Venda de coisas futuras: como é regulamentada por lei

Ao comprar um imóvel ainda a ser construído, o contrato estipulado pode ser uma venda futura ou um contrato. Quais são as diferenças?

Venda de coisas futuras: como é regulamentada por lei

Venda de coisas futuras: o que é isso?

o venda de que futuro é a venda de um bom não ainda veio para existência no momento da assinatura do contrato. Este tipo de figura contratual é previsto no artigo 1472 do código civil que declara:

Na venda que tem como objeto uma coisa futura, a compra da propriedade ocorre logo que a coisa passa a existir. Se as árvores ou os frutos de um fundo são o objeto de venda, a propriedade é comprada quando as árvores são cortadas ou as frutas são separadas. Se as partes não quiserem concluir um contrato aleatório, a venda será anulada se a coisa não vier a existir. Art. 1472 bacalhau

O caso mais típico é o de vender um imóvel que, no momento da conclusão da escritura de venda, não foi ainda construído.

Venda de imóvel a ser construído


Aqui, al√©m de descrever as caracter√≠sticas da venda de coisas futuras, vamos lidar com elas diferen√ßas comparado a contrato de procurement, pelas suas reflex√Ķes pr√°ticas, em particular no dom√≠nio da garantia para eu v√≠cios e compensa√ß√£o o dano.
Em caso de venda de um bem futuro, o bem vendido ainda não existe. existência em um próximo momento. O contrato dá origem à obrigação do vendedor de fornecer ao comprador a compra da coisa.
Em relação à natureza jurídica da venda de algo que está por vir, a doutrina prevalecente alega que o contrato será válido a partir do momento da estipulação, após o consentimento das partes, mesmo que o contrato seja válido.efeito de tradução de propriedade ainda não foi produzido. Há, portanto, um adiamento da transferência de direitos de propriedade.
A compra da propriedade ocorrerá somente quando o objeto do contrato entrar em vigor. Estamos, portanto, na presença de uma venda conotada por efeito meramente obrigatório, na prática, uma venda diferida.
Se a coisa não vier a existir, a venda será nada por falta do objecto do contrato, a menos que as partes tenham decidido celebrar um contrato de natureza aleatória.

Venda de um prédio a ser construído: diferença entre venda e contrato

Um dos casos mais frequentes de aplica√ß√£o da institui√ß√£o em considera√ß√£o √© a venda de um edif√≠cio mais para ser constru√≠do. Vamos dar um exemplo: com a escrita privada, Tizio compromete-se a construir e vender um im√≥vel em Caio, em troca do pagamento de uma quantia em dinheiro. Posteriormente, este √ļltimo pediu Tizio para verificar o andamento das obras √†s suas pr√≥prias custas, tendo em conta o atraso que foi encontrado.
Para avaliar a legitimidade da reivindica√ß√£o do comprador, √© necess√°rio enquadrar o caso como venda de que futuro ou como contrato?. Ser√°, portanto, visto como a rastreabilidade do caso para uma ou outra figura contratual tem m√ļltiplas implica√ß√Ķes de natureza pr√°tica.
Já descrevemos as principais características da venda do que está por vir. Vamos agora analisar os elementos típicos do contrato contrato. A disciplina normativa do contrato está contida no código civil para o artigo 1655 do código civil que:

o contrato é o contrato com o qual uma parte assume, com a organização dos meios necessários e com a gestão por sua conta e risco, o cumprimento de um trabalho ou serviço para uma contrapartida em dinheiro.

A partir da interpretação da norma, fica claro que o contrato é um contrato consensual, para consideração, com a qual uma parte (o empreiteiro) se compromete com o outro (o cliente) realizar um ' ópera ou cumprir um serviço assumindo uma obrigação de resultado.
Em caso de trabalho, a construtora é obrigada a construir, por exemplo, um prédio.
Para realizar o trabalho o contratante, para que este tipo de contrato possa ser configurado, deve realizar a atividade com organização de meios e gestão possuir risco, de forma empreendedora. Nós dissemos que este é um contrato para uma taxa que é aperfeiçoada com o pagamento de uma soma de dinheiro do cliente.

Vendendo algo futuro


A primeira diferença clara entre vendas e propostas está na tipologia de atuaçãono primeiro caso, uma provisão de dar a coisa, no segundo uma performance de fazer, o cumprimento de um trabalho ou serviço. O contratante também deve fornecer a matéria-prima necessária para realizar o trabalho ou serviço.
A fim de trazer o caso concreto descrito por nós de volta para um caso específico em vez do outro, a jurisprudência adota critério de predomínio.

Venda ou contrato?

O contrato estipulado no caso de um edifício a ser construído será configurado como comércio ou como contrato, dependendo se as partes deram preferência ao dar, ou seja, a transferência da propriedade ou para oópera feita pelo executor do trabalho.
Essa abordagem se reflete na predomin√Ęncia deatividade trabalhar com respeito ao assunto (o bom objeto do contrato) o elemento de diferencia√ß√£o entre os dois valores de negocia√ß√£o.

Venda ou contrato


Na fase de interpretação o contrato entre as partes, deve ser utilizado outro critério de interpretação; este é o critério em que o acento é colocado em vontade efetiva qualquer partes, como deduzido no contrato.
Se o objeto dos contratantes é a transferência da propriedade da coisa em relação à qual o trabalho é uma mera suposição, estamos na presença de um contrato de venda. No caso em que a vontade das partes tenha como objeto a execução da obra, cuja entrega é um simples instrumento de concessão à contraparte do resultado alcançado, então o caso deve ser configurado como um contrato.
Vamos nos debruçar agora sobre o aspectos práticos com base no qual reconhece o quadro jurídico de uma forma e não de outra.
Em caso de venda de que futuro o tempo de compra da propriedade ocorre quando a propriedade trata de existência. No contrato de contrato, supondo que a terra em que o trabalho é erguido seja de propriedade da construtora, a posse da coisa construída passa quando o trabalho é verificado e aceito de cliente.
Quanto ao garantia para qualquer v√≠cios que eles devem ser encontrados, existem v√°rios condi√ß√Ķes de decad√™ncia por sua reclama√ß√£o (60 dias para o contrato, 8 dias em caso de venda), bem como prazo de prescri√ß√£o. (dois anos para o contrato e um ano para a venda).
Outra diferença está na possibilidade de perguntar aoeliminação de vícios verificada conforme previsto nos artigos 1667 e 1668 do código civil, mesmo após a aceitação da coisa pelo cliente, em caso de defeitos não reconhecíveis ou ocultos pelo contratante, que o conheciam.
Elemento a relatar, que não existe no caso de venda, é o direito o cliente de verificar o progresso dos trabalhos e verificar o estado a expensas próprias; esta verificação pode ser realizada pessoalmente ou por um gerente de projeto nomeado pelo mesmo contratado.
Al√©m disso, o artigo 1662 do C√≥digo Civil especifica que se durante o trabalho se verificar que a sua execu√ß√£o n√£o ocorre de acordo com os procedimentos estabelecidos no contrato e como regra de arte, o cliente pode estabelecer um termo apropriado dentro do qual o contratante tem o dever de conformar-se sob estas condi√ß√Ķes.
Diferen√ßas entre o contrato e a venda de bens futuros tamb√©m existem do ponto de vista da viola√ß√£o de obriga√ß√Ķes contratuais. Estamos na presen√ßa de responsabilidade exclusivamente contratual em caso de venda. Para o contrato, de acordo com o artigo 1669 do C√≥digo Civil Italiano, por outro lado, com base em uma jurisprud√™ncia acreditada, a exist√™ncia de um responsabilidade extracontratual para ru√≠na e defeitos da propriedade contra o cliente e seus cession√°rios.
Para concluir esta discussão, deve-se notar que, levando em consideração o caso específico, a análise que deve ser realizada, além de levar em conta o critério de prevalência destacado pela jurisprudência, não pode desconsiderar vontade explicitamente expressa em contrato pelas partes.



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