Compra da casa principal não executada e falência

O que acontece com a venda não executada de um prédio destinado à residência principal no caso de o empresário ser posteriormente declarado falido?

Compra da casa principal não executada e falência

Compra de uma empresa e risco de falência

compra de casa

comprar casa de um empresário, todos sabemos, traz o risco de que ele seja declarado falido.
E sabemos que os casos de falha em tempos de crise, eles só podem aumentar.
No caso de comprar e vender uma propriedade, o empreendedor geralmente tem a aparência de construtor Propriedade.
Em particular, vemos aqui o que a lei prevê para os atos de compra e venda de propriedades destinadas a serem usadas como casa principal.
Em especial, o texto legislativo de referência é o Decreto Real n. 267/1942mais conhecido como Lei de falências.
Aqui vamos mencionar as regras mais essenciais para o propósito de lidar com o tópico.
Por fim, recomendamos que você entre em contato com um especialista para a resolução de casos específicos.

Declaração de falência

o declaração de falência marca um divisor de águas na regulamentação legal das relações da empresa falida.
Esta declaração está contida em um julgamento emitidos pelo tribunal no processo regido pela Lei de Falências.
Esta frase é publicado (isto é, torna-se público), como todos os julgamentos, com o depósito no registro do juiz que o emitiu (antigo art. 16, co.ult., L.F. e art. 133, co.1, c.p.c.) e explica sua efeito desde o tempo de publicação; para o terceiro os efeitos são produzidos pela inscrição do acórdão no registo de empresas (ver art. 16, ult. co. e 17, L.F.).
A sentença também é notificado, no dia seguinte ao da publicação, ao devedor, bem como comunicada ao público minsitero, ao curador e ao requerente a falência (v. art. 17, L.F.).

Falência e ações feitas depois

Em particular, para o que nos preocupa e para a necessidade de síntese, dizemos aqui que, no que diz respeito aos actos praticados pelo falido depois a declaração de falência, estes são ineficazes contra os credores, bem como os pagamentos recebidos do falido após a declaração de falência são ineficazes (ver art. 44, co.1 e 2, L.F.); as formalidades levadas a cabo para tornar os actos supramencionados aplicáveis ​​contra terceiros são igualmente ineficazes para os credores art. 45, L.F.); com a falência, os credores contribuem para os ativos falidos e qualquer crédito deve ser apurado (v. art. 52 L.F.).

Falência e ações tomadas antes

casa comprada

O que acontece com as relações jurídicas que surgiram primeiro da declaração de falência?
A lei de falências prevê regulamentação específica a respeito, dedicando uma seção intitulada Os efeitos da falência em relações jurídicas pré-existentes.
Nesta seção, um artigo em particular é dedicado a relações pendentes, isto é, aos contratos que surgiram antes da declaração de falência e que não foram levados a completar a execução.
Este artigo contém uma disciplina específica para o destino do contrato comércio de um edifício.
Vamos ver o que em particular é esperado para compras em casa para uso de casa principal e, finalmente, vamos relatar uma distinção para as compras de casas construídas e aqueles dconstruir.

Relações jurídicas pendentes

L 'art. 72, L.F. dedica-se, portanto, a relações jurídicas pendentes, isto é, iniciadas não realizado ou não usado completamente executada por ambas as partes antes da declaração de falência.
L 'art. 72 primeiro contém um disciplina geral que é válido se não houver exceções para as outras normas da mesma seção, dedicadas a contratos específicos.
Em geral, portanto, para os relatórios ainda não realizados no momento da declaração de falência, a regra geral é que eles permanecem suspenso, aguardando o agente fiduciário, autorizado pela comissão de credores, declarar assumir o contrato no lugar do falido, assumindo todas as obrigações relacionadas, ou dissolver-se do mesmo, exceto que, nos contratos para efeitos reais, a transferência do direito já ocorreu (art. 72, co.1, L.F.).
Portanto, o curador (com a autorização do comitê de credores) escolher se deve continuar o contrato ou dissolvê-lo.
O que o infeliz contratado pode fazer é constituir amora silvestre o curador, fazendo-lhe atribuir um prazo não superior a sessenta dias do juiz delegado, após o qual o contrato é considerado terminado (art. 72, co.2, L.F.).
Esta escolha pelo administrador é possível a menos que, no anúncio efeitos reais, o transferência da lei já existia.
Com esta disposição, o primeiro parágrafo doart. 72.
Sobre o contrato de venda de uma propriedade, isso, produzindo a transferência de propriedade, é um anúncio de contrato efeitos reais.
A venda também é contrato consensualisto é, aperfeiçoa-se com o consentimento: neste contrato, portanto, normalmente a transferência do direito ocorre no momento em que o consentimento é expresso. Além disso, a venda de imóveis deve ocorrer por escrito (e, por força de exigibilidade a terceiros, transcrita nos registros de imóveis).
Portanto, a assinatura da venda normalmente opera a transferência do direito (salvo acordo em contrário e além de constituir obrigações), enquanto a assinatura da preliminar essencialmente produz a obrigação de contratar e, portanto, transferir o direito.
De acordo com parágrafo 4 dell 'art. 72, L.F., em caso de dissolução do contrato, o contratante poderá afirmar no passiva o crédito resultante do incumprimento, mas sem poder reclamar uma indemnização pelo dano.
De acordo com o parágrafo 5então A ação para a rescisão do contrato promovida antes da falência contra a parte inadimplente explica seus efeitos para o curador, sem prejuízo, nos casos previstos, a eficácia da transcrição do pedido.
Além disso, sempre parágrafo 5, se o contratado pretender obter, com a decisão da resolução, a devolução de uma quantia ou um activo, ou a compensação por danos, deve propor a aplicação de acordo com as disposições da Capítulo V.
As disposições referidas no Capítulo V são aqueles relacionados aaveriguação passivos e direitos de propriedade real de terceiros.
De acordo com o parágrafo 6, As cláusulas contratuais que fazem a rescisão do contrato contra a falência são ineficazes.

Dissolução e contrato preliminar

o parágrafo 7 especificamente preocupações dissolução do contrato preliminar vendas de imóveis e assim prevê que, se a dissolução diz respeito um contrato imobiliário transcrito de acordo com o artigo 2645-bis do código civil, o comprador tem o direito de fazer valer o seu crédito no passivo, sem ter de ser indemnizado pelos danos e beneficia do privilégio referido no 2775-bis do Código Civil, desde que os efeitos da transcrição do contrato preliminar não tenham cessado antes da data da declaração de falência.

Transcrição do contrato preliminar

protecção da compra da habitação

L 'art. 2645-bis c.c. mencionado pelo parágrafo 7 contém as disposições relativas à transcrição da fase preliminar (também) do contrato de venda.
Estas disposições prescrevem de forma resumida: al parágrafo 1 o transcrição de preliminares (também) de venda de imóveis se tais preliminares forem elaborou por escritura pública ou escrita privada com assinatura judicial autenticada ou estabelecidae.
no parágrafo 2, oart. 2645-bis c.c. prevê que o transcrição do definitivo (ou outro ato que constitua a execução da venda preliminar de bens imóveis (e outros atos indicados por parágrafo 1 e deart. 2643 co.1 nos. 2,3,4) ou da sentença que aceita o pedido para obter o cumprimento específico da obrigação de contratar (novamente com referência à venda de imóveis e conforme parágrafo 1 e deart. 2643 co.1 nos. 2,3,4) prevalece nas transcrições e registros de outros atos praticados depois a transcrição do preliminar.
De acordo com o parágrafo 3dell 'art. 2645-bis c.c., o final (ou outro ato que constitua a execução do contrato preliminar ou da demanda judicial visando à obtenção do cumprimento específico da obrigação de contratar, referidoart. 2652 co.1, n. 2) c.c.) deve ser transcrito dentro determinado período, sob pena de perda de efeito da transcrição e que é: dentro do ano a partir da data acordada pelas partes para a conclusão do definitivo e, em qualquer caso, dentro de três anos a partir da transcrição da preliminar.
Sob os deuses então parágrafos 4, 5 e 6 dell 'art. 2645-bis c.c. 4. Os contratos preliminares referentes a parcelas de edificações a serem construídas ou em construção devem indicar, a ser transcrito, a área útil da parcela do edifício e a parcela do direito devida ao promissor comprador para todo o edifício, expressa em milésimos.
5. No caso previsto no parágrafo 4 a transcrição é realizada com referência ao bem imóvel para a quota determinada de acordo com as modalidades descritas no mesmo parágrafo.
Assim que o edifício entra em existência, os efeitos da transcrição são produzidos em relação às partes de material correspondentes à parcela predeterminada de propriedades, bem como às partes comuns relacionadas.
Qualquer diferença de área ou quota contida dentro dos limites de um vigésimo dos indicados no contrato preliminar não produz efeitos.
6. Para efeitos das disposições referidas no n. O parágrafo 5, o edifício em que a casa foi construída, incluindo as paredes do perímetro das unidades individuais, e a cobertura foi concluída.

Privilégio por falha na execução preliminar

o privilégio referidoart. 2775-bis c.c. diz respeito ao crédito para o falha na execução de contratos preliminares; disse artigo, al primeiro parágrafo estabelece que os créditos do comprador promissório que resultam da não execução ter uma garantia especial sobre o objeto imobiliário do contrato preliminar, desde que os efeitos da transcrição não cessaram no momento da rescisão do contrato resultante de uma escritura com certa data, ou no momento do pedido judicial para a rescisão do contrato ou condenação ou pagamento momento do registro do anexo ou no momento da intervenção na execução promovida por terceiros.
Ele então tem o parágrafo 2 dell 'art. 2775-bis c.c. que O privilégio não se opõe aos credores hipotecários relacionados a hipotecas concedidas ao comprador promissor para a compra do imóvel, bem como aos credores com garantia hipotecária. no edifício ou complexo de condomínio de acordo comartigo 2825-bis c.c

Contrato preliminar de venda da residência principal

Finalmente, ai parágrafo 8 dell 'art. 72, chegamos à norma que derrogação às disposições referidas no parágrafo 1 indicado, se estiver lidando com um contrato preliminar para a compra de umcasa principal.
Neste caso, a faculdade de escolha do curador é, portanto, excluída.
Estas são as condições prescritas pela lei: deve ser um contrato transcrito conformeart. 2645-bis c.c. que tem anúncio objeto de imóvel para uso residencial destinado a constituir a residência principal do comprador ou seus parentes e similares dentro do terceiro grau.
(A regra exclui da aplicação deart. 72, co.1, também os contratos relativos a imóveis para uso não residencial destinado a constituir a sede da atividade comercial do comprador; mas este é outro tema).

Compras de edifícios a serem construídos

As disposições referidas no primeiro parágrafo doart. 72 eles valem para todas as preliminares, com excepção das excepções expressas, excluindo assim os contratos relativos aos imóveis a construir (Co.3), que lida comart. 72-bis de Lei de falências.
O artigo estabelece que os contratos estipulados para a compra de imóveis para ser construído, referidoart. 5 do decreto legislativo de 20 de junho de 2005, n. 122 eles derretem se, primeiro que o administrador comunica a escolha entre a execução ou a dissolução, o comprador tem buscar o pagamento a garantia de devolução do valor pago ao fabricante, notificando também o agente fiduciário.
Em qualquer caso, a garantia não pode ser desculpado depois que o editor anunciou que quer executar o contrato.



Vídeo: Devedor, do que você tem medo?