Contrato preliminar: quais s√£o os recursos legais se a propriedade for onerada por uma hipoteca?

O que o comprador pode fazer se perceber que a propriedade est√° hipotecada depois de assinar o contrato preliminar? Quais s√£o as prote√ß√Ķes em favor do comprador?

Contrato preliminar: quais s√£o os recursos legais se a propriedade for onerada por uma hipoteca?

Qual é o contrato preliminar

o compra de imóveis geralmente é precedida pela estipulação de um contrato preliminartambém chamado compromisso, regido pelo artigo 1351 o código civil.
Este √© o contrato com o qual as partes s√£o obrigar reciprocamente, um estipular um contrato futuro do qual os aspectos essenciais predeterminam. O objetivo do contrato preliminar √© estabelecer as condi√ß√Ķes do acordo futuro com anteced√™ncia. Ser√° apenas com o contrato final de compra e venda que ocorrer√° em transfer√™ncia de propriedade do edif√≠cio de um lado para o outro.

O contrato preliminar, diferentemente do contrato definitivo, tem como objeto o compromisso das partes de vender (vendedor promissor) e comprar (comprador promissor).
Se uma das duas partes contratantes n√£o cumprir as obriga√ß√Ķes assumidas, a parte que puder cumprir poder√° entrar em contato com o juiz para obter a execu√ß√£o for√ßada da obriga√ß√£o de contratar.
Isso significa que você pode pedir um julgamento que produz o efeito o contrato final não concluído. A provisão do juiz transferirá a propriedade do ativo para o comprador mediante o pagamento do preço.

Contrato preliminar e hipoteca

O que o comprador promissor pode fazer se, ap√≥s a assinatura do contrato de venda preliminar, ele perceber que a propriedade est√° sobrecarregada hipoteca? Este caso √© regido pelas disposi√ß√Ķes contidas no C√≥digo Civil italiano no artigo 1482 relativo √† venda.
Se o activo prometido est√° sobrecarregado por garantias reais (como a hipoteca) ou por obriga√ß√Ķes decorrentes distraint ou apreens√£o n√£o declarado pelo vendedor na assinatura do contrato preliminar, o potencial comprador poder√°, em primeiro lugar, suspender o pagamento o pre√ßo.
Em segundo lugar, ser√° perguntar um juiz para consertar prazo para obter o cancelamento dell 'hipoteca e liberte a propriedade.
No caso de a propriedade n√£o ser liberada da garantia, o contrato ser√° entendido resolvido.
Em qualquer caso, o vendedor será realizado em compensação de dano sofrido pelo comprador.
Da legisla√ß√£o destacada, surge claramente que a vendedor √© necess√°rio para comunicar a exist√™ncia de qualquer eventualidade ao comprador restri√ß√Ķes ou garantias sobre o bom objeto da futura venda.
Conforme estabelecido no artigo 1337 do código civil:

as partes na condu√ß√£o das negocia√ß√Ķes e na forma√ß√£o do contrato, devem se comportar de acordo com a boa f√© (C√≥digo Civil)

Isto implica para o contratante o dever de fornecer informação pode minar a vontade de negociação da outra parte.
No contrato preliminar de venda, al√©m do ativo, o pre√ßo a ser pago ea data fixada para a escritura p√ļblica, √© necess√°rio indicar a poss√≠vel presen√ßa na propriedade de hipotecas ou outros encargos prejudiciais.

Propriedade hipotecada


Se o potencial comprador, antes de assinar o contrato final, tomar conhecimento da presen√ßa de uma hipoteca n√£o declarado na preliminar, ele pode agir no tribunal para solicitar imediatamente o resolu√ß√£o o contrato. Esta √© a afirma√ß√£o do Tribunal de Cassa√ß√£o com a senten√ßa n¬ļ 13.208, de 28 de maio de 2013, que reconhece ao promissor comprador o direito de obt√™-lo dissolu√ß√£o o contrato para falha o vendedor, sem ter que pedir ao juiz para fixar um prazo para o cancelamento da hipoteca.
A Suprema Corte, confirmando uma orientação jurisprudencial anterior, considerou o pedido para cancelar a restrição mera faculdade comprador que não deve condicionar o direito de tomar providências para a rescisão.

Transcrição do contrato preliminar e seus efeitos

Outra proteção reconhecida ao promissor comprador é constituída pela oportunidade, prevista em lei, de transcrição o contrato preliminar. O que é isso?
A transcri√ß√£o de um ato nos registros p√ļblicos apropriados √© uma formalidade posterior √† reda√ß√£o do mesmo. √Č a ferramenta necess√°ria para dar publicidade contrato estipulado, ou para traz√™-lo para conhecimento de todos. Somente com a transcri√ß√£o √© o contrato legalmente conhecido para terceiros, isso √© para eles opon√≠veis. artigo 2645 bis do c√≥digo civil tornou poss√≠vel a transcri√ß√£o do contrato de venda preliminar, a fim de proteger a posi√ß√£o do comprador futuro para o per√≠odo de tempo que vai desde a estipula√ß√£o do compromisso at√© √† conclus√£o do contrato final perante o not√°rio.

Transcrição preliminar de contrato


Para ser transcrito, o preliminar deve ser escrito na forma de ato p√ļblico ou escrita privado autenticado. A transcri√ß√£o tem a fun√ß√£o de publicidade declarativa com efeito prenotativo. Vamos ver o que isso significa.
Antes da estipula√ß√£o da escritura p√ļblica, por ocasi√£o das verifica√ß√Ķes e inspe√ß√Ķes necess√°rias, pode-se descobrir que a propriedade prometida para venda est√° sobrecarregada com hipotecas ou outras restri√ß√Ķes.
Apesar dos compromissos assumidos com o compromisso, o vendedor pode sempre vender o im√≥vel a outro comprador ou constituir nele direitos reais menos que gozo, como usufruto; outra hip√≥tese √© que registra hipotecas na propriedade ou sofre execu√ß√Ķes hipotec√°rias ou apreens√Ķes.
Existem, portanto, muitas situa√ß√Ķes que podem comprometer o sucesso da venda.
Aqui a transcri√ß√£o do preliminar adquire extrema import√Ęncia.
Tendo o efeito de um reserva de compra, faz com que o transcri√ß√£o o contrato final lata prevalecer nas transcri√ß√Ķes ou inscri√ß√Ķes feitas contra o promissor vendedor ap√≥s a transcri√ß√£o do contrato preliminar.
O comprador não pode se opor, uma vez que o contrato final tenha sido transcrito, se houver hipotecas registradas na data da escritura e sucessivo um preliminar. De acordo com o princípio de prioridade, portanto, o registro da hipoteca será ineficaz para o comprador, como se nunca tivesse acontecido.
A transferência da propriedade será bem sucedida.
As prote√ß√Ķes previstas pela lei s√£o extremamente importantes se considerarmos que, ap√≥s o contrato preliminar, o comprador geralmente fez grandes despesas.
A transcrição da preliminar, feita em favor do comprador, permite a conclusão da venda sem incorrer em incidentes desagradáveis.
Esta proteção será aplicada somente se o contrato de comércio definitivo vem transcrito dentro um ano a partir de sua conclusão e, em qualquer caso, não mais tarde tres anos da transcrição do preliminar.
Finalmente, deve notar-se que a transcri√ß√£o do compromisso n√£o produzir√° qualquer efeito de reserva contra qualquer hipotecas transcrito primeiro da estipula√ß√£o do preliminar e ocultado pelo vendedor. O √ļnico recurso contra a parte inadimplente ser√° o resolu√ß√£o o contrato al√©m de compensa√ß√£o o dano.
Isto √© o que emerge da senten√ßa n√£o. 17270, de 30 de julho de 2014, confirmando uma abordagem consolidada do Tribunal de Cassa√ß√£o √†s Sec√ß√Ķes Unidas.
Finalmente, é bom esclarecer que a função da transcrição não termina com o anterior, uma vez que mesmo no caso de não execução do preliminar devido a culpa do vendedor desempenha um papel decisivo. A transcrição nos registros imobiliários do preliminar constitui um privilégio especial em favor do comprador promissor.
√Č uma forma de garantia para eu cr√©ditos decorrente da pr√≥pria preliminar, como o retorno somas de dinheiro anteriormente pagas como dep√≥sito e avan√ßos.
O comprador, se a escritura não for estipulada, terá um direito de preferência, ou seja, um direito de preferência reconhecido por lei. Quando um credor detiver um privilégio sobre um ativo, terá preferência sobre os demais credores na alocação dos valores obtidos com a venda do ativo após o processo de desapropriação.
Conforme exigido nos 2748 cc:

Credores que têm um penhor sobre imóveis são preferidos para os credores hipotecários, se a lei não prevê o contrário. (Código Civil)

Obriga√ß√Ķes do not√°rio no caso de compra e venda de im√≥veis

√Č tudo not√°rio que cabe √† tarefa de realizar o adequado cheques sobre a presen√ßa ou aus√™ncia de garantias, encargos, √īnus ou outros √īnus que sejam prejudiciais ao comprador.
Esta é a opinião do Tribunal de Cassação com o pedido n. 21953 de 21.09.2017.
Ser√° o not√°rio que deve efectuar os controlos necess√°rios para que a venda entre em vigor ecomprador pode entrar em pleno gozo do bem comprado.
Para a presença de uma hipoteca sobre a casa não conhecida, o comprador, bem como contra o vendedorvai ato contra o notário, pedindo a compensação o dano.
As partes podem sempre dispensar o not√°rio destas obriga√ß√Ķes, isentando-as dos controlos no acto de atribui√ß√£o do mandato.