Venda de propriedade: o conteúdo do preliminar e as verificações a serem feitas

Contrato com o qual as partes se comprometem a estipular uma venda futura, no preliminar devem ser elementos essenciais e é necessário fazer verificações.

Venda de propriedade: o conteúdo do preliminar e as verificações a serem feitas

O conteúdo do preliminar

Quando você decide comprar uma casa, uma das primeiras etapas fundamentais a serem tomadas é a assinatura do contrato preliminar com o qual vendedor e comprador são obrigados a concluir a venda futura e definitiva, estabelecendo os termos e condições. Vamos nos debruçar neste artigo sobre o conteúdo do contrato preliminar e sobre as verificações que devem ser realizadas para evitar surpresas desagradáveis ​​depois.

O contrato preliminar

Venda Preliminar

Também disse compromisso, o contrato preliminar é o acordo entre o vendedor e o comprador, com o qual ambas as partes se obrigam mutuamente a entrar em uma compra de imóveis subseqüente e final.
Em geral, o contrato preliminar é estipulado quando a venda imediata não é possível por várias razões, por exemplo, quando o comprador ainda precisa encontrar e fazer uma hipoteca com o banco para comprar o imóvel e, portanto, está aguardando o acesso ao crédito.
Para evitar que, apesar do estipulação do compromisso, o vendedor procede à venda do mesmo edifício para uma pessoa diferente daquele com quem ele estipulou a preliminar, a lei torna disponível o instrumento do transcrição das preliminares nos registros imobiliários.

O conteúdo do preliminar

Concentrando-se no conteúdo do contrato preliminar, deve-se enfatizar desde o início que isso deve necessariamente ter uma forma escrita e também conter todas as cláusulas de um contrato de vendas completo e efetivo.
Isto significa que no preliminar deve ser indicado todo o elementos mínimos da compra de imóveis, tais como:
•o consentimento das partes
•a indicação exata do objeto imobiliário da venda, com a indicação do endereço, as características do edifício, os quartos, bem como os dados cadastrais (neste caso, é bom anexar os planos cadastrais ao contrato preliminar)
•o preço da venda.
Se esses elementos essenciais estiverem faltando, o contrato preliminar será considerado inválido. Mas além desses elementos mínimos, no preliminar também podem ser inseridos cláusulas auxiliares.
A preocupação mais frequente:
• o limite de tempo dentro do qual o contrato definitivo de venda deve ser estipulado e, portanto, a transferência da propriedade da propriedade do vendedor para o comprador será aperfeiçoada
• o montante do depósito, isto é, uma quantia em dinheiro que constitui prova do compromisso das partes de entrar na venda final
• o criminal que uma das duas partes, no caso de inadimplemento total ou parcial, terá que pagar indenização por danos.
Também é enfatizado que, de acordo com o D.L. 4 de junho de 2013 n. 63, a obrigação de fornecercertificado de desempenho energético também existe para a estipulação de uma venda preliminar. Assim, o proprietário deve, em qualquer caso, disponibilizar o certificado de desempenho energético ao potencial comprador no início das respectivas negociações e entregá-lo no final das negociações.

Preliminar: as verificações a serem realizadas

Uma série de verificações necessárias a serem realizadas para evitar surpresas desagradáveis ​​após a venda final e, em seguida, a transferência da unidade imobiliária estão ligadas ao acordo preliminar.

Contrato preliminar

-verifica a propriedade e a inexistência de restrições: para evitar incorrer no risco de que um terceiro possa contestar a escritura de venda, é necessário verificar que o vendedor que assina a venda preliminar é o verdadeiro proprietário, portanto, ele deve realizar uma escritura válida de compra, verificando ao mesmo tempo, a possível presença de hipotecas ou empregados
- regulamentos de construção: deve-se verificar se a casa foi construída com uma licença regular de construção, se há pedidos de anistia em andamento e se é acessível
- verifica regularidade condominial: se a propriedade sujeita à venda preliminar e futura está localizada em um condomínio, é aconselhável ler os regulamentos do condomínio, em seguida, verificar se existem resoluções relativas a trabalhos administrativos extraordinários e se há taxas de condomínio ainda não pagas pelo vendedor..
Além dessas verificações que poderíamos definir como essenciais, há algumas mais a ser feita no momento da estipulação do contrato preliminar que torne a venda futura mais segura:
• verificações relacionadas com conformidade das instalações (elétrica, canalização, aquecimento, etc) da casa para os regulamentos de segurança
•verificação do cumprimento dos regulamentos que prescrevem métodos específicos de construção (por exemplo, regulamentos anti-sísmicos) ou em quaisquer restrições de paisagem cultural ou ambiental na propriedade
• verificações de garantias de defeitos em relação ao estado de conservação das propriedades a serem transferidas
• verificações sobre o regime fiscal da transferência da propriedade (sujeito a IVA, incentivos fiscais, ganhos de capital, etc.).



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