Imposto de registro e venda de terra com ruínas

No caso de venda de terrenos com ruína para fins de construção, a classificação legal da escritura para fins de registro é a venda da área construída.

Imposto de registro e venda de terra com ruínas

Venda de terrenos com ruínas para fins de construção

construção nova

O caso do √© comum na pr√°tica venda de um terreno sobre o qual existe um m√≥vel antigo, tendo em vista a demoli√ß√£o do mesmo e a constru√ß√£o de um constru√ß√£o nova (verific√°vel pela seq√ľ√™ncia de atos).
Neste caso, o inscrição do ato noagência Receita (conforme Decreto Presidencial n. 131 de 1986) deve ter em conta a intenção do edifício.
Se não for assim, cabe à Agência operar uma redesenvolvimento ato.
Este, em ess√™ncia, o conte√ļdo, aqui, do recente despacho do Tribunal de Cassa√ß√£o n.12062.
Esta conclus√£o, como veremos, n√£o √© inovadora, referindo-se a um orienta√ß√£o j√° expressas pelo Tribunal em decis√Ķes anteriores.
Examinemos, por√©m, mais atentamente a quest√£o, em primeiro lugar, considerando os factos previstos na ordem, os elementos normativos de refer√™ncia e, por √ļltimo, a jurisprud√™ncia anterior citada pela medida em quest√£o.

O caso decidido pelo Tribunal

O caso submetido √† decis√£o do Tribunal diz respeito √† venda de uma terra em que um antigo edif√≠cio foi colocado; no momento da venda, as a√ß√Ķes destinadas √† constru√ß√£o de um novo pr√©dio foram ent√£o seguidas (ap√≥s a venda, houve de fato o pedido de qualifica√ß√£o e a subsequente emiss√£o do mesmo).
Esta venda, no momento da inscrição na Revenue Agency, havia sido qualificado como uma venda de ruína.
L 'ag√™ncia de receita ele subseq√ľentemente operou um redesenvolvimento da escritura (passando da defini√ß√£o da venda de uma ru√≠na para a da venda de terrenos para constru√ß√£o) com a consequente redetermina√ß√£o (e aumento) daimposto de registro.
Foi seguido pelo contencioso, decidido em recurso, pela Comiss√£o Fiscal da Emilia Romagna, a favor dos contribuintes.
O recurso para o Supremo Tribunal é, portanto, contra essa decisão.
As raz√Ķes pelas quais o Tribunal confirmou o recurso, mais uma vez com rela√ß√£o aos fatos, dizem respeito √† considera√ß√£o da vontade real prosseguida pelas partes, ao assinar a escritura registrada, bem como aos efeitos produzidos pela mesma.

Principais elementos regulatórios na sentença

As regras, que segundo o Instituto foram violadas, pelo menos no que diz respeito ao nosso discurso, s√£o:
o Artigos. 20, 51, co.3 e 52, do Decreto Presidencial n. 131 de 1986bem como o Artigos. 1322 e 1362 do código civil.
o Decreto Presidencial n. 131 de 1986 cont√©m o Texto √ļnico sobre imposto registrar.
De acordo com oart. 20, intitulado ¬ęInterpreta√ß√£o de documentos¬Ľ, o imposto de registro "√Č aplicado de acordo com a natureza intr√≠nseca e os efeitos legais dos documentos submetidos ao registro, mesmo que o t√≠tulo ou a forma aparente n√£o correspondam a ele".
L 'art. 51, intitulado ¬ęValor dos bens e direitos¬Ľ, Co.3 e oart. 52, intitulado ¬ęAjustamento do valor de edif√≠cios e empresas¬Ľ dizem respeito √† correc√ß√£o feita pelo Instituto ao valor dos bens e direitos que s√£o objecto dos actos.
Enquanto oart. 1322c.c. intitulado "autonomia contratual", prev√™ a livre determina√ß√£o do conte√ļdo do contrato pelos contratantes, dentro dos limites da lei (co.1) ea possibilidade de celebrar contratos at√≠picos, ou seja, sem disposi√ß√Ķes jur√≠dicas espec√≠ficas, desde que visem ¬ęPara alcan√ßar interesses dignos de prote√ß√£o de acordo com o sistema legal¬Ľ (co.2).
Finalmente, de acordo comart. 1362 c.c., intitulado "Inten√ß√£o dos contratantes¬Ľ, ¬ęAo interpretar o contrato, √© preciso investigar a inten√ß√£o comum das partes e n√£o se limitar ao significado literal das palavras.
Para determinar a inten√ß√£o comum das partes, o seu comportamento global deve ser avaliado mesmo ap√≥s a conclus√£o do contrato ¬Ľ.

Jurisprudência anterior citada na portaria

demolição

Assim, o Tribunal confirmou o recurso.
Na motiva√ß√£o, em primeiro lugar, recordaorienta√ß√£o segundo a qual, j√° no passado, em rela√ß√£o a casos semelhantes, foi decidido que em mat√©ria de registro de escritura de venda de terras com a insist√™ncia de uma constru√ß√£o antiga, a presen√ßa de atos subseq√ľentes visando a constru√ß√£o de uma nova constru√ß√£o (demoli√ß√£o e pedido de licen√ßas de constru√ß√£o) envolve a remodela√ß√£o da escritura em ¬ęVenda de terrenos para constru√ß√£o¬Ľ, com o consequente ajuste do imposto de registro, j√° que a loja deve ser tributada "Por causa dos efeitos jur√≠dicos que produzem objetivamente".
Cite as frases do Corte de Cassação n. 24799 de 2014 e n. 16983/2015 (sempre decidido na sequência de recursos interpostos contra sentenças proferidas pela Comissão Tributária Regional de Emilia-Romagna).
O primeiro dos dois acórdãos citados, o n. 2479, diz respeito a um caso muito semelhante ao de hoje: a venda de terrenos com edifícios antigos, que foi seguida de uma série de actos destinados a demolir e depois construir outro edifício.
No momento do registro, a escritura havia sido formalmente qualificada como uma venda de ¬ęTerrenos dominados por um edif√≠cio antigo¬Ľ, mas foi subsequentemente retreinado pela Ag√™ncia ¬ęVenda de terrenos para constru√ß√£o¬Ľ, devido a elementos como a atividade realizada pelo comprador (empresa de demoli√ß√£o, constru√ß√£o e renova√ß√£o de edif√≠cios). Ao solicitar uma licen√ßa de constru√ß√£o, (assinar um empr√©stimo para obstruir), o pre√ßo do ativo indicado no lugar era equivalente "Cerca de dez vezes o valor cadastral do edif√≠cio".
Para a tese defendida pela Comissão Regional, segundo a qual a licença de construção não estava funcionalmente ligada ao propósito de venda, a sentença do Tribunal de Cassação opunha que os efeitos objetivos da venda deviam levar a uma qualificação diferente da própria venda.
Assim, o Tribunal concluiu, recordando a orientação dominante afirmada, para qual o ato deveria ser taxado de acordo com os efeitos legais que ele "Objetivamente" causar.
Portanto, o senten√ßa n. 24799 j√° referido, ¬ęA CTR n√£o pode excluir que o pedido imediato de autoriza√ß√£o de constru√ß√£o para a constru√ß√£o de um novo edif√≠cio em vez do¬ę antigo ¬Ľ, depois demolido, tenha dado origem objectiva √† venda de terrenos para constru√ß√£o¬Ľ.
Ent√£o, diz o Tribunal com o senten√ßa n. 24799, ¬ęN√£o era uma quest√£o de ter que retificar o valor da venda da terra de acordo com D.P.R. n. 131 cit., Art. 52, como o CTR parecia afirmar; mas, como corretamente alegado pela Receita Federal, para averiguar se os efeitos objetivos da venda, devido aos pedidos imediatos de permiss√£o de constru√ß√£o e demoli√ß√£o do edif√≠cio antigo, foram ou n√£o os de uma venda de terrenos para constru√ß√£o, devido √† hip√≥tese positivo para reconstruir o ato em conformidade com o Decreto Presidencial n. 131 cit., Art. 20. '
A outra frase citada na ordem em quest√£o, a n. 16983 o 2015, explica em uma passagem: ¬ę√Č necess√°rio investigar o c.d. "Causa concreta" da loja, ou seja, a s√≠ntese dos interesses reais opostos que as partes pretendiam alcan√ßar com a negocia√ß√£o espec√≠fica, independentemente do modelo abstrato utilizado (ex Cass. 8100/2013).
A jurisprud√™ncia deste Tribunal de Justi√ßa tem afirmado repetidamente que o acto deve ser tributado com base nos efeitos jur√≠dicos que ele pr√≥prio produz (Cass. 15319/2013; Cass. 16345/2013), com a consequ√™ncia de que o CTR n√£o podia excluir, √† luz da subsequente demoli√ß√£o do edif√≠cio existente, como j√° indicado na anterior resolu√ß√£o do BoD da cooperativa de compra, tinha dado origem objectivamente a uma venda de terrenos para constru√ß√£o (neste sentido) Cass. 24799/2014)¬Ľ.

As conclus√Ķes da portaria n. 12062

O erro em que a Comissão Tributária Regional incorreu é, segundo a Corte, limitar-se à natureza textual do contrato registrado, que de não ter identificado a real intenção das partes, os efeitos legais que queriam perseguir por meio da escritura de venda; portanto, não observando a orientação segundo a qual "O ato deve ser tributado por causa dos efeitos jurídicos que ele produz objetivamente"; Neste ponto, a portaria cita os precedentes da ordem julgamentos n. 16345 de 2013 e n. 15319 de 2013.

conclus√Ķes

construção nova

Por um lado, portanto, a interpreta√ß√£o prevalecente doart. 20 o Decreto Presidencial n. 131 de 1986, que, para fins de aplica√ß√£o do imposto de registro, indica os crit√©rios para a considera√ß√£o dos efeitos jur√≠dicos produzidos pelo ato, mesmo que n√£o haja correspond√™ncia com "o t√≠tulo ou a forma aparente" (assim como o poder de reciclar ato, reconhecido √† Ag√™ncia, e restabelecer o imposto de registro); por outro lado, as disposi√ß√Ķes do C√≥digo Civil italiano aplicam-se √† interpreta√ß√£o da vontade real das partes contratantes na regula√ß√£o de seus interesses com os meios contratuais.
A orienta√ß√£o descrita √©, portanto, prevalente no momento da Legitimidade, mas n√£o pac√≠fica nas comiss√Ķes de m√©rito, como evidenciado pela presen√ßa de recursos para o Tribunal de Cassa√ß√£o.
√Č claro que o objetivo √ļltimo perseguido por meio da referida interpreta√ß√£o deart. 20O referido DPR destina-se a impedir o comportamento (parcialmente) ilus√≥rio da legisla√ß√£o fiscal, que visa declarar uma inten√ß√£o diferente da que √© realmente perseguida pelas partes e, assim, pagar um imposto de registo mais baixo.
Em caso de d√ļvidas sobre a interpreta√ß√£o das regras, √© sempre √ļtil, bem como entrar em contato com um especialista e estudar cuidadosamente as regras, para propor ao Revenue Agency local, a fim de obter uma posi√ß√£o oficial tomada pelo √≥rg√£o.



V√≠deo: MEM√ďRIA EM RU√ćNA: REGISTRO