Contrato de venda preliminar: é válido mesmo se a propriedade for ilegal

O que fazer se após a conclusão do contrato preliminar você descobrir um abuso de construção devido a irregularidades urbanas? O contrato é nulo? O vendedor está inadimplente?

Contrato de venda preliminar: é válido mesmo se a propriedade for ilegal

Contrato preliminar com irregularidade urbana: é nulo?

O proprietário de uma propriedade estipula contrato preliminar de comércio sem qualquer indicação da regularidade ou irregularidade urbana do edifício relatado no contrato.
No final do prazo para a conclus√£o do contrato final, o comprador promet√≥rio recusa-se a prever a assinatura perante o not√°rio por falta das declara√ß√Ķes relativas √† regularidade urbana do edif√≠cio, conforme exigido pela lei de 28 de fevereiro de 1985 n. 47.
O comportamento do potencial comprador é legítimo?
O contrato preliminar para a venda de uma propriedade ilegal é válido ou é afetado por essa forma de invalidade que é nula?
Aqui tentaremos dar uma resposta √† luz das mais recentes orienta√ß√Ķes jurisprudenciais.

Regularidade urbana


A questão envolve primeiro a análise do contrato preliminar e sua natureza jurídica, com referência à possibilidade de poder aplicar-lhe a sanção do nulidade, previsto no artigo 40 da Lei 47/1985, para os actos de transferência de um edifício. Você inclui o contrato preliminar entre esses atos? De acordo com os mais recentes pronunciamentos jurisprudenciais, a aplicabilidade dos itens acima sanção às hipóteses de contrato preliminar parece ter que excluir.
A san√ß√£o do nulidade imposta pelo artigo 40.¬ļ aplica-se apenas aos contratos efeitos de tradu√ß√£o de propriedade e, portanto, n√£o para aqueles atos que t√™m apenas efeito obrigat√≥rio, como certamente o compromisso comercial.
Do contrato de venda preliminar, apenas um é encontrado obrigação, cobrados às partes, a fim de estipular o contrato final até a data estabelecida.
Apenas o contrato final é capaz de transferir a propriedade do imóvel. Segue-se que, uma vez que a transferência da propriedade não ocorreu, o contrato preliminar não exclui a possibilidade de regularizar a posição de planejamento urbano da propriedade, uma vez que não há efeito de tradução até a escritura.
Por favor, note que, de acordo com o Tribunal de Cassa√ß√£o (ver ac√≥rd√£o de 04/09/2017 n¬į 20707), a declara√ß√£o atestando a regularidade de planejamento tamb√©m pode ser fornecida pelo vendedor na conclus√£o da escritura p√ļblica ou no curso de julgamento, desde que antes do julgamento do juiz. Do exposto, a inaplicabilidade da san√ß√£o e consequente validade do caso de negocia√ß√£o em quest√£o tamb√©m no caso de propriedade n√£o autorizada. O comprador promissor n√£o pode, portanto, evitar suas obriga√ß√Ķes.

Propriedade abusiva


Quais s√£o as qualifica√ß√Ķes que se refere aos regulamentos de planejamento urbano com os quais o munic√≠pio autorizou a constru√ß√£o, as reformas subsequentes ou a amplia√ß√£o do pr√©dio?
Para edif√≠cios constru√≠dos entre 17/10/1942 e 30/01/1977 la licen√ßa de constru√ß√£o referido pela lei 1150. La licen√ßa de constru√ß√£o para edifica√ß√Ķes constru√≠das entre 30/01/1977 e 30/06/2003 com a Lei n¬ļ 10. Finalmente o autoriza√ß√£o de construir para edif√≠cios constru√≠dos ap√≥s 30/06/2003 com a Lei Consolidada D.P.R. 380/01. Outras qualifica√ß√Ķes s√£o dia, la cia, la cila e il contra. Contribuem para sancionar a regularidade urbana de um edif√≠cio construindo anistias.
Existe anistia de edificação quando o Município de referência emite, a pedido da parte interessada, a concessão em anistia.

Vendas preliminares e avalia√ß√Ķes preventivas

Desde que o contrato preliminar relativo a uma propriedade constru√≠da sem o necess√°rio licen√ßa ou concess√£o √© v√°lido, quais s√£o as prote√ß√Ķes e o cautela que o comprador promissor deve adotar?
√Č necess√°rio antes de assinar o contrato para fazer o devido investiga√ß√Ķes.
A situação factualmente abusiva em que a propriedade está localizada deve ser processada nota no preliminar e eventualmente aceito do futuro comprador. O edifício estará sempre exposto ao risco de que o procedimento administrativo para o regularização do edifício pode terminar com uma decisão rejeitando o pedido de concessão em uma anistia.
Uma vez que a irregularidade √© conhecida pelo comprador durante a assinatura do compromisso, isso n√£o pode escapar do cumprimento citando, como justificativa de seu comportamento, a irregularidade urbana do edif√≠cio. Antes de concluir uma venda preliminar e, acima de tudo, uma venda definitiva, √© necess√°rio, portanto, avalia√ß√Ķes preventivas. Entre eles, h√° a conformidade urbana do edif√≠cio.
o conformidade urbana regularidade da construção, consiste em correspondência entre estado na verdade do edifício e do qualificação adquirido para fazê-lo ou modificar parte dele.
A fim de verificar a presença de um abuso de construção, a qualificação deve ser consultada no Município de referência. A partir desta comparação entre o estado de coisas e o título de qualificação, pode-se encontrar um dissimilaridade ou um abuso de construção.

Irregularidade urbana: diferenças entre compra e venda preliminar e final

Vimos que um dos aspectos que afetam a nulidade dos títulos notariais é certamente o conformidade urbana e edifício. De acordo com a lei em vigor, você não pode vender uma propriedade que não seja compatível do ponto de vista urbano, sob pena de anulação do contrato.
Na ausência de regularidade urbana, a escritura de venda não poderia ser estipulada.
No caso de compra e venda de uma propriedade ilegal, h√° uma dupla responsabilidade criminal a ser suportado pelo vendedor: declara√ß√Ķes falsas, se elas foram feitas durante a escritura e abuso de constru√ß√£o.

Venda preliminar v√°lida


Do ponto de vista civilista nulidade é uma garantia estabelecida por lei para proteger o comprador.
Este é um remédio que pode ser invocado a qualquer momento, mesmo que o abuso seja descoberto pelo vendedor muito tempo após a conclusão do contrato. O pedido de declaração de nulidade pode ser apresentado contactando o juiz de qualquer pessoa que esteja interessada e imprescritível.
O pronunciamento de nulidade pelo juiz significa que o ato nunca foi completado e seus efeitos s√£o retroativo.
Quanto ao contrato preliminar de compra de im√≥veis, vimos que n√£o √© nula, mesmo se as declara√ß√Ķes de planejamento da cidade n√£o est√£o inclu√≠das.
A falta na preliminar desses conte√ļdos, prescrita em vez da validade do contrato definitivo, n√£o invalida sua validade e sua aplicabilidade de forma espec√≠fica.
a injustiça de uma propriedade por falha regularidade urbana do mesmo configura uma hipótese de inadimplência pelo vendedor?
Se o comprador promissor est√° ciente do abuso da propriedade, o n√£o cumprimento n√£o pode existir.
No entanto, se o abuso descoberto antes da ação não foi conhecido pelo comprador promissor e você está na presença de um abuso irremediável, com base na interpretação dada pelo Tribunal de Cassação com sentença de 26 de abril de 2017 n.10297, o futuro comprador é legitimada a retirar-se da preliminar. Ele poderá pedir ao juiz para reembolsar o dobro do depósito contra o defeito do vendedor.

O papel do not√°rio no contrato de compra e venda

Na hora de com√©rcio o not√°rio n√£o exerce nenhum papel de controle sobre a regularidade urbana do edif√≠cio em quest√£o. √Č declarado pelo vendedor no contrato e ele √© criminalmente respons√°vel pelo que √© declarado. A tarefa do not√°rio √© certificar a declara√ß√£o emitida pelo vendedor e n√£o de verificar a veracidade.
O notário deve dar fé ao que é declarado e é obrigado a incluir no ato os detalhes da qualificação.
Por outro lado, o comprador deve certificar-se de que esta regularidade realmente existe, a fim de evitar quaisquer problemas infelizes em caso de trabalhos de renovação ou a venda da propriedade novamente. Pelo contrário, é aconselhável que o cumprimento do planejamento da cidade seja verificado por um especialista no campo. Em caso de abusos, você terá que pedir anistias.



Vídeo: Exigência de contrato prévio com a empresa a ser subcontratada