Venda de imóveis: qual é a garantia para despejo

O que fazer se, depois de comprar uma casa, descobrir que ela pertence aos outros ou que está sobrecarregada por garantias reais ou outras restrições prejudiciais?

Venda de imóveis: qual é a garantia para despejo

O contrato de venda de uma propriedade

O que fazer se depois de comprar a casa você descobrir que o vendedor não era proprietário do edifício ou que este seja sobrecarregado por garantias ou restrições prejudiciais?
Para encontrar uma resposta, devemos primeiro lembrar que, de acordo com as disposições do artigo 1470 do Código Civil:

A venda é o contrato que tem como objeto a transferência de propriedade de uma coisa ou a transferência de outro direito à consideração de um preço Art. 1470 cod.civ.

Podemos, portanto, afirmar que, no caso de compra de imóveis o vendedor é obrigado a comprar para o comprador o propriedade do objeto de construção do contrato.
O comprador tem o direito de receber a propriedade livre de hipotecas e de possíveis reivindicações por terceiros que reivindicam a propriedade da propriedade.

Despejo


Se isso não acontecer, vamos ver quais são os remédios previsto por lei.
Antes de entrar nos méritos da discussão, é necessário distinguir duas situações onde o comprador pode encontrar:
- veio a saber que a propriedade pertence, no todo ou em parte, a um outro assunto que não o vendedor;
- perder o bem comprado, uma vez que um terceiro concluiu com sucesso a ação destinada a reivindicar quaisquer direitos sobre o ativo.
As proteções serão diferentes dependendo se você está no primeiro ou no segundo caso.

Garantia para despejo de uma propriedade: o que é isso?

Com o termo despejo nos referimos ao perda de um direito comprada com a escritura de compra e venda contra o direito de um terceiro pré-existente para a assinatura do contrato.
Ocorre em casos de venda de algo, mesmo que apenas em parte de outros.
O vendedor, além de garantir o comprador em caso de vícios, deve garantir ao comprador que a coisa não pertence para os outros, nem mesmo parcialmente, e que nele eles não sobrecarregam encargos, royalties, pessoais ou outras restrições prejudiciais.
O comprador que assinou uma escritura de venda é o chamado garantia para despejo. Esta é a garantia, oferecida pelo vendedor, de que o propriedade na verdade vem transferido e que é livre de restrições e transcrições prejudiciais.
O vendedor também deve garantir que terceiros não perturbe gozo pacífico de quaisquer alegações feitas por eles.
Muitas vezes, a garantia de despejo é fornecida no contrato de compra com cláusula escrito por notário. É especificado que, mesmo no caso de sua ausência, também estará em vigor, conforme exigido por lei.
Pode-se falar em despejo sofrido pelo comprador quando um terceiro, que reivindica uma reivindicação no prédio, ganha o julgamento de averiguação do seu direito.
É bom sublinhar que não há evasão em caso de mera afirmação por parte do terceiro da existência do direito de propriedade. É necessário uma reivindicação real (ação de reivindicação) ou expropriação (expropriação forçada) pelo interessado perante o juiz.

Despejo total de uma propriedade

O despejo pode ser total quando o comprador é obrigado a entregar a mercadoria ao terceiro vitorioso, reconhecido no tribunal como o único dono da coisa.
Invocar a garantia, no momento da criação do julgamento, o comprador terá que chamada em causa o vendedor. No caso em que o vendedor não é capaz de fornecer as provas necessárias para provar a falta de fundamento da reclamação do terceiro, o comprador deve entregar as mercadorias.

Garantia para despejo


Se o comprador sofrer a privação o bem, o vendedor será obrigado a reembolsar o preço e o despesa (aqueles incorridos para a venda e manutenção do ativo), bem como os frutas que ele foi obrigado a retornar ao terceiro proprietário reconhecido da propriedade, além de compensação o dano. Tudo isso com a condição de que o comprador esteja em boa fé, isto é, no momento da conclusão do contrato de venda, não sabia que a propriedade adquirida pertencia a outros.
Em suma, poderíamos dizer que a garantia do despejo não se refere à condição material da coisa vendida (como na garantia de defeitos), mas ao seu status legal. Em outras palavras, com a garantia de despejo, o vendedor assume em si mesmo o risco de que o comprador sofra a privação ou limitação do direito adquirido como resultado de direitos pré-existentes que terceiros têm sobre o bem vendido ou parte dele.

Negociação imobiliária e despejo parcial

Nós falamos sobre despejo parcial no momento em que o comprador é forçado a privar apenas um parte o bem comprado. Pense no caso em que se verifica que uma relevância como a garagem de automóveis não pertencia ao vendedor.

Venda de outra coisa


Neste caso ele tem o direito de resolução do contrato de venda, se for bem sucedido espetáculo no tribunal que ele não teria comprado o prédio sem a parte pela qual ele foi evadido.
Caso contrário, o comprador manterá o bem adquirido, mas poderá solicitá-lo redução o preço (proporcional à parte do bem a que teve que renunciar), sem prejuízo do direito de compensação o dano se ele ignorasse a altruidade parcial do bem.

Garantia no caso de o activo ser onerado por encargos ou direitos de usufruto de terceiros

Se parecer que as mercadorias vendidas estão sobrecarregadas direitos ou cobranças reais ou de direitos pessoais de gozo em favor de terceiros, o comprador terá a oportunidade de solicitar a resolução do contrato e do compensação o dano quando deveria ser realizado, de acordo com as circunstâncias concretas, que ele não teria comprado a coisa sem aquela parte da qual ele não se tornaria dono; caso contrário, poderá solicitar uma redução de preço, além da indenização por danos.

Negociação imobiliária e suspensão de pagamento

Juntamente com um sistema de proteção restaurativa (como despejo), o sistema, no qual o comprador pode confiar, adiciona um sistema de proteções compensatórias baseado na responsabilidade do vendedor devido a malícia ou falha.
Vamos ver o que é isso.
Onde o comprador tem razão de medo que bom não pertence para o vendedor e que terceiros reivindicam ou têm o direito de propriedade sobre ele, eles podem legitimamente suspensão de pagamento do preço (artigo 1481 do código civil).
Mesmo remédio no caso, como indicado no artigo 1482 código civil, o bem é sobrecarregado por colateral (hipotecas) ou no caso do vendedor não tem declarado a existência de restrições decorrentes de distraint ou apreensão (transcrição de preceito imobiliário) e os mesmos foram ignorados (embora por culpa grave) pelo comprador.
Onde o suspensão do preço e do acordo com o vendedor não são suficientes para eliminar a garantia e as restrições decorrentes de encerramento ou apreensão, o comprador pode usar outra alternativa.
O comprador pode fazer fixar um juiz um prazo dentro do qual a coisa deve ser libertado. Caso contrário, no final do prazo acima mencionado, o contrato será resolvido de direito com a obrigação do vendedor de compensar o dano nos termos do artigo 1479 do Código Civil.
É uma mera faculdade e não uma obrigação porque o comprador, em vez de estabelecer uma causa judicial, pode preferir esperar que o bem seja liberado e evitar perder a coisa.
O que acontece se garantias e garantias eles eram conhecido para o comprador?
A situação muda e a solução de resolução não pode ser solicitada.
Com a assinatura do contrato, ele decidiu assumir o risco e terá que aguardar o resultado das ações de execução por parte daqueles que reivindicam os direitos reais de garantia ou as restrições prejudiciais.



Vídeo: Despejo de Imóvel Comercial - Entrevista com Advogado Especialista em Direito Imobiliário