Compra de imóveis e aluguel com aluguel reduzido: o bônus de imposto

Você pode deduzir 20% do que pagou para comprar ou construir uma casa, desde que alugue dentro de seis meses. Naturalmente, sob certas condições. Vamos ver o que.

Compra de imóveis e aluguel com aluguel reduzido: o bônus de imposto

Compra de imóveis a serem alugados: referências regulatórias

Arrendamento de habitação

A facilitação de que estamos falando favorece o mercado de arrendamento, mas também, evidentemente, a das compras do segundo casas e venda de imóveis.
A vantagem fiscal foi introduzida pelo D.L. 133/2014que, no art. 21 previa uma série de condições e, em seguida, encaminhava-se a um decreto ministerial para a definição dos procedimentos de execução posteriores, fornecidos pelo D.M. de 8 de setembro de 2015.
Vários esclarecimentos foram seguidos pelaAgência de receita, em particular com a Circular n. 3E / 2016 e n. 7E / 2017.
Basicamente, como veremos em detalhes no artigo, a possibilidade de deduzir do rendimento porcentagem total do preço de compra ou custos de construção do ativo.

Comprando uma casa para alugá-lo: dedução fiscal

Compra de imóvel residencial

Lembramos que o dedução é em poucas palavras a possibilidade de reduzir a renda sobre a qual calcular o imposto de renda.
A dedução distingue-se da dedução porque a primeira reduz o rendimento, enquanto a segunda opera sobre o imposto.
No caso de que falamos, a dedução é do 20% do preço resultante da escritura de compra, com limite máximo de gasto de 300.000,00 euros (inclusive de IVA) e do interesses empréstimos passivos para contratos de compra.
O limite refere-se tanto ao sujeito quanto ao bem imóvel (ver Circular 3E / 2016).
A compra deve ter sido feita entre 1 de janeiro de 2014 e 31 de dezembro de 2017 e deve relacionar-se com o imobiliário então dado em arrendamento.
A dedução, sempre dentro do limite de 300.000,00 euros, é também devida à aquisição ou construção de unidades imobiliárias adicionais a serem alugadas.
A dedução deve ser dividida em oito parcelas anuais do mesmo valor do período de tributação no qual o arrendamento é estipulado e não podem ser combinadas com outras concessões fiscais previstas por outras disposições legais para as mesmas despesas.
Por conseguinte, foi esclarecido que quem beneficia da dedução em questão

também não pode se beneficiar da dedução fiscal para a recuperação do estoque imobiliário (atualmente previsto em 50%), conforme art. 16-bis, parágrafo 3 da TUIR, reconhecida a pessoas singulares que adquiram uma unidade imobiliária localizada num edifício completamente renovado por empresas construtoras ou cooperativas de construção, no prazo de dezoito meses após o final dos trabalhos Circ. 7E / 2017

Comprar uma casa alugada: características do arrendamento

Para poder desfrutar da facilitação, o bem deve ser dado em arrendamento dentro 6 meses a partir da escritura de compra ou da conclusão das obras (o Decreto Ministerial de 2015 especifica que para novos edifícios o prazo decorre desde a data de emissão do certificado de praticabilidade, ou a partir da data em que o parecer favorável foi formado nos termos do Artigo 25, DPR No. 380 de 2001, mas para aplicar a norma, é necessário considerar as mudanças regulatórias no setor de construção).

Habitação de unidades imobiliárias


A locação deve ser estipulada para o duração de oito anos e continuamente (os oito anos também podem ser alcançados por uma extensão, ex circular 3E / 2016); se, no entanto, o contrato for rescindido antes da data de expiração por motivos não imputáveis ​​ao locador, os benefícios fiscais permanecem se a casa for alugada novamente dentro do ano.
Para a aplicabilidade da facilitação, há também limites para o montante do taxa: isto, na verdade, não deve ser superior ao indicado no acordo para a emissão de licenças de construção com referência à habitação contratada (Artigo 18, Decreto Presidencial 380/2001), ou, não deve ser superior ao menor valor entre taxa acordada - estabelecida nos acordos definidos a nível local entre as organizações de propriedade do edifício e as organizações que representam os inquilinos mais representativos nos termos do art. 2, co.3, L. 431/1998 - e a taxa especial - que não pode exceder 5% do valor convencional do alojamento arrendado (nos termos do artigo 3.º, n.º 114, Lei 350/2003).
Quanto às partes que celebram o contrato, não um relacionamento pode existir entre eles primeiro grau (isto é, de acordo com o art. 74 c.c., eles não podem ser pais e filhos).
A propriedade também pode ser vendida em usufruto a entidades públicas ou privadas que trabalhem durante pelo menos dez anos no sector da habitação social (conforme definido pelo Decreto Ministerial de 22 de Abril de 2008), desde que o limite do aluguer continue dentro dos limites da taxa indicada e que a taxa de usufruto, calculada anualmente, não exceda o limite definido para o aluguel.

As propriedades admitidas à facilitação

Quanto ao novo, devem ser propriedades que na data de entrada em vigor do Decreto 133/2014 não foram vendidas.
A facilitação diz respeito às habitações (portanto, edifícios para uso residencial) e não deve cair dentro das categorias cadastrais A1 (casas senhoriais), A8 (casas em moradias) e A / 9 (castelos, palácios de eminentes méritos artísticos ou históricos); estas habitações podem ser novas ou estar sujeitas a obras de renovação de edifícios ou restauração e reabilitação conservadora (as intervenções referidas no artigo 3.º, alíneas c e d, Decreto Presidencial 380/2001, Lei Consolidada da Construção).

Novas unidades de construção


A dedução também diz respeito diretamente aos custos para a construção de um edifício para construir em terrenos de propriedade, e neste caso, a quantidade é atestada pelo fabricante.
a propriedade não pode estar em uma zona homogênea classificada em E de acordo com o DM 1444/1968 ou seja, destinada a usos agrícolas.
A propriedade deve alcançar desempenho energia de classe A ou B (de acordo com as Diretrizes Nacionais referidas no Decreto Ministerial de 26 de junho de 2009, ou de acordo com a legislação regional, quando aplicável).
Nos termos do Decreto Ministerial de 2015, os trabalhos de construção estão em conformidade com os aceites ou comunicados.

Compre uma casa para alugá-la, quem são os beneficiários

Quanto ao beneficiários, a dedução é para aqueles que compram o ativo e não estão envolvidos em atividades comerciais.
A dedução é até quem é proprietário, para o ação de propriedade.
Se o proprietário mudar, após a venda ou sucessão, a instalação (para a parte residual) também é transferível, desde que o novo proprietário tenha os requisitos necessários; o Inland Revenue também adiciona ao caso da doação (ver Circular 7E / 2017).
De acordo com a Inland Revenue, a provisão, ao contrário da dedução para despesas incorridas para a recuperação do estoque de construção, não pode ser derrogada do acordo entre as partes.
Isto é afirmado na Circular 7E / 2017, provavelmente pelo fato de que, enquanto para os projetos de restauração predial, a possibilidade do acordo entre as partes é expressamente prevista em lei, neste caso a lei é omissa.

Documentação para verificar e manter

o Circular 7E / 2017, emitido em função da declaração de imposto de renda das pessoas físicas para o exercício fiscal de 2016, além de esclarecer certos aspectos e resumir as regras, é útil porque indica a papers para ser preservado.
Em particular, para beneficiar da dedução relacionada com a compra de propriedade a ser arrendada, a documentação para: despesas de compra (contrato e certificação de despesas ligadas à compra), interesses passivos (recebimento de hipoteca e pagamento ou certificação emitida pelo banco), despesas de construção (factura da empresa, certificados de construção, certificado de habitabilidade ou documentação equivalente), e generalidade dos casos (contrato de arrendamento, certificação, se não incluído no contrato de locação, da classificação energética e destino urbano, autocertificação na ausência de relação de primeiro grau entre o locador e o locatário).

Declaração de rendimentos e dedução para a compra de imóveis a serem alugados

Dedução para compra (ou construção) da propriedade a ser alugada pertence à categoria de encargos dedutíveis e deve ser indicado, no que diz respeito ao modelo de renda de pessoas físicas, na linha RP32, enquanto que para 730 na linha E32.
As instruções para a inserção correta dos dados nas declarações podem ser encontradas nos guias preparados pela Receita Federal para o Modelo de renda e para o 730.
Para uma correcta aplicação das regras, recomenda-se a leitura dos textos completos, o aconselhamento especializado e a leitura do website da Revenue Agency.



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