Imóvel ainda a ser construído: quais são as salvaguardas para o comprador?

Que salvaguardas a lei prevê para aqueles que compram uma propriedade que ainda não foi construída? Como se proteger em caso de falha do fabricante por falência?

Imóvel ainda a ser construído: quais são as salvaguardas para o comprador?

Compra de imóvel a ser construído

Compre uma propriedade mais em construção significa comprar quando o trabalho ainda não foi concluído. Nestes casos, na frente de um construtor padrão, o comprador pode encontrar-se em posição de ter dificuldade em recuperar os montantes pagos como depósito e / ou pagamento.
A lei regula as formas de proteção a favor comprador como um empreiteiro fraco, visando a reembolso de somas investido.

Compra de imóvel em construção


Para o comprador, √© apropriado conhecer as garantias fornecidas pelo nosso sistema legal a seu favor, levando em conta os numerosos casos de fal√™ncia que as empresas de constru√ß√£o podem encontrar. Estar ciente de seus direitos, antes de assinar o contrato para compra de casa, √© sem d√ļvida a melhor estrat√©gia para evitar incidentes desagrad√°veis.
Com o Decreto Legislativo 20 de junho de 2005 n. 122 o sistema criou um sistema de prote√ß√Ķes diretas para reparar os danos sofridos por aqueles que fizeram uma compra de im√≥veis por um fabricante que √© incapaz de cumprir suas obriga√ß√Ķes.
A perda de capital paga ao vendedor é adicionada à impossibilidade de obter a propriedade. O que acontece se o fabricante não transferir a propriedade da propriedade depois de ter estipulado o contrato preliminar ou não terminar as obras porque ele falhou?
Como sua proteção, o comprador pode ativar o fiador que por lei o fabricante deve obrigatoriamente emitir.
Para aproveitar as formas de proteção previstas na lei, é necessário que:
- o fabricante obteve ou, pelo menos, solicitou o permiss√£o para construir;
- a propriedade ainda está completamente para ser construída ou em qualquer caso ainda não é possível emitir o certificado de viabilidade (sinal de viabilidade certificado após o Decreto Legislativo 222/2016).
Por isso, devemos ter muito cuidado ao comprar um edif√≠cio para ser constru√≠do, porque, se o pedido de licen√ßa de constru√ß√£o ainda n√£o foi feito ou se o certificado de viabilidade j√° foi emitido, est√° fora do √Ęmbito de aplica√ß√£o da legisla√ß√£o e n√£o ser√° poss√≠vel beneficiar das garantias previstas por esta.
Outra condição para ter as garantias oferecidas pelo nosso sistema legal é que a venda de imóveis é realizada por uma construtora ou de um cooperativa de construção e que comprar é uma pessoa natural.
Finalmente, como √ļltimo requisito, as partes devem ter entrado em um contrato preliminar ou qualquer outro contrato que obrigue os contratantes a transferir a propriedade do edif√≠cio a ser constru√≠do no futuro. Este √ļltimo pode ser constru√≠do diretamente pela empresa ou pela cooperativa, mas tamb√©m pode acontecer que a execu√ß√£o da obra seja terceirizada.

O contrato preliminar para a compra de uma propriedade

De acordo com a legisla√ß√£o pertinente, o contrato que as partes est√£o prestes a concluir deve ter um conte√ļdo espec√≠fico. Primeiro de tudo, deve ser um preliminar de compra e venda que obriga as partes no futuro a vender o edif√≠cio a ser constru√≠do. No ato assinado pelas partes contratantes, alguns devem necessariamente estar presentes elementos considerado essencial:
- identificação doimóvel qual objeto do contrato deve ser descrito em detalhes. Para este fim, os dados cadastrais, as características técnicas e estruturais e quaisquer outros dados relativos ao trabalho a ser construído devem ser relatados;
- relato de qualquer hipotecas ou outras cargas prejudiciais;
- o preço que deve ser pago pela compra, indicando os valores a serem pagos como depósito e pagamentos futuros;
- le métodos de pagamento do preço e dos vários adiantamentos;
- o prazo planejado para o fim dos trabalhos e a entrega do prédio concluído;
- em caso de construção dada em contrato, uma indicação do sujeito que providenciará a execução das obras;
- os extremos do fiador que a empresa deve entregar ao comprador, sob pena de nulidade do contrato preliminar, como forma de garantia.

Casa em construção


Em caso de instabilidade económica do fabricante e no caso de estar sujeito a um processo de falência, será a garantia do principal instrumento de proteção ao dispor do comprador. O setor privado não pode desistir deste instrumento. Com o decreto 47/47 (Decreto da Casa) a inalienabilidade dos seus direitos foi ratificada mesmo na presença de diferentes acordos entre as partes.

A garantia como garantia da compra de um imóvel

A garantia √© uma garantia pessoal com a qual um sujeito √© obrigado a pagar um a d√≠vida de outra pessoa. √Č ativado quando o devedor n√£o cumprir ou, de outro modo, independentemente da n√£o execu√ß√£o pelo devedor.
A garantia √© garantida com a garantia reembolso das quantias pagas do comprador, se o fabricante n√£o o fizer no caso de uma crise econ√īmica em que ele deveria pagar.
Ele pode se encontrar na condição de não poder continuar o trabalho ou poder devolver o dinheiro coletado. A garantia será válida até a transferência da propriedade do ativo para o comprador.

fiador


O documento que atesta a garantia deve ser entregue desde o fabricante até o comprador no momento da assinatura do contrato preliminar para a venda do imóvel.
O comprador pode afirmar o cobertura em seu favor, se o edifício ou a terra a ser construída estão sujeitos a execução forçada. Outra hipótese é que o fabricante está sujeito a falência, arranjo preventivo, liquidação judicial ou liquidação forçada. Nestes casos, a situação de insolvência em que a empresa de construção será encontrada será evidente.
Dada a incapacidade do vendedor para cumprir suas obriga√ß√Ķes, o comprador tem o direito de desistir ao im√≥vel adquirido e solicitar o resolu√ß√£o do contrato preliminar com a consequente restitui√ß√£o das quantias pagas.
Se, como nestes casos, o fabricante n√£o tiver os meios necess√°rios para atender √†s solicita√ß√Ķes do cliente, ele intervir√° em seu lugar. fiador.

Quem é e o que o fiador faz

o fiador é o terceiro não relacionado ao contrato preliminar que forneceu a garantia. Uma vez que deve ser necessariamente um assunto fiável e solvente, será portanto, conforme exigido por lei, um bancode um seguradora ou de um intermediário financeiro. O fabricante é obrigado por lei a emitir a garantia.
O que acontece se este documento n√£o for entregue?
Quais s√£o os efeitos legais no contrato celebrado pelas partes?
o falha em entregar da garantia envolve o nulidade do contrato preliminar. O contrato ser√°, portanto, inv√°lido e seus efeitos ser√£o menores na data em que o contrato for assinado.
A nulidade prevista na lei pode ser invocada indefinidamente ao longo do tempo e √ļnica e exclusivamente pelo comprador interessado. Ele pode ent√£o invocar a nulidade do contrato e cessa√ß√£o dos seus efeitos se ap√≥s a assinatura for bem sucedida, tomar conhecimento da falta da garantia.
Daqui resulta que ser√° legitimado pela lei recusar a conclus√£o do contrato final perante o not√°rio e n√£o pagar quaisquer adiantamentos acordados.
Quando afirmar a garantia? O comprador n√£o ter√° o √īnus de tentar, talvez sem sucesso, obter as quantias do fabricante, mas resgata imediatamente a garantia: na verdade, ele pode contatar diretamente os fiadores, ou o banco, a companhia de seguros ou o intermedi√°rio autorizado.

Como ativar a garantia

Para tornar operacional a garantia fornecida pela empresa de construção, o comprador deve solicitá-la forma escrita. Ele terá que enviar uma carta recomendado com aviso de recebimento com o qual anexar o documentação necessário comprovar o pagamento dos valores ao fabricante.

Nenhuma revogação de falência

O comprador de um edifício a ser construído tem uma segunda proteção prevista por lei em caso de falência do empreendedor.
A venda do imóvel posteriormente construído não está sujeito a revogação de falência e, portanto, goza de uma forma de proteção. A transferência definitiva da propriedade não pode, portanto, ser declarada ineficaz pelo administrador da massa falida.
A compra continua v√°lida e o comprador n√£o perder√° a casa se ele preencher uma condi√ß√£o: ele ter√° que se comprometer a transfer√™ncia na propriedade constru√≠da, o resid√™ncia pr√≥prio, do c√īnjuge ou parente e semelhante dentro do terceiro grau, respeitando o prazo de 12 meses a partir do ato de conclus√£o do trabalho ou compra.



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