A estimativa de gestão de condomínios entre necessidade e oportunidade

O orçamento anual da gestão do condomínio serve para identificar os gastos que deverão ser enfrentados durante o ano. Concentre-se nos principais aspectos.

A estimativa de gestão de condomínios entre necessidade e oportunidade

Despesas anuais em condomínio

O condomínio, entendido no sentido de uma equipe cuja função é fornecer, através de seus próprios órgãos, para a gestão e conservação das partes comuns do edifício, deve enfrentar despesas anuais para este fim.
É possível que um condomínio não produza despesa?
Se a referência é a despesas ordinárias, pode haver o caso extremo de zero condomínio custos de gestão anual.

Aprovação do Condomínio Condomínio


Pense em um conjunto de casas geminadas que compartilham a estrada de acesso particular a residências: na ausência de iluminação e outros serviços comuns, a rua, desde que não exija manutenção, não produzirá nenhum custo.
O condomínio com zero despesas ordinárias, no entanto, é um caso hipotético e, além disso, muito raro, talvez para alguém cobiçado; a normalidade dos casos nos fala do time que eles têm que enfrentar durante o ano das despesas para o gestão de partes comuns.
Serviços públicos (eletricidade, água corrente), serviços (limpeza de escadas, atividade de administrador, eventual serviço de portaria, manutenção de elevadores, etc.), bem como outros contratos de interesse comum (seguros, etc.) custos que de acordo com o art. 1123 e ss. cc eles devem ser distribuído entre as partes interessadas, ovverossia condòmini, ou tudo ou apenas uma parte (pense nas escadas de limpeza no condomínio com mais degraus).
Quem é responsável por decidir o despesas operacionais anuais, ou seja, as despesas que terão que ser enfrentadas durante o próximo ano?

Aprovação da estimativa pela assembléia

o orçamento de gestão anual ou seja, o documento contendo os custos que presumivelmente serão incorridos em relação às partes comuns do edifício - é aprovado pela assembléia durante a reunião ordinária anual.
Tanto é inferido a partir do conteúdo do primeiro parágrafo do art. 1135 c.c. o citação, diz a regra, é acompanhado pelo plano de partilha de custos por condòmini.
o plano de desdobramento - cuja presença também é fundamental para o fim de solicitar e obter a emissão de uma medida cautelar provisória provisória - outro é aquele documento em que cada despesa, ou grupo de despesas homogêneas em relação ao critério de divisão de custos, é imputada a cada condição.
Suponha, por simplicidade, que em um condomínio existam apenas quatro condómini e três itens de despesa.

Montagem de condomínio


O plano de distribuição serve dividir os custos entre os participantes para a equipe para que todos, com antecedência, tenhamos a oportunidade de conhecer as despesas para eles.
A utilidade do citaçãoportanto, é duplo:
- por um lado, é útil em termos coletivo, para permitir um gerenciamento correto;
- Por outro lado, serve para cada condómino contribuir para decidir e, em qualquer caso, saber em que capacidade está pagando os montantes, bem como a medida real do pagamento em questão.
Quais são as resoluções de quorum necessárias para oaprovação da estimativa gestão anual? Estamos a falar, evidentemente, de despesas ordinárias, isto é, das despesas correntes relativas às partes comuns do edifício.
A este respeito, na ausência de menção expressa no Código Civil das maiorias relacionadas ao cumprimento, deve-se concluir que elas correspondem àquelas geralisto é:
- em primeira chamada o voto favorável da maioria dos presentes à reunião e pelo menos metade do milésimo valor do edifício;
- em segunda chamada o voto favorável para pelo menos um terço dos presentes na reunião e pelo menos um terço do valor milésimo do edifício.
Como se sabe, antes ou no momento da aprovação do relatório, a condòmini tem o direito de examinar a documentação de apoio na base desse ato: se o administrador frustra o exercício deste direito, a resolução subseqüente deve ser considerado anulável (ver, entre os vários Cass. 8 de agosto de 2003 n. 11940).
E sobre o citação?
A mesma sentença citada acima especifica que relatório sobre a aprovação da estimativa, a falta de disponibilidade de documentação na base da estimativa não é devido à anulação da resolução, dada a natureza hipotética do conteúdo do documento, o conteúdo será então examinado em mais detalhes no relatório anual.
É possível, para a reunião do condomínio, não aprovar qualquer citação?
Sim, em princípio é possível não aprovar nenhuma estimativa, deixando o administrador - veremos em breve - ou o condómino encarregado da gestão, recolher as somas necessárias para a necessidade. Prática certamente não aconselhável, especialmente onde há uma pluralidade de despesas e um número de condóminos, como para tornar aconselhável o planejamento preventivo da gestão para evitar desserviços.
Em qualquer caso não se enquadra nas prerrogativas da assembléia - e a consequente decisão seria considerada nula por incompetência - deliberar sobre a abolição do orçamento anual de gestão. Em suma, uma conta é decidir que, em relação a um exercício, não é necessário aprovar uma cotação, exceto que este documento nunca deve ser aprovado.

Estimativa e desembolso de despesas pelo administrador

Uma vez aprovado o orçamento de gestão anual, o administrador do condomínio é obrigado a pagar apenas os custos nela previstos, ou tem o direito de solicitar intervenções - e, portanto, custos - não cobertos por esse documento?
É útil lembrar que o art. 1130 n. 3 c.c. além do dever de cobrar as contribuições, o administrador também atribui a alocação das despesas necessárias para a manutenção ordinária das partes comuns do edifício e para o funcionamento dos serviços comuns.
O que isso significa? Gastar o que foi orçado, ou até mesmo o que a assembléia não decidiu? Embora a jurisprudência não seja inequívoca sobre o assunto, o mais recente - e em alguns aspectos persuasivo - apóia a última hipótese (Cassation 11 de janeiro de 2017 No. 454), exceto em qualquer caso, verificação e aprovação definitiva no exame do declaração do condomínio.
Por outro lado, se um despesas correntes depende de um contrato periódico, pensar sobre o fornecimento de eletricidade ou água, podemos realmente derivar de sua ausência no orçamento a impossibilidade de o administrador coletar as contribuições relevantes e entregá-lo?

Validade da estimativa ao longo do tempo

O orçamento de gestão diz respeito a um exercício de condomínioou um ano de gestão. Lembre-se que um ano de gestão significa um período de 365 dias, não necessariamente o ano atual 1.1 / 31.12 (Cass. 22 de março de 2017 n. 7395).

Validade manejo preventivo do condomínio


O que acontece se, por qualquer motivo (especialmente no caso de inércia de montagem), não aprovação da estimativa para o ano seguinte ao que acabou de passar?
A estimativa aprovada no momento em relação a esta última deve ser considerada expirada?
Não, pelo menos de acordo com o Tribunal de Cassação, o orçamento anual de gestão mantém a sua validade até ser substituído por um novo (Cass. 29 de setembro de 2009 n. 24299).



Vídeo: 7 Dicas para Abrir um Negócio