Ruína e defeitos de edifícios: de quem é a responsabilidade?

Em caso de defeitos graves do edif√≠cio, a empresa que o operou pode responder ex art. 1669 c.c. somente em caso de constru√ß√£o ou mesmo para interven√ß√Ķes posteriores?

Ruína e defeitos de edifícios: de quem é a responsabilidade?

Defeitos graves em edifícios

intervenção após a construção

A experi√™ncia direta e indireta freq√ľentemente nos leva ao conhecimento de casos de defeitos s√©rios de constru√ß√£o em im√≥veis.
E muitas vezes a pessoa que compra a propriedade só se depara com problemas de vários tipos.
Muitas propriedades logo após a construção mostram, por exemplo, problemas de infiltraçãomanchas de umidade e assim por diante.
A disputa nessa área é numerosa, também porque os montantes envolvidos são significativos.

Defeitos graves em edifícios: o art. 1669 c.c.

O padrão de referência é aquele contidoart.1669 c.c. para qual Quando se trata de edifícios ou outros objectos imóveis destinados à sua natureza duradoura, se, no decurso de dez anos após a conclusão, o trabalho, devido a um defeito do solo ou devido a uma falta de construção, se arruinar, no todo ou em parte, ou apresenta perigo evidente de ruína ou defeitos graves, o contratado é responsável perante o cliente e seus cessionários, desde que a reclamação seja feita dentro de um ano de descoberta.O direito do cliente é prescrito em um ano no vencimento.
Entre os elementos constitutivos do caso, temos certeza disso ruína ou eu defeitos sérios.
O que estamos nos perguntando hoje em particular é: ele então detecta de que tipo de atividade de construção podem estas consequências perigosas derivar?

Responsabilidade por defeitos graves e conceito de trabalho

Defeitos de construção

Numa √©poca em que, por v√°rias raz√Ķes, n√£o √© mais apenas o novo mas o velho e muitas vezes depois de ter realizado modifica√ß√Ķes importantes, se ocorrer o mesmo problema, ou seja, ru√≠na, perigo de ru√≠na ou defeitos graves, ainda √© poss√≠vel pedir prote√ß√£o atrav√©s da aplica√ß√£o da mesma norma referida no art.art.1669 c.c.?
A questão é importante, porque aqui temos uma forma de responsabilidade que dura por dez anos.
Ou a regra é implementada apenas para casos de construção a partir do zero, por assim dizer?
A quest√£o √© relevante n√£o apenas para edif√≠cios √ļnicos, mas tamb√©m para aqueles edif√≠cios habitados por muitas pessoas, condom√≠nios.
E pode se tornar mais e mais atual se, em vez de construir de novo, for prefer√≠vel colocar de volta o que j√° est√° l√°; De fato, s√£o muitos edif√≠cios belos, mas freq√ľentemente em estado de degrada√ß√£o, e muitas vezes colocados nas partes centrais das √°reas habitadas.
Esta é a questão respondida pela recente decisão do Corte de Cassação n. 22553 de 2015.
Neste ac√≥rd√£o, o Tribunal decidiu um caso de defeitos graves ap√≥s um trabalho de transforma√ß√£o de um edif√≠cio antigo; esse pr√©dio j√° havia sido comprado pela empresa e, depois de v√°rias interven√ß√Ķes, revendido; foi sem duvida trabalho n√£o muito, consistiu na unifica√ß√£o de dois edif√≠cios diferentes atrav√©s de obras de liga√ß√£o entre os dois telhados, um dos quais √© inclinado e o outro com um terra√ßo, a reconstru√ß√£o completa das escadas, a elimina√ß√£o dos arcos nas janelas, a reconstru√ß√£o de dois andares, na reconstru√ß√£o de emplastros externos.
o condom√≠nio ele tinha ent√£o disputado para a empresa a presen√ßa, nas paredes externas do edif√≠cio existem numerosos pontos de umidade, em particular a presen√ßa nas paredes externas norte / noroeste da fachada de m√ļltiplas fissuras em forma de grade, tanto na cor como no gesso, o que torna as fachadas n√£o mais imperme√°veis, com a consequente ocorr√™ncia de infiltra√ß√£o de √°gua da chuva nos apartamentos individuais dos condom√≠nios, bem como fendas vistosas no reboco das paredes e teto das escadas locais aos v√°rios andares, a inutiliza√ß√£o das janelas de ventila√ß√£o colocadas em cada andar e a coloca√ß√£o errada das arma√ß√Ķes de persianas de alum√≠nio (Cass. n. 22553/2015).
o c.t.u. (assessoria t√©cnica do escrit√≥rio) revelaram ent√£o a presen√ßa dos seguintes defeitos: posicionamento completamente errado das persianas de alum√≠nio de todas as janelas do edif√≠cio, presen√ßa de m√ļltiplas rachaduras na cor e gesso nas paredes externas no lado norte e noroeste do edif√≠cio, rachaduras no gesso das paredes e teto das escadas locais nos v√°rios planos, fixa√ß√£o incorreta e aloca√ß√£o de janelas de ventila√ß√£o das escadas (Cass. n. 22553/2015).
Aplicando-se ao Tribunal de Cassa√ß√£o, a empresa afirma, entre outras coisas, que oart. 1669 c.c. n√£o pode ser aplicado ao presente caso porque os trabalhos realizados eram de manuten√ß√£o extraordin√°ria e n√£o de reestrutura√ß√£o que, segundo a recorrente, a ju√≠za do recurso considerou sin√īnimo de reconstru√ß√£o, e que ela atuou como propriet√°rio de toda a propriedade antes de vend√™-lo e n√£o como um construtor ou em uma base de contrato.
Basicamente, tanto quanto estamos interessados, de acordo com a empresa a norma antigo art. 1669 c.c. s√≥ se aplicaria a defeitos na constru√ß√£o do edif√≠cio e n√£o a interven√ß√Ķes subsequentes de qualquer tipo.
A decis√£o afirma que tais distin√ß√£o, para fins deart.1669 c.c. e a consequente atribui√ß√£o de responsabilidade, n√£o detectaO que isso achadosem vez disso, √© qual resultado as interven√ß√Ķes produziram, se isso √© os trabalhos realizados t√™m um impacto significativo quer nos elementos essenciais das estruturas do edif√≠cio, quer nos elementos secund√°rios ou acess√≥rios, por forma a comprometer a funcionalidade global do pr√≥prio edif√≠cio (cf. Cass. 4 de janeiro de 1993 n. 13; mais recentemente, segue a mesma linha interpretativa, Cass. 29 de setembro de 2009 n. 20853) (Cass. n.2253 / 2015).
A Corte continua mostrando que compartilha a orientação do tribunal distrital, segundo a qual o extremo do defeito de construção grave, ao contrário daqueles que causam a ruína total ou parcial do edifício, também pode consistir em uma deficiência que, embora afete apenas uma parte do trabalho, afeta a funcionalidade do mesmo, impedindo-o de fornecer utilitário para o qual se destina por um longo período de tempo.

Ruína, defeitos e tipo de intervenção

Construção de um edifício

No avião objetivo, a consequência é que a regra se aplica a todo tipo de intervenção, também seguinte à construção, e não apenas aos defeitos construtivos.
o distin√ß√Ķes planejamento urbano sobre os t√≠tulos de interven√ß√£o no pr√©dio eles n√£o detectam no caso da lei civil em quest√£o.
O importante √© a exist√™ncia de s√©rios defeitos no edif√≠cio, ou seja, eles n√£o s√≥ aqueles que t√™m um impacto significativo sobre os elementos essenciais das estruturas do trabalho, mas tamb√©m aqueles que dizem respeito a elementos secund√°rios e acess√≥rios (impermeabiliza√ß√£o, revestimentos, acess√≥rios, etc.), desde que comprometam a funcionalidade geral da obra em si e que mesmo sem exigir trabalhos de manuten√ß√£o extraordin√°rios, eles podem ser eliminados mesmo com interven√ß√Ķes de manuten√ß√£o comuns indicadas na letra a do art. 31 de Lei de 5 de agosto de 1978 n. 457 ou seja, com repara√ß√£o, renova√ß√£o e substitui√ß√£o de acabamentos de edif√≠cios ou com obras necess√°rias para integrar ou manter sistemas tecnol√≥gicos existentes (Cfr. Cass. 1 de fevereiro de 1995 n. 1164).
A sentença em comentário parte de outros juízes (sentenças nn. 24143/2007 e 10658/2015) que admitiram a aplicação da regra antigo art.1669 c.c. apenas para a actividade de construção), também referida pelo requerente.

Ruína, defeitos e sujeitos responsáveis

Do ponto de vista subjetivo, ou seja, a identificação do sujeito a quem pode ser atribuída responsabilidade, a norma não aplica-se unicamente para aquisição, porque a responsabilidade resultante é extracontratual, não surge de um contrato, mas de um ato ilegal.
Pode, portanto, também se aplicar àqueles que realizaram o trabalho porque proprietário, em seguida, revenda a propriedade, como no caso decidido pela sentença n. 22553 em comentários, e não apenas para aqueles que os executam por contrato.
Finalmente, n√£o diz respeito apenas √†queles que constru√≠ram, mas tamb√©m √†queles que realizaram trabalhos subseq√ľentes.

Responsabilidade de dez anos e elemento subjetivo

Uma conseq√ľ√™ncia muito importante em um n√≠vel concreto √© a aplica√ß√£o do responsabilidade de dez anos.
O sujeito que realizou a intervenção responde, de fato, se o defeito aparece nos dez anos seguintes; mesmo se então o direito do cliente é prescrito em um ano da descoberta.
Outra conseq√ľ√™ncia n√£o √© apenas que, dada a evid√™ncia dos fatos, presume-se que a responsabilidade da empresa seja presumida (n√£o √© necess√°rio, portanto, provar a culpa) e a empresa se libertar ter√° que provar n√£o ter responsabilidade sobre os fatos (ver es. Cass. n. 3756/2007)‚Ķ



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