≥veis quando uma concess√£o est√° em andamento, √© um assunto delicado que deve ser tratado com as precau√ß√Ķes necess√°rias. Tentamos esclarecer, para eliminar qualquer d√ļvida sobre o assunto.

O primeiro aspecto a destacar é que quando o locador pretende vender a propriedade, o arrendamento mosto continuar mesmo com o comprador da casa.
Na verdade, tem o artigo 1599 do Código Civil italiano que a transferência, por exemplo, da propriedade alugada implica a aplicabilidade do terceiro comprador do contrato de locação que tem uma data anterior à escritura de venda.
Então, o que vem a ser chamado é o que acontece atribuição legal do contrato arrendamento, com base no qual o comprador se realiza ex lege no contrato acima mencionado.
No entanto, para um quadro completo da situação, é importante esclarecer em quais casos o locatário tem direito a preferência em referência à venda a ser feita.

Venda de casa para alugar


Outro aspecto a ter em mente √© a poss√≠vel presen√ßa de um cl√°usula, no contrato de arrendamento, que expressamente sanciona a dissolu√ß√£o do mesmo para a venda do ativo (ver as disposi√ß√Ķes do artigo 1603 do C√≥digo Civil).
Neste caso, o comprador pode aproveitar-se do direito de dar ao inquilino licença para arrendamento terminado com o aviso exigido por lei (artigo 1596 do Código Civil). O inquilino será obrigado a liberar a propriedade e ele não terá direito a qualquer indenização por danos.
Voltando à direita de preempção, vemos abaixo o que a lei diz sobre o assunto em questão, a fim de esclarecer quais são os inquilinos e os limites para o exercício de seu direito.

Casas à venda: qual é o direito de preferência do inquilino?

Com base nas disposi√ß√Ķes da Lei no. 431 da reforma do arrendamento de 1998, em caso de venda dell 'im√≥vel usado como uso residencial, o inquilino pode reivindicar o direito de prefer√™ncia.
Em que consiste esse direito e como esta lei consiste? A situação deve ser considerada de forma diferente, dependendo se o primeiro termo contratual expirou ou não.
Dentro primeiro prazo contrato, o cancelamento pelo propriet√°rio √© v√°lido apenas por uma das raz√Ķes previstas no art. 3 par√°grafo 1 da lei 431/98. Entre esses motivos, est√° a venda do im√≥vel. Portanto, se dentro do per√≠odo acima mencionado, o locador indicar sua inten√ß√£o de vender o apartamento, ele deve cancelar o arrendamento para prevenir autom√°tico renova√ß√£o (cancelamento para arrendamento final). Na carta de cancelamento, ele ter√° que explicar as raz√Ķes da decis√£o, entre as quais h√° precisamente a venda Propriedade.
A comunicação acima mencionada, que tem a função de informar antecipadamente o inquilino sobre a intenção de transferir a propriedade do imóvel alugado para outros, deve ser encaminhada com aviso de 6 meses em comparação com o termo do contrato.

Direito de primeira recusa


Neste ponto, o direito de preferência do inquilino para possíveis compradores é tomado.
Qual é o direito de primeira recusa?
Mais em geral √© o direito segundo o qual um sujeito, no caso de estabelecimento de uma transa√ß√£o legal, √© preferido sobre outros assuntos e sob as mesmas condi√ß√Ķes.
Uma condição essencial para o proprietário não renovar o aluguel com o direito de preferência do inquilino, é que o arrendador não tem o propriedade de outra propriedade para uso residencial, além de que possivelmente usado como uma casa.
Para dar um exemplo, vamos supor que um contrato de arrendamento de 3 anos mais 2 tenha sido estipulado.
No final dos três anos e com pelo menos 6 meses de antecedência, o locador poderá vender o imóvel enviando uma carta de cancelamento para comunicar o contrato final. Neste caso, o direito de preferência do inquilino existirá. Isso significa que, pelo mesmo preço, o proprietário terá que preferir seu inquilino em comparação com outras pessoas que irão propor para a compra da casa.
O senhorio dever√°, portanto, comunicar um condutor as condi√ß√Ķes e pre√ßo da venda eo inquilino deve informar o propriet√°rio do desejo de aproveitar-se do direito de prefer√™ncia no per√≠odo de 60 dias desde o recebimento da comunica√ß√£o.

Venda de imóveis arrendados


Se o cancelamento for feito sem cumprir a lei, a transferência da propriedade da propriedade para o novo comprador deve estar em conformidade com o contrato de locação atual que será renovado automaticamente. O novo comprador do edifício assumirá os direitos e deveres decorrentes da locação que permanecerá em pé com um assunto diferente na qualidade de senhorio.
Se o desejo de vender e n√£o renovar o arrendamento se repetir depois o primeiro prazo o dono n√£o √© necess√°rio para comunicar as raz√Ķes de sua decis√£o.
Você só terá que enviar a carta de cancelamento com o aviso exigido por lei.
Não há preferência, portanto, neste caso ou na hipótese em que o arrendador detém a propriedade de outros edifícios com uso residencial.
Em qualquer caso, conforme previsto no artigo 1.¬ļ do decreto ministerial de 30 de dezembro de 2002, o propriet√°rio da casa colocada √† venda tem sempre o direito de deduzir o inquilino. √Č bom, na verdade, n√£o criar situa√ß√Ķes de desgaste com seus inquilinos.
Ele enfatiza a import√Ęncia de um comunica√ß√£o oportuna; Perguntar ao inquilino se ele est√° interessado na propriedade ajudar√° a melhorar as rela√ß√Ķes, evitando situa√ß√Ķes de conflito grave que sejam prejudiciais para ambas as partes. Isso permitir√° uma colabora√ß√£o m√ļtua entre eles e, acima de tudo, tornar√° mais f√°cil para o inquilino procurar uma acomoda√ß√£o alternativa v√°lida.

Excep√ß√Ķes ao direito de prefer√™ncia

Depois de examinar as situa√ß√Ķes em que o inquilino pode exercer o direito de prefer√™ncia, deve esclarecer-se que existem alguns exce√ß√Ķes √† regra.
De fato, há casos em que, apesar da presença dos requisitos acima, o direito de preferência não existe em favor do inquilino.
Vamos ver quando isso est√° certo n√£o pode ser considerado operacional.
Primeiro de tudo, se a propriedade arrendada é em copropriedade com outras pessoas por meio de comunhão hereditário. Neste caso, o direito de preempção dos co-herdeiros reconhecidos pelo artigo 732 do código civil prevalece.
Outra exce√ß√£o √© quando a venda deve ocorrer em favor da c√īnjuge o arrendador ou parentes dentro do segundo grau. Neste caso, o inquilino n√£o tem direito a qualquer direito que possa afirmar, embora em alternativa.

Como exercer o direito de primeira recusa

Para concluir este tópico, vamos ver quais são os modalidade com o qual o inquilino pode exercício o direito de primeira recusa.
O que ele deve fazer para afirmar seu direito?
A este respeito, faz-se refer√™ncia √†s disposi√ß√Ķes do artigo sobre o assunto 38 da lei sobre a taxa justa:

No caso de o propriet√°rio pretender transferir a propriedade arrendada para considera√ß√£o, ele deve informar ao inquilino um documento notificado por um oficial de justi√ßa. A comunica√ß√£o deve indicar a considera√ß√£o, a ser quantificada em cada caso em dinheiro, as outras condi√ß√Ķes sob as quais a venda deve ser conclu√≠da e o convite para exercer ou n√£o o direito de prefer√™ncia. O inquilino deve exercer o direito de prefer√™ncia no prazo de sessenta dias a contar da recep√ß√£o da comunica√ß√£o, com escritura notificada ao propriet√°rio por um oficial de justi√ßa, oferecendo as mesmas condi√ß√Ķes que as que lhe foram comunicadas. Quando o direito de prefer√™ncia √© exercido, o pagamento do pre√ßo de compra, salvo indica√ß√£o em contr√°rio no aviso do locador, deve ser feito no prazo de trinta dias a partir do sexag√©simo dia seguinte ao da notifica√ß√£o da comunica√ß√£o pelo propriet√°rio, juntamente com a estipula√ß√£o do contrato de compra ou contrato preliminar. No caso em que a propriedade √© alugada a mais de uma pessoa, a comunica√ß√£o referida no primeiro par√°grafo deve ser feita para cada um deles. O direito de prefer√™ncia pode ser exercido conjuntamente por todos os inquilinos, ou, se algu√©m o renunciar, pelo restante ou pelo inquilino restante. A alegada alega√ß√£o de que, no prazo de trinta dias a contar da notifica√ß√£o referida no primeiro par√°grafo, n√£o comunicou aos outros interessados ‚Äč‚Äča sua inten√ß√£o de se valer da preemp√ß√£o, considera-se que renunciou √† mesma antecipa√ß√£o. As disposi√ß√Ķes deste artigo n√£o se aplicam nos casos previstos pelo artigo 732 do C√≥digo Civil italiano, para o qual a preven√ß√£o funciona a favor dos co-herdeiros, e no caso de transfer√™ncia feita ao c√īnjuge ou parentes de segundo grau. Artigo 38.¬ļ (Lei justa)

O artigo 39 afirma que:

Caso o senhorio n√£o notifique o locat√°rio da comunica√ß√£o acima referida ou se o pre√ßo indicado for superior ao pre√ßo a ser vendido a terceiros, a pessoa com direito a prefer√™ncia ter√° o direito de resgatar o im√≥vel. Vamos ver o que o artigo 39 da lei sobre o justo c√Ęnon diz sobre isso. Se o propriet√°rio n√£o fornecer a notifica√ß√£o a que se refere o artigo anterior, ou a contrapartida indicada for superior √† que resultar da transfer√™ncia da propriedade para considera√ß√£o, a pessoa com direito a prefer√™ncia poder√°, no prazo de seis meses a partir do registro do contrato, resgate a propriedade do comprador e de qualquer outro sucessor. Quando o direito de resgate for exercido, o pagamento do pre√ßo dever√° ser feito no prazo de tr√™s meses consecutivos, quando n√£o houver oposi√ß√£o ao resgate, desde a primeira audi√™ncia da respectiva senten√ßa, ou desde o recebimento da escritura com a qual o o comprador ou o subseq√ľente que tenha a causa se comunique antes da audi√™ncia para n√£o se opor ao resgate. Se, por qualquer motivo, o comprador ou o requerente subsequente fizer obje√ß√£o ao resgate, o prazo de tr√™s meses ser√° contado a partir do dia em que a senten√ßa que define a senten√ßa se tornar definitiva. Artigo 39.¬ļ Taxa justa da lei

O que fazer, portanto, se o locador não garante a direito de preferência encarregado do inquilino?
dentro 6 meses a partir da transcrição do ato, o condutor vontade redimir a propriedade processando o comprador. Para resgatar a casa terá que pagar o preço indicado na venda no prazo de 30 dias.
O inquilino tem o direito, no entanto, de solicitar tamb√©m compensa√ß√£o para dano n√£o menos de 36 meses da √ļltima renda paga.



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