Registro de condomínio: papel do administrador, condomínios e problemas de aplicação

O registro do condomínio é um daqueles registros que o administrador do condomínio é obrigado a manter e atualizar. Quais são os deveres, obrigações e despesas?

Registro de condomínio: papel do administrador, condomínios e problemas de aplicação

Registro condicional, noção e obrigações

Escritório de registro de condomínios

A lei n. 220/2012 (a chamada reforma do condomínio), entre outras coisas, modificou o art. 1130 c.c. introduzir uma referência ao corpus legislativoescritório de registro de condomínio.
o manter o registro cabe ao diretor nomeado pela assembléia.
A referência à nomeação da assembléia de acionistas não é causal: nos condomínios em que não há obrigação de indicar o conselheiro, pode estar presente o chamado administrador de fato (artigo 1130, sexto parágrafo, c.c.).
Este é o condomínio que, na vida cotidiana, tem o ônus de fazer algumas coisas relativas à gestão de coisas comuns, mesmo sem ter sido formalmente investido com elas.
N. 6 do artigo supracitado especifica que o administrador deve zelar pela manutenção do cadastro de registros condicionais contendo a generalidade dos titulares e detentores dos direitos e direitos de usufruto pessoal, incluindo o código tributário e a residência ou domicílio, os dados cadastrais de cada unidade habitacional, bem como quaisquer dados relativos a condições de segurança para as partes comuns do edifício.
O padrão também especifica que qualquer variação dos dados deve ser comunicada ao administrador por escrito dentro de 60 dias. O administrador, em caso de inação, falta ou incompletude das comunicações, exige por carta registrada as informações necessárias para manter o registro de registros. Após trinta dias, em caso de resposta omitida ou incompleta, o administrador adquire as informações necessárias, debitando o custo aos gestores (art. 1130 n. 6 c.c.).
A norma é facilmente lida, embora, como veremos, não lhe falte levantar algumas dúvidas. O administrador deve manter um registrar-se com todos os dados relativos à propriedade e às pessoas que a ocupam, por exemplo: proprietário, usufrutuário, inquilino, etc.
Quanto a este último, que muitas vezes permanece desconhecido para o condomínio, a reforma do condomínio é certamente uma dor de cabeça para aqueles que alugaram uma unidade imobiliária, mas também para aqueles que gerenciam um condomínio; na verdade, a lei não prevê um registro público de arrendamentos nem confere poderes específicos de investigação ao administrador. Em suma, no que diz respeito à localização, o registro de registro de condomínio, veremos em detalhes mais tarde, é provável que seja uma arma estourada.
O registro deve ser mantido com o colaboração constante do condómino; a reticência desta última implica apenas a cobrança dos custos para a busca das informações indicadas na norma.
o registro de registros condominiais, geralmente, nada mais é do que um conjunto de cartões pessoais contendo as informações exigidas pelo art. 1130 n. 6 c.c.
Com relação a estes, que devem ser divulgados devido a uma obrigação legal específica, não há necessidade de o administrador obter autorização para processar dados pessoais. Caso contrário, isto é, no caso da presença de outras informações sensíveis no formulário (por exemplo, o número de telefone celular do condomínio não presente em listas públicas), a autorização para o tratamento é necessária.
Os condòmini têm o direito de para visualizar e extrair uma cópia do registro do cartório de registro condomínio e o administrador é obrigado a facilitar o exercício deste direito indicando - no momento da nomeação e de cada renovação - dias e horas em que é possível acessar a consulta desses registros e extrair uma cópia às suas próprias custas (Artigo 1129 cc).

Dados relativos às condições de segurança

Vamos ao cerne da questão, começando a esclarecer as dúvidas de que estávamos falando no começo.
A reforma do condomínio, em sua primeira versão, sugeriu que eu dados relativos às condições de segurança eles tinham que se preocupar com as unidades imobiliárias.
Daqui uma série de perguntas: o que são eles os dados que os condomínios são obrigados a comunicar? O que acontece se eles não os comunicarem? E se desaparecido? Nem mesmo um ano após a entrada em vigor da lei n. 220/2012, o chamado decreto Destino Itália especificou que tais dados devem dizer respeito às partes comuns do edifício. Se isso aliviou os condomínios em comparação com um ônus impreciso, não resolveu a posição do administrador.

Cadastro do cadastro do condomínio

Quais são os dados relativos à segurança das partes comuns?
No presente não há unidade de pontos de vista sobre o que se entende por dados relativos a condições de segurança.
Na opinião do escritor, estas são todas as certificações relativas à perfeita funcionalidade dos sistemas e, mais geralmente, a usabilidade do edifício.
É verdade que isso não é explicitamente declarado pela lei, mas limitar tudo a observações simples do estado dos lugaresdo tipo as partes comuns parecem estar em boas condições, parece muito simplista.
Neste contexto, eles assumem uma importância importante, além depraticabilidade, as chamadas declarações de conformidade e conformidade das plantas previstas pelo decreto ministerial n. 37/2008.

Obtenção de declarações de conformidade e conformidade

O proprietário das plantas listadas no D.M. n. 37/08 (por exemplo, antenas de televisão, electricidade, etc) devem obter, no momento da instalação e renovação (que não consiste em manutenção de rotina), um certificado de conformidade da planta para a regra de arte e legislação vigente.
um exemplo o conceito é claro.
O condomínio Alfa decide instalar um sistema de satélite.
Para fazer isso, você deve contatar uma empresa qualificada que terá que operar com base em projeto e no final do lançamento do trabalho declaração de conformidade dos trabalhos realizados e portanto da instalação à regra de arte e à legislação vigente.
E se esta declaração está perdida ou faltando porque a planta foi construída antes da entrada em vigor do d.m. n. 37/08?
Nos termos do sexto parágrafo doart. 7 do decreto acima mencionado:
No caso de a declaração de conformidade prevista no presente artigo, salvo o disposto no artigo 15.º, não ter sido apresentada ou deixar de estar disponível, o presente documento é substituído - para instalações realizadas antes da entrada em vigor do presente decreto - por uma declaração de conformidade, feita por um profissional registrado no registro profissional para as habilidades técnicas específicas exigidas.
A norma continua especificando i requisitos que o profissional deve possuir.
Quem não estiver na posse dos certificados de conformidade e conformidade pode estar sujeito a penalidades que podem ser fornecidas pelas Câmaras de Comércio (art. 15 d. n. 37/08).
Em particular, de acordo com o primeiro parágrafo do art. 15:

Cadastro do condomínio

Às violações das obrigações decorrentes do artigo 7.º deste decreto, as sanções administrativas de 100,00 euros a 1000 euros aplicam-se em função da dimensão e complexidade da instalação, do grau de perigo e das outras circunstâncias objetivas e subjetivas da empresa. violação.
A existência de certificações é uma condição necessária para a emissão do certificado de praticabilidade (Artigo 9 do Decreto Legislativo nº 37/2008).
Neste ponto é bom especificar um aspecto: um edifício construído há muitos anos pode ser equipado com um certificado regular de habitabilidade, mas isto pode não ser suficiente, uma vez que os regulamentos de segurança das instalações são muitas vezes mais recentes.
O que isso significa?
O que o certificados de habitabilidade cerca de vinte e cinco ou trinta anos atrás, quase certamente não são suficientes para atestar a conformidade das plantas com os padrões que lhes dizem respeito.
Em resumo, de fato, a viabilidade (como é chamada hoje) pode substituir todas as certificações somente se for recente.
Não só: se, anúncio exemplo, são executados trabalhos extraordinários de manutenção ou são solicitadas solicitações de alteração do uso pretendido, para o qual a conclusão bem-sucedida da prática prevê a emissão do certificado de praticabilidade (ver DP nº 380/01), não possuindo as certificações ex d.m. n. O 37/2008 prejudica a obtenção da chamada viabilidade.

Dados sobre segurança e poderes do administrador

O que pode oadministrador do condomínio a fim de cumprir a obrigação de introduzir dados relativos a condições de segurança?
Lendo a regra contida no novo art. 1130 n. 6 c.c. a resposta mais lógica parece ser a seguinte: na ausência de disposições específicas sobre o administrador, como representante legal do condomínio e, portanto, portador de um interesse reconhecido pela lei (precisamente o novo artigo 1130 n º 6 CC) pode solicitar os condòmini, através de tópicos incluídos nas agendas especiais do dia, para garantir que eles tenham o poder de tomar medidas para regularizar a situação, tanto do ponto de vista documentário, tanto do ponto de vista prático quanto substancial.
É útil lembrar que a falha em registrar o registrocomo o selo incompleto, representam graves irregularidades envolvendo a revogação judicial (artigo 1129 do Código Civil); neste contexto, portanto, o administrador deve fazer tudo o que estiver ao seu alcance para cumprir a obrigação imposta pela lei. Em comparação com as intervenções ou despesas que não se enquadram nas suas prerrogativas (como parecem ser as relativas à obtenção de certificações e afins), o administrador não pode deixar de solicitar a assembleia.

Registro e condutores de condomínios

Entre os dados que, por lei, os diretores são obrigados a pedir e os condomínios a se comunicar, há aqueles que dizem respeito à condutores.
Inquilinos, embora não 100%, participam do gerenciamento de coisas comuns.
Eles têm o direito de serem convocados para certas assembléias (ver art. 10 l. n. 392/78); a nova arte. 1136 c.c. especifica claramente que a assembléia não pode deliberar a menos que seja estabelecido que todos os titulares foram avisados. Os pretendentes legítimos não são mais apenas condomínios como costumavam dizer no passado.
Os inquilinos, então, são mantidos, como o proprietário, para respeitar o regulamento do condomínio; além disso, o inquilino deve contribuir para as despesas do condomínio (cf. art. 9 l. n. 392/78).
embora o gerenciador final de pagamentos dos encargos condomínio continua a ser o proprietário (é contra ele e não para o inquilino que pode ser proposto para solicitar uma injunção nos termos do artigo 63 do Código Civil), a lógica da regra que exige a comunicação do nome do inquilino É claro: permitir que o administrador o conheça para fazê-lo participar da gestão da equipe.
O grande problema - o que torna a regra na comunicação do nome dos inquilinos com grande risco de implementação concreta - é a falta de colaboração por parte do condomínio e / ou do inquilino.
um exemplo esclarecerá o escopo desta declaração.
O condomino deve comunicar sua dados pessoais: se ele não cumprir o administrador, através de uma consulta ao registro, ele poderá obter essa informação.
O mesmo se aplica às informações relativas a propriedade do edifício (por exemplo, presença de usufruto etc.): se o condomínio não cooperar, o administrador atua solicitando informações úteis diretamente do conservatório de registros públicos de imóveis. Tudo é sempre à custa da parte interessada.
Para mim arrendamentos a situação é diferente; na verdade, não há - como dissemos no começo - um registro público de arrendamentos.
No entanto, alguém poderia argumentar, se o contrato for registrado, a agência de receita poderia fornecer as informações necessárias.

Taxas de registro

Não é assim e a razão está escrita muito claramente na arte. 18, terceiro parágrafo, d.p.r. n. 131/86, que afirma:
A pedido das partes contratantes, seus cessionários ou interessados ​​no registro, o cartório emitirá uma cópia dos autos, queixas e documentos formados no exterior, dos quais ainda se encontra. notas e pedidos de registro de qualquer documento público ou privado. A liberação de cópias para outras pessoas só pode ocorrer mediante autorização do juiz (agora o Tribunal competente, n.d.A.). Nos casos previstos pelo art. 17 em vez de emitir a cópia, o conteúdo do modelo de pagamento é atestadoou.
Então, a menos que o administrador peça umautorização judicial ter uma cópia do contrato, se o condomínio não cooperar com o registro pode estar incompleto.
o lei de estabilidade para o ano de 2016 introduzido na lei n. 431 de 1998 (referente aos arrendamentos para uso residencial) das notícias referentes à comunicação dos contratos de aluguel também registrados para o administrador do condomínio. O tempo nos dirá sobre o impacto da norma em comparação com as dificuldades descritas acima.
O poder do diretor administrativo é sempre firme, claramente obter informações diretamente do inquilinoque, como costumamos dizer, não tem obrigações de confidencialidade, em suma, não deve ser omisso, mas ao mesmo tempo não é sobrecarregado por nenhuma obrigação de colaboração para manter o registro do cartório.

Despesas com a manutenção do registro de cartórios de registro de condomínios

Assim como o administrador é obrigado a treinar e atualizar o registro de registros condominiaisos condomínios devem cooperar de forma justa com seu agente em relação a esta obrigação: a lei, de fato, especifica que as mudanças nos dados contidos no registro devem ser comunicadas ao administrador por escrito no prazo de sessenta dias após a mudança.
Tizio não é mais o maestro do apartamento de Caio?
Então Gaius terá que informar seu administrador sobre essa circunstância. Idem para informações gerais, alterações de endereço, etc.
O que acontece se o condómino não cooperar com seu administrador sobre essas tarefas?
Artigo. 1130 n. 6 c.c. especifica que, em caso de não colaboração condomino (inércia), ou se as comunicações estiverem faltando ou incompletas, o administrador deve solicitar a pessoa em questão como necessário para a devida manutenção do cadastro dos registros do condomínio por carta registrada.
Após um período de trinta dias, antes da persistência de uma atitude não colaborativa ou de informações incompletas, o administrador tem o direito de adquirir as informações necessárias, cobrando o custo aos gerentes.
O condomínio não se comunica ao administrador i dados cadastrais da sua unidade imobiliária? O administrador, nos termos acima mencionados, deve adquiri-los ex officio debitando custo.
O condomínio não oferece seu próprio generalidade Completar? idem.
O que queremos dizer com custo? O certificado cadastral tem um custo específico, assim como o certificado de registro e assim por diante; em essência o administrador pode exigir dos condomínios quanto gasto para a correta compilação e / ou para a atualização do cadastro do condomínio.
Sem qualquer indicação de taxas adicionais em seu favor para esta atividade, de acordo com o escritor, o administrador só pode reivindicar as chamadas despesas de subsistência.
A razão para esta afirmação está emart. 1129, décimo quarto parágrafo, c. em cuja mente no momento de sua nomeação e em cada renovação, o administrador deve comunicar aos condomínios analiticamente e sob pena de nulidade da nomeação, sua própria remuneração.
Como a atividade de encontrar o informações contidas no registro de registro é uma das atribuições que a lei exige ao administrador, na ausência de uma indicação específica, deve ser considerada incluída na taxa acordada, de modo que somente o custo da informação possa ser cobrado aos condomínios.
Esclarecido que o administrador pode obter uma compensação adicional para a atividade referente à manutenção do cadastro de registros condominiais somente se acordado no ato da nomeação e que de outra forma poderá recuperar somente as despesas incorridas para este atendimento, como poderá recuperar tais valores?
Se eles estiverem inseridos no relatório de gestão aprovado pela assembléia, a decisão é simples: ele pode pedir e obter uma liminar executiva provisória nos termos do art. 63 Disponível att. cc
Caso o administrador quisesse recuperar as somas antes deste evento, ele ainda poderia pedir ao juiz competente que emitisse uma liminar para pagamento, se houvesse uma prova escrita do pedido (por exemplo, custos certificados, remuneração adicional aprovada pela reunião no momento da nomeação, etc.). ).



Vídeo: Normas Regulamentadoras para condomínios