Venda preliminar com efeito antecipado: como funciona?

O que é um contrato preliminar para efeitos antecipados, como funciona e por que pode ser apropriado recorrer a esse tipo específico de contrato.

Venda preliminar com efeito antecipado: como funciona?

Características do contrato preliminar para efeitos antecipados

Uma forma particular de contrato preliminar de compra de im√≥veis √© o an√ļncio preliminar do contrato efeitos antecipados. Com este tipo de contrato preliminar, as partes estabelecem, a partir do momento da estipula√ß√£o, antecipar alguns dos efeitos do contrato definitivo.
Antes de entrar no mérito do tratamento deste esquema contratual, assumimos que o contrato preliminar é o contrato com o qual o vendedor e o comprador cometer respectivamente para vender e comprar. Esta é, em particular, uma transação legal efetiva meramente obrigatório.
Com a assinatura do contrato preliminar (declarado de outra forma compromisso) sobe oobriga√ß√£o de contrato, isto √©, estipular, dentro de um data determinou o contrato final. O efeito translacional do direito de propriedade √© produzido apenas com a estipula√ß√£o do √ļltimo antes do not√°rio.

Venda preliminar com efeitos antecipados


Com o contrato preliminar para efeitos antecipados o vendedor promissor e o comprador promissor n√£o se limitam apenas √† assun√ß√£o m√ļtua da obriga√ß√£o de celebrar um contrato futuro, mas antecipar parte do atua√ß√£o normalmente ligado ao contrato final.
Portanto, nós antecipamos o entrega do bem e do pagamento o preço, mesmo em parte.
Na verdade, pode acontecer de o comprador prometório solicitar a entrega das chaves da propriedade no dia da preliminar, a fim de alienar o ativo antes mesmo que o efeito de tradução da venda seja realizado.
O comprador promissor é assim entrou com antecedência em disponibilidade de material Propriedade.
O vendedor continua sendo o propriet√°rio do ativo at√© a escritura p√ļblica, data na qual o saldo do pre√ßo e a transfer√™ncia de propriedade ocorrer√£o.

Por que entrar em um preliminar para efeitos antecipados?

Estamos diante de um tipo de contrato reconhecido pelo nosso sistema legal que está encontrando cada vez mais propagação no campo da venda de imóveis.
Isto é justificado pela sua fitness para satisfazer necessidades de natureza prática.
Por exemplo, no caso de o potencial comprador se encontrar impossibilitado de residir em outro local j√° tendo vendido sua resid√™ncia atual, pode ser uma ferramenta particularmente √ļtil.
Outra hip√≥tese pode ser o caso em que o comprador promissor precisa urgentemente entrar na casa para realizar renova√ß√Ķes. A casa precisa de algumas interven√ß√Ķes e seria inten√ß√£o do comprador execut√°-las antes do ato perante o not√°rio.
Voc√™ tamb√©m pode usar o acordo de trade-off com efeitos antecipados se o vendedor promissor tiver que dar conclus√£o para procedimentos administrativos regularizar o edif√≠cio ou liquidar as hipotecas antes da escritura p√ļblica.
Basicamente, os efeitos preliminares aos antecipados permitem que você se comprometa enquanto espera por alguns aspectos do contrato futuro que você pretende estipular para serem definidos e regularizados.
Para concluir, este esquema contratual permite que as partes obtenham deuses benefícios que com um contrato preliminar puro e simples não poderia ser alcançado.
Vamos analis√°-lo com mais detalhes.

Entrega da propriedade no preliminar para afetos antecipados

A vantagem para o comprador de estipular uma preliminar que antecipa os efeitos que normalmente resultam da assinatura do definitivo é l'entrada cedo em gozo da propriedade objeto de venda.
Doutrina e jurisprud√™ncia freq√ľentemente fizeram perguntas sobre o natureza legal do contrato preliminar para efeitos antecipados, a fim de resolver quaisquer lit√≠gios entre o vendedor e o comprador.
Particular atenção foi dada à posição do comprador promissor colocado antecipadamente no gozo dell 'imóvel para obter os benefícios que normalmente são obtidos com o contrato final. Por conseguinte, é necessário esclarecer o significado e as consequências do disponibilidade de material alcançado pelo comprador quando ele obtém antecipadamente chaves dell 'imóvel.

Entrega de propriedade


A questão que queremos responder é: é sobre dentezione ou de posse?
Para encontrar uma resposta, é necessário primeiro identificar as diferenças de significado entre esses dois conceitos.
o qualifica√ß√£o estatuto jur√≠dico da situa√ß√£o determinada por entrega do ativo em termos de posse ou deten√ß√£o tem consequ√™ncias significativas. N√£o √© apenas uma quest√£o de classifica√ß√£o, uma vez que a quest√£o tem importantes implica√ß√Ķes pr√°ticas. Dependendo de uma ou outra configura√ß√£o, segue-se a possibilidade ou n√£o de invocar a disciplina deusucapi√£o e a possibilidade ou n√£o de exerc√™-los a√ß√Ķes possess√≥rias.
De acordo com a defini√ß√£o mais difundida posse √© o poder na verdade, em um o que consistente com o conte√ļdo do direito de propriedade (ou outro direito real) e acompanhado peloanimosidade possidendi.
Acredita-se que o detenção tem em comum com a posse do posse de corpus, embora o titular seja desprovido do acima mencionado animosidade, reconhecendo a pertença aos outros da coisa.
Ju√≠zes de m√©rito e legitimidade foram pronunciados sobre a quest√£o e havia in√ļmeras diretrizes interpretativas que se sucederam. Para determinar se existe uma posse ou mera posse na base da entrega, deve ser feita refer√™ncia aoelemento psicol√≥gico do sujeito tendo o prazer do bem. Para tanto, ser√° necess√°rio verificar se a entrega do item √© justificada por um contrato com efeitos reais ou por um contrato com efeitos obrigat√≥rios.
Somente no primeiro caso você terá um animus possidendi; você segura a coisa, isto é, como se você fosse os donos. Se, em virtude do contrato, a altruidade da coisa for reconhecida, haverá uma detenção qualificada.

O que diz o Tribunal de Cassação

Para resolver as disputas relacionadas a uma quest√£o t√£o importante, o tribunal de Supremo Tribunal com uma decis√£o a Se√ß√Ķes unidas o 2008. Esclareceu a natureza jur√≠dica do preliminar aos efeitos antecipados, tratando de aspectos relacionados √† sua disciplina, como ausucapi√£o e o prote√ß√£o do comprador promissor.
Com a sentença de 27 de março de 2008 n. 7930 o Supremo Tribunal decidiu que na promessa de venda, quando é acordado o entrega o bem antes da conclusão do contrato final, não há antecipação dos efeitos de tradução.
O primeiro aspecto verificado é que com o entrega de'estate o direito de propriedade não ocorre.
A relação entre o comprador promissório e a coisa deve ser definida como detenção e não como posse.
Em particular, é uma detenção qualificada exercida pelo comprador promissor em seu próprio interesse e reconhecendo o título de outros (nomeação alienígena).
Esta posição interpretativa não possibilita a aquisição de imóveis através do instituto deusucapião, a posse prolongada e contínua ao longo do tempo sobre a coisa.
Somente qualificando o comprador promissório como dono haveria a possibilidade, tendo passado sem interrupção por vinte anos, de usar o bem.
Os assim chamados restos interversione o posse nos termos do artigo 1141.¬ļ do C√≥digo Civil, com base no qual, sob certas condi√ß√Ķes, um mudan√ßa de possess√£o realizada. Deve ser demonstrado que o detentor deixou de exercer poder de fato sobre a coisa de nomea√ß√£o de alien√≠genas e passou a exercer sua pr√≥pria nomea√ß√£o.

Compromisso de vendas de casas com entrega de chaves


O Tribunal de Cassação quis dar mais um passo, estabelecendo que, no caso em que o comprador promissor vem em contato com a coisa, adquirindo a vantagem de gozo do mesmo, devemos configurar um contrato de empréstimo gratuitamente. Se, na entrega, o pagamento de uma quantia em dinheiro (como parte do preço de venda) ocorresse, haveria um contrato de empréstimo.
Ao lado do preliminar, dois são adicionados contratos acessórios típico (empréstimo ou hipoteca).
Um mecanismo complexo √© posto em pr√°tica para alcan√ßar um resultado econ√īmico que √© alcan√ßado, n√£o gra√ßas a um √ļnico contrato, mas atrav√©s de uma pluralidade coordenada de transa√ß√Ķes legais, cada uma tendo uma causa independente, mas funcionalmente conectada √† preliminar.

Proteção do comprador promissor

Toda essa premissa tentamos entender qual é a proteção do comprador que, antecipadamente, é colocado no gozo do imóvel para poder utilizá-lo.
O que acontece se, uma vez atingida a disponibilidade do bem, se tornarem aparentes vícios e difetti para o qual, em caso de venda, a lei prevê um garantia do vendedor?
Coloca-se a questão de saber se uma interpretação extensiva das regras sobre a venda pode ser realizada, eles se referem à proteção do promissor comprador que recebeu a casa antes da escritura.
Com as provis√Ķes da senten√ßa n¬ļ. 3028 de 16 de fevereiro de 2015, o Supremo Tribunal estabelece um princ√≠pio fundamental em mat√©ria de legisla√ß√£o preliminar com efeitos antecipados, nomeadamente que o prazo de caducidade para a comunica√ß√£o de defeitos e o prazo de prescri√ß√£o previsto pela lei contra o vendedor podem come√ßar a correr somente com a passagem do direito de propriedade. Na aus√™ncia do efeito de tradu√ß√£o produzido com a assinatura do contrato definitivo de venda n√£o h√° garantia em favor do comprador.

Aspectos tribut√°rios preliminares com efeitos antecipados

Com os efeitos preliminares para antecipados encargos tribut√°rios s√£o de responsabilidade do vendedor.
Pense nos impostos como IMU e Tasi que pesam sobre o dono do direito de propriedade.
Impostos relacionados √† transfer√™ncia da propriedade comoIVA ou impostos de registrar eles se aplicam no momento da escritura p√ļblica.
Outra desvantagem que deve ser enfatizada para o vendedor é a necessidade de se referir à autoridade judicial em caso de rescisão do contrato ou retirada, a fim de recuperar a disponibilidade da casa no caso em que a outra parte não espontaneamente prever o retorno.
Os custos de manutenção da propriedade ainda são cobrados do vendedor.



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