Registro de aluguel: efeitos e problemas em caso de omissão

O registro do contrato de arrendamento é um cumprimento exigido pela lei, sob pena de nulidade. O que acontece se o contrato for registrado com atraso?

Registro de aluguel: efeitos e problemas em caso de omissão

Arrendamento e obrigações fiscais

A lei de 30 de dezembro de 2004, n. 311 - a chamada lei financeira para o ano de 2005 - representa um divisor de águas em termos de registro da locação ou melhor, das conseqüências para o registro omitido.

Contrato de arrendamento


A incerteza criada pela lei supracitada foi resolvida, espero, do Supremo Tribunal para as Secções Unidas. sentença n. 23601 de 9 de outubro de 2017.
Como o Tribunal de legitimidade interveio e por que essa decisão representa um ponto de chegada de importância fundamental em um assunto tão delicado?
Para responder a essa pergunta, precisamos esclarecer alguns aspectos que correspondem a tantas questões, a saber:

  • è obrigatório registrar uma locação?
  • dentro de tempo deve uma locação ser registrada?
  • quais são as resultado do registro omitido da locação?
  • o que acontece se as partes registrarem o contrato tardiamente?

Registro de contrato de aluguel: obrigações

o registro de arrendamentos - tanto para uso residencial, quanto para usos diferentes - é obrigatório conforme determina o Decreto do Presidente da República n. 131 de 1986 (Texto consolidado das disposições relativas ao imposto de registo).
A única exceção, que sempre pode ser derivada do decreto mencionado acima, referente à obrigação de inscrição respeita i arrendamentos por uma duração total inferior a trinta dias no decurso de um ano.
Lembre-se: embora seja uma prática comum escrever forma escrita de arrendamento, a obrigação de utilizar este formulário é expressamente fornecida apenas para uso residencial (Lei nº 431/1998). Os outros contratos também podem ser celebrados oralmente (por exemplo, alugando um estabelecimento comercial), com exceção de quaisquer obrigações relacionadas com a duração (a referência, de acordo com as disposições do artigo 1350 do Código Civil italiano, é para os chamados arrendamentos inter-dezenove).

Registro de arrendamento, cronometragem

A segunda questão - por assim dizer, de abordar o tema focal - diz respeito à tempo de registro.

Quais são as regras para se referir?

  • para contratos ad uso residencialo art. 13 da lei n. 431 de 1998;
  • para locações para uso diferente do alojamento um, o art. 13 do d.p.r. n. 131/86.

Registro de aluguel


No primeiro caso, oobrigação de registro pesa sobre o proprietário que tem trinta dias para cumprir o tempo a partir da data de celebração do contrato.
Para o aluguel para uso comercial e profissional (o chamado para usar diferente do alojamento), o prazo de registro é de vinte dias a contar da data do ato ea obrigação é suportada por todas as partes contratantes (artigo 10 do Decreto Legislativo n º 131/86).
Em termos práticos, o inscrição é realizado pela entrega do contrato de locação nos escritórios da Agência Tributária competente para o território.
Ao se registrar, a menos que você tenha optado pelo chamado regime de cupom seco, a parte deve pagar o imposto de registro, bem como o imposto de selo.

Não registrar o aluguel, as conseqüências

O financeiro para o ano de 2005, a lei n. 311/04 citados em princípio, introduziu uma mudança significativa que criou confusão (é um eufemismo) até a decisão das Seções Unidas de julho de 2017.
Esta lei no parágrafo 346 do art. 1 estabeleceu que, quando as condições da lei forem cumpridas, elas devem ser consideradas null se as concessões não estiverem registradas, ou que em qualquer caso constituem direitos relativos de gozo, de unidades imobiliárias ou suas porções, conforme estipulado.
Isso significa que eles devem sempre ser gravado caso contrário, é como se fossem inexistentes (a nulidade é um vício do qual descende o insistente do ato afetado):

  • o anúncio de contratos uso residencial e não;
  • contratos escrito e verbal.

Arrendamento e nulidade do contrato


Durante longos anos, isto é, durante os treze anos entre a aprovação do ano financeiro de 2005 e o ano de sentença n. 23601 de 9 de outubro de 2017, foi levantada a questão sobre a verdadeira extensão desta regra.
Realmente oregistro omitido ele poderia ter uma consequência tão significativa?
Realmente o não cumprimento da natureza tributária trouxe consigo o fracasso de todas as regras típicas do contrato, com a consequência de ter que considerar essa relação como uma ocupação sine titulo (isto é, sem título)?
Preste atenção em você: o fato de chegar a esta - drástica - conseqüência, não significava que as partes não tinham proteção. No entanto, a lei prevê um remédio para este tipo de situações e especificamente a arte. 13 da lei n. 431/98 prevê o direito do locatário de agir judicialmente a fim de obter que a relação - surgida com base em um contrato não registrado pelo locador e, portanto, nula - seja reportada a um dos tipos previstos em lei sob as circunstâncias. previsto no caso específico.
É bom especificar uma ação judicial que tende a constituir uma relação jurídica que de outra forma não existe.

Inscrição tardia e anistia

O que as Seções Unidas disseram é uma solução diferente e mais imediata.
Resumindo: foi constatado que a expressão máxima do juiz nomofilatico teria que escolher a direção interpretativa que, olhando para a regra contida no Orçamento para o ano de 2005, deveria ser considerada a mais razoável.
Em outras palavras, foi necessário optar por uma solução radical que obedecesse estritamente aos dados literais (sem registro = contrato nulo), ou uma interpretação mais sistemática que permitiria a anistia para os arrependimentos. Foi isso.
O que eu disse juízes?
O caso dizia respeito a arrendamentos para uso não residencial, mas o princípio (assim o dissemos expressamente) também se aplica a arrendamentos para uso residencial.
A substância do raciocínio trazido pelas Seções Unidas (enviada No. 23601) é esta: se Tizio e Caius estipulam um arrendamento e eles não registram, deve ser considerado nulo desde que não haja registro tardio. Nestes casos - sem prejuízo das sanções - desde que as condições da nulidade não sejam mais válidas, a regularidade formal e substancial do contrato é recuperada e retroativa a partir da data de conclusão do contrato.
Por outro lado, esses acordos estipulados separadamente dos contratos que prevêem um permanecem irremediável taxa de aluguel em maior medida do que a indicada no próprio contrato.



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