Resolução preliminar de contrato e devolução da propriedade antes da escritura

No caso de rescis√£o do contrato preliminar com a entrega antecipada do ativo, o comprador promissor deve devolver o ativo e pagar uma taxa.

Resolução preliminar de contrato e devolução da propriedade antes da escritura

Contrato preliminar com entrada antecipada

Entrega da propriedade antes da escritura

Acontece com muita frequência que, para as necessidades práticas do comprador, no momento da estipulação do contrato preliminar, tendo em vista o contrato definitivo de venda, as partes também concordamentrada antecipada em posse da propriedade.
As raz√Ķes pelas quais o comprador pode ter essa necessidade s√£o as mais variadas: o comprador, por exemplo, pode estar com pressa para entrar na propriedade porque objetivamente carente de moradia, porque o prazo de rescis√£o expirou, comunicado ao locador, no caso de um contrato de arrendamento ou se ele, por sua vez, vendeu sua propriedade para outros e deve liber√°-lo. A entrada antecipada pode ser obtida mesmo que o comprador queira iniciar a renova√ß√£o do edif√≠cio.
O que acontece se seguir as partes preliminares não eles chegam a concluir a estipulação do definitivo e, portanto, o passagem propriedade entre as duas partes não ocorre?
Este √© um problema frequente na pr√°tica, que origina um certo n√ļmero de lit√≠gios.
Damos um breve resumo de alguns institutos de direito civil que s√£o √ļteis para entender melhor as solu√ß√Ķes para as quais os julgamentos que mencionaremos chegaram.
Mencionamos a relação entre o contrato de compra e venda e o contrato preliminar, a repetição do objetivo indevido e a rescisão do contrato.

Contrato preliminar e contrato final

Contrato de consentimento

Muitas vezes falamos de um contrato preliminar para a compra e venda de um edifício residencial (também chamado de compromisso) e um contrato definitivo (também chamado de contrato).
Em que relação são os dois tipos e como eles se destacam?
O que principalmente distingue o definitivo do preliminar s√£o os efeito: o primeiro tem efeitos reais, o √ļltimo tem efeitos obrigat√≥rios.
Simplificando, com o primeiro voc√™ transfere a propriedade (ou outro direito real), enquanto com o segundo as partes assumem a obriga√ß√£o, ou seja, est√£o vinculados nesse sentido a concluir o contrato de venda, mesmo que n√£o seja exclu√≠do, para determinadas condi√ß√Ķes, o contrato preliminar de contrato preliminar.
o comércio é um contrato consensual: é aperfeiçoado com o consentimento das partes (e não com a entrega ou pagamento) que quando se trata de imóveis deve ser expressa por escrito (ver artigo 1350 c.c.). Em tais casos, a preliminar também deve ser redigida por escrito (ver artigo 1351 do Código Civil).
O contrato de venda é um contrato com o qual, no que nos diz respeito, a propriedade de um bem, móvel ou imóvel, é transferida para a consideração de um preço (ver artigo 1470 e artigos subsequentes do Código Civil).
O vendedor é obrigado a: entregar a coisa ao comprador; fazê-lo adquirir a propriedade da coisa ou do direito e garantir ao comprador o despejo e os vícios da coisa (ver artigo 1476 c.c.).
A menos que as partes desejem o contrário, a coisa deve ser entregue a partir do dia da venda (ver Artigo 1477 do Código Civil).
Por sua vez, o comprador deve pagar o preço acordado no prazo e no local definido no contrato.

Na ausência de acordo e sem prejuízo de diferentes usos, o pagamento deve ocorrer no momento da entrega e no local onde é realizado (ver Artigo 1498 do Código Civil).

A entrega antecipada do ativo é, portanto, permitida por lei, mas não produz a transferência de propriedade.
L 'objetivo indevido é quando alguém paga algo sem ser retido: em tais casos, alguém tem o direito de repetir, isto é, pedir a restituição do que foi dado.
De acordo com o art. 2033 c.c.

quem fez um pagamento não pago tem o direito de repetir o que pagou. Ele também tem direito às frutas e aos juros do dia do pagamento, se a pessoa que o recebeu tiver sido de má-fé ou, se tiver sido de boa fé, desde o dia da solicitação (ver Artigo 2033 do Código Civil).

o resolução do contrato por violação nos termos do art. 1458 c.c. é retroativo, isso significa que produz efeitos desde o começo.

Retorno de propriedade e pagamento de aluguel

A sentença do Tribunal de Cassação é anotada n. 24325 de 16 de outubro de 2017que, decidindo sobre um caso em que a rescisão do contrato preliminar é pronunciada com a principal objeção à violação dos vendedores, estabeleceu em resumo - referindo-se a outra recente jurisprudência do mesmo Tribunal - como a decisão de rescindir o contrato por inadimplemento tem efeitos retroativos, cada uma das partes é obrigada a devolver os serviços recebidos: na verdade, o contrato preliminar falhou, deve-se concluir que a propriedade até então foi realizada, gratuitamente, sem justificativa legal, é dita sem justa causa, portanto, de acordo com os princípios de repetição de atraso nos termos do art. 2033 cc, não devemos apenas devolver o bem, mas também corresponder os frutos para o gozo antecipado do bem; a sentença referida pelo Tribunal é muito recente, n. 6575 de 14.3.2017.
Nesse caso, a venda foi ignorada devido à responsabilidade do vendedor promissor.

Venda de imóveis


Mas, a decisão de outubro de 2017 continua, a retroatividade da decisão sobre rescisão devido ao não cumprimento ainda implica a obrigação de cada contratante para retorno o que é percebido, independentemente da responsabilidade da não venda: portanto, mesmo que a rescisão do contrato tenha origem na inadimplência dos vendedores, o comprador deve fornecer uma taxa pelo uso e gozo da propriedade; Em suma, independentemente da razão pela qual as coisas foram assim, portanto, das responsabilidades das partes, não podemos reconhecer o comprador promissor, mesmo que sem culpa, o direito de usar as mercadorias sem pagamento para os vendedores.
Este √ļltimo deve, portanto, reconhecer a outra parte que solicita uma taxa, o equivalente pecuni√°rio do uso e gozo do bem; nisto nos lembramos de outra senten√ßa menos recente, o n. 2209 de 1997.

Entrega de propriedade


De facto, continua, afirmando que, apesar de não ter recebido qualquer fruta - devido à retroactividade da decisão de resolução - o comprador promissor que desfrutou da propriedade gratuitamente devido à sua entrada antecipada, deve deixar o dono da perda ileso. a disponibilidade do próprio ativo, cuja natureza é normalmente frutuosa (Cassação 20823/2015).

Esta perda decorre da n√£o percep√ß√£o daqueles frutos que o propriet√°rio teria retirado do uso diligente da coisa e, portanto, da utilidade retr√°til da concess√£o do bem ao gozo para considera√ß√£o, correspondendo, de acordo com a dire√ß√£o consolidada deste Tribunal, √† taxa de aluguel do mercado. (Cassete 16670/2016) (Cassa√ß√£o n¬ļ 24325/2017).

a outra julgamento chamado, o n√ļmero 16670 de 2016, que em um caso de ocupa√ß√£o ileg√≠tima, identificou o valor de aluguel correspondente.
Em suma, de acordo com a frase em comentário, o dever de devolver a propriedade e pagar uma quantia para usá-lo prescinde do possível incumprimento do contrato e da consequente obrigação de compensação.
Neste caso, o recurso é rejeitado e confirmada a sentença do Tribunal de Recurso, que por um lado declarou a rescisão do contrato para a inadimplência dos vendedores promissores e condenou-os à restituição do depósito, enquanto ele havia condenado o comprador promissor a liberação da propriedade e o pagamento de uma soma correspondente à taxa de aluguel pelo período de detenção.



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