Quest√Ķes Jurisprudenciais e Solu√ß√Ķes para Varandas em Condom√≠nios

As varandas em condom√≠nio sempre foram um pren√ļncio de problemas em rela√ß√£o √† identifica√ß√£o do propriet√°rio e, portanto, dos custos de manuten√ß√£o.

Quest√Ķes Jurisprudenciais e Solu√ß√Ķes para Varandas em Condom√≠nios

Sacadas salientes e varandas embutidas

varandas

Que do varandas é um assunto que muitas vezes gera controvérsias e litígios na área do condomínio.
Existem dois elementos que caracterizam as discuss√Ķes nesta parte do edif√≠cio: o reparti√ß√£o de despesas e o uso e propriedade do partes estruturais.
Tudo isso por uma questão puramente legal que pode ser resumida em uma pergunta simples: quem é o dono da varanda?
Responder a esta pergunta torna possível resolver os outros problemas mencionados acima.
Quando falamos sobre o varandas, sem qualquer referência à conformação estrutural do edifício, muitas vezes se ouve que o tema da propriedade desta parte do edifício é debatido.
Na realidade, como foi enfatizado pelos juízes de legitimidade, não há interpretação construtiva sobre a propriedade do varandas na jurisprudência do Tribunal de Cassação.
O Supremo Col√©gio, de fato, reiterou em v√°rias ocasi√Ķes que, para definir a estrutura de propriedade, √© fundamental avaliar a conforma√ß√£o do edif√≠cio do condom√≠nio.
Assim, é comum fazer uma distinção entre sacadas salientes e varandas embutidas.
o primeiro eles são aqueles que sobressair em comparação com a fachada do edifício.
para varandas embutidaspor outro lado, pretende referir-se aos terraços que formam um recesso na fachada do edifício e são geralmente fechados em dois ou três lados.
Em relação ao primeiro tipo, o Tribunal é constante e univocamente orientado no sentido de que as sacadas salientes, constituindo uma extensão da correspondente unidade imobiliária, pertencem exclusivamente ao proprietário deste; somente os revestimentos e elementos decorativos da frente e da parte inferior devem ser considerados bens comuns a todos, quando se encaixam na fachada do edifício e contribuem para torná-lo esteticamente agradável (ver, por fim, Cass. 23 de setembro de 2003 n. 14076) (Bem Cass. 30 de julho de 2004, n. 14576 e num sentido substancialmente consistente, Cass. 5 de janeiro de 2011 n. 218).
A mesma decis√£o, bem como algumas decis√Ķes subseq√ľentes (ver por exemplo Cassation 17 July 2007, N¬ļ 15913), considera a palmilha varanda afundada em co-propriedade, respectivamente, entre o propriet√°rio do apartamento no andar superior (ao qual a laje serve como uma superf√≠cie de caminhada) e o andar inferior (no qual a laje funciona como telhado).
Sempre nessas ocasi√Ķes, o Supremo Tribunal, abordando a quest√£o da posse de varandas, afirmando que o parte da frente do mesmo √© propriedade de condom√≠nio onde h√° frisos particulares capazes para afetar a decora√ß√£o arquitet√īnica (que √© propriedade comum boa).

Varanda saliente

Na prática, resumindo a posição inequívoca e consolidada do Tribunal de Cassação, é possível afirmar que:
a) i sacadas salientes (incluindo toda a laje) são de propriedade exclusiva do proprietário da unidade imobiliária à qual eles servem como uma extensão;
b) a laje do varandas embutidas é propriedade comum do condòmini ao qual é usado respectivamente como uma cobertura e uma superfície ambulante;
c) le peças decorativas presentes em ambos os tipos de varandas, onde caracterizam a aparência do edifício, devem ser considerados propriedade comum a todos os condomínios.
o principais repercuss√Ķes eles est√£o relacionados √† distribui√ß√£o de despesas para trabalhos de manuten√ß√£o e ao uso que pode ser feito das partes da varanda.
Para evitar confus√Ķes desnecess√°rias, √© √ļtil distinguir os problemas em rela√ß√£o ao tipo de varanda.
No caso de sacudindo o balcão os custos da sua manutenção serão suportados pelo proprietário do apartamento cuja varanda é uma extensão.
As despesas para a frente serão suportadas por todos os condomínios somente se houver algumas características que afetem o decoro do edifício.
O propriet√°rio do apartamento piso inferior em rela√ß√£o √† varanda n√£o pode usar, sem o consentimento do propriet√°rio da varanda, a parte inferior da laje para pendurar toldos (cf. Cass. 17 de julho de 2007, n. 15913), l√Ęmpadas, etc.
Todo o decis√Ķes de montagem relativos √† varanda, tomada sem o consentimento do propriet√°rio do mesmo, devem ser considerados inv√°lidos.
No caso de varanda afundadapor outro lado, a laje ser√° propriedade comum entre os propriet√°rios, que s√£o usados ‚Äč‚Äčrespectivamente pelo tr√°fego de pedestres e coberturas.
Isto significa, nos termos do art. 1125 c.c. que os custos de manutenção e reconstrução dos [...] pisos são suportados em partes iguais pelos proprietários dos dois pisos acima do outro, sendo o revestimento do piso suportado pelo proprietário do piso superior e suportado pelo proprietário do piso inferior. 'gesso, a cor e a decoração do teto.
Neste caso, o condom√≠nio do piso inferior pode fazer a parte da laje que serve de cobertura para todos os usos que considere √ļteis e necess√°rios sempre em conformidade com o disposto no art. 1102 c.c. (Uso da coisa comum).

Construção de uma varanda

Varanda embutida

Tendo clarificado estes aspectos gerais, parece √ļtil insistir num caso particular, isto √©, no caso de constru√ß√£o de uma varanda saliente num edif√≠cio existente.
Basicamente, o que acontece se um condomínio construir um varanda que se projeta sobre o pátio comum?
√Č um fato n√£o certamente muito freq√ľente, mas n√£o incomum, tanto que de vez em quando encontramos vest√≠gios de Supremo Tribunal no assunto.
Em primeiro lugar, é bom fazer uma distinção entre varanda construído e que se projeta em uma parte da propriedade exclusiva e varanda que se projeta em uma parte comum.
No primeiro caso, o consentimento do interessado direto é sempre necessário, exceto pela hipótese de construção em uma altura que torna a ocupação do espaço de outras pessoas irrelevante (art. 840 c.c.).
Na segunda hipótese, em vez disso, a questão deve ser avaliada em relação àart. 1102 c.c.: na prática você tem que verificar se o condomínio, construindo a varanda, tem um uso normal de uma parte comum (leia a coluna de ar para cima do pátio do condomínio).
Por uma questão de exaustividade, deve-se notar que, de acordo com o primeiro parágrafo do artigo acima mencionado, o uso das partes comuns é ilegítimo somente se mudar seu destino, sua decoração e impedir o mesmo uso por qualquer outro condomínio.
Esta é uma avaliação que deve ser realizada caso a caso e que às vezes leva os juízes a se expressarem negativamente (ver, a este respeito, Cass. 17 de abril de 2012, n. 6004).

Danos salientes varanda

o sacadas salientes, dentro dos limites indicados, são partes de propriedade exclusiva e se o dano às partes comuns vem deles, seus proprietários são obrigados a compensá-los.
Esta, em essência, é a orientação expressa por Tribunal de Cassação.
Vamos fazer um exemplo: suponha que as partes comuns de um edif√≠cio sejam danificadas por infiltra√ß√Ķes vindas de uma sacada saliente.
Nesse ponto, o condomínio pergunta ao proprietário da unidade imobiliária de que o varanda representa uma extensão para eliminar a causa do dano.
Se isto não fornecer neste sentido e em qualquer caso se não reembolsar o dano causado, a equipe pode chamá-lo em juízo para obter as medidas necessárias e apropriadas.
Quando o Tribunal de Cassa√ß√£o foi chamado para resolver casos similares √†queles usados ‚Äč‚Äčcomo simplesmente as sacadas salientes, que sobressaem da fachada do edif√≠cio, constituem apenas uma extens√£o do apartamento do qual se projetam e, n√£o realizando qualquer fun√ß√£o de apoio nem de coberturas necess√°rias do edif√≠cio - como, inversamente, acontece para os terra√ßos rebaixados no corpo do edif√≠cio - eles n√£o podem ser considerados a servi√ßo dos planos sobrepostos e, portanto, em conjunto de propriedade dos propriet√°rios de tais planos e as disposi√ß√Ķes do art. 1125 c.c., portanto, cair dentro da propriedade exclusiva dos propriet√°rios dos apartamentos a que eles t√™m acesso (Cassa√ß√£o 17.7.2007 n ¬ļ 15913, 30.7.2004 n ¬ļ 14576) (Cass. 27 de julho de 2012, n. 13509).
Claro que é sempre bom ter em mente que com referência a sacadas salientes, a mesma jurisprudência citada pelo presente julgamento especifica que algumas partes dessas estruturas podem ser consideradas propriedade comum.
A referência é para os frisos na parte inferior e frontal da varanda; se tais frisos são capazes d'afetar a decoração arquitectura do edifício (isto é, nas linhas que caracterizam a estética do edifício) devem ser consideradas partes da propriedade comum e, como tal, as despesas que lhes dizem respeito (exceto que esses custos não são atribuíveis ao ato ilícito de outros) devem ser compartilhados entre todos os condomínios com base nos milésimos de propriedade.



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