É possível obter uma nova entrada no hall de entrada do condomínio?

O proprietário do edifício no piso térreo pode abrir uma nova entrada com vista para o lobby do condomínio e, em caso afirmativo, quais são os limites deste poder?

É possível obter uma nova entrada no hall de entrada do condomínio?

Abrindo novas entradas: servidão ou uso do comum?

entrada

Esta é a pergunta respondida pelo Suprema Corte com uma portaria recente (Cassette 24295/14), rejeitando, no que nos diz respeito, a hipótese de que constituição de servidão e em geral que há um uso do comum em violação de arte. 1102 c.c.
Neste caso, um disputa de condomínio levou as partes, dono único e condomínio, até o terceiro grau de julgamento para ouvir o juiz verificar se, como mencionado, o proprietário poderia ou não legitimamente fazer a abertura desta nova entrada.
Os juízes dos dois primeiros graus de julgamento aceitaram as razões do proprietário e, de fato, as sentenças foram contestadas pelo condomínio.
Em particular, no terceiro grau o condomínio contestou, no mérito, a violação e má aplicação do art. 1102 c.c., afirmando que o tribunal nacional, considerando a abertura do novo acesso ao terraneo local, [...] adequado também para garantir aos demais condomínios ouso do hall de entrada da escada, [...] teria realmente constituído uma facilidade de entrada no hall de entrada acima mencionado em favor do réu.
Basicamente, foi alegado que veio feriu o direito de usar a coisa comum sancionado pelo art. 1102 c.c. através do estabelecimento de uma servidão.
Depois de ter excluindo qualquer dúvida sobre a qualidade do condomínio por parte do acusado e, portanto, de sua atitude tanto para contestar a resolução da assembléia quanto para utilizá-la como bem comum nos termos do art. 1102 cc, o hall de entrada da escada do condomínio, a sentença vem ao cerne da questão.

Aberturas para propriedades e servidores de terceiros

Deve ser excluído, afirma o tribunal, que se enquadra na hipótese de constituição de servidão: não considera pertinente a referência à jurisprudência do mesmo tribunal sobre o estabelecimento de servidão de passagem em bens condominiais, por causa da diferença entre o fato real ocorrido e o previsto pela orientação em questão. De fato, o endereço de quo se refere à hipótese do estabelecimento da servidão de passagem em ativos condominiais para permitir uma conexão direta entre propriedades separadas de propriedade do mesmo privado (ver, ex multis, Cass., 18-09-2013, No. 21395, Cass., 06-02-2009, N° 3035, Cass., 19-04-2006, N° 9036, Cass., 13-01-1995, N° 360).

Entrada na casa

Ao contrário, neste caso a ordem limitava-se a solicitar a abertura de uma nova entrada para sua propriedade próxima ao saguão do condomínio, de modo a obter apenas um uso mais intenso desse bem comum, sem, portanto, excluir os outros condomínios do uso da propriedade em questão.
Com efeito, os acórdãos referidos pela recorrente e mencionados pelo Tribunal na disposição em causa dizem respeito a situações em que a realização da nova abertura tinha criado uma conexão com imóveis fora do condomínio, permitindo o acesso a terceiros e por esse motivo foram considerados ilegítimos, poderia dar lugar a servidão da propriedade do condomínio e não resolver a todos em um simples maior aproveitamento do comum de parte do condomínio, integrando um uso anormal e diverso, visando compensar as necessidades de um imóvel ao qual não esteja vinculado por qualquer vínculo e que possa acarretar a compra de uma servidão cobrada ao imóvel do condomínio. (Cass. 360/1995).

Uso da coisa comum e comunhão

esta, a Suprema Corte continua, ela aparece totalmente alinhada com a orientação consolidada do Supremo Tribunal, segundo a qual, em termos de comunhão, cada coproprietário tem o direito de derivar do bem comum uma utilidade maior e mais intensa do que a derivada dos outros coproprietários, desde que não seja alterada o destino do bem ou comprometido o direito de uso igual por este. Em particular, para determinar se o uso mais intenso por parte do indivíduo deve ser considerado permitido nos termos do art. 1102 bacalhau civ., não deve ter em conta o uso concreto feito da coisa pelos outros condomínios em um determinado momento, mas com o potencial em relação aos direitos de cada um.
O uso deve ser considerado em qualquer caso permitido se a utilidade adicional, extraída do coproprietário individual pelo uso do bem comum, não for diferente daquela derivada do objetivo original do bem e sempre que tal uso não originar a servidão do bem comum mencionado acima (ver Cass. 27-02-2007, No. 4617, Cass., 30-05-2003, No. 8808; Cass., 01-08-2001, No. 10453; Cass., 12-02-1998, No. 1499)
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No presente caso, esclarecem arminhos, parece claro que a abertura no hall de entrada da [...] escadaria de uma nova entrada para o terraneo intangível não impede que os outros condomínios usem o hall de entrada para chegar aos seus apartamentos. Nem, muito menos, poderia ser razoavelmente dito que a entrada em questão é capaz de alterar irreversivelmente o destino do hall de entrada.
Pelo contrário, a abertura do novo acesso à propriedade dos afetados reforçaria e fortaleceria a função do hall de entrada em questão, ou seja, o de facilitar o trânsito de condomínios, e de terceiros, de e para as unidades residenciais individuais da escala..



Vídeo: Como fazer a decoração do hall de entrada e de acesso aos ambientes