Venda preliminar: e se o vendedor mudar de ideia?

Quais instrumentos legais estão disponíveis para o comprador se, após o contrato preliminar, o vendedor se recusar a vender a propriedade prometida.

Venda preliminar: e se o vendedor mudar de ideia?

Contrato preliminar e seus efeitos

O que acontece se após a estipulação de um contrato preliminar de compra de imóveis o vendedor não quer mais vender?
Queremos comprar uma casa, mas depois de assinar o preliminar (o compromisso) o vendedor um recusapor qualquer motivo, apresentar-se perante o not√°rio pelo ato.
O que o comprador pode fazer e quais s√£o as prote√ß√Ķes oferecido pela lei.
O primeiro aspecto a destacar √© que, com o contrato de venda preliminar, voc√™ ainda n√£o se tornou o propriet√°rio da propriedade. √Č s√≥ com o pr√≥ximo escritura notarial isso vai acontecer passagem de propriedade e pode-se dizer que a venda aconteceu.

Contrato preliminar


O contrato preliminar, descrito pelo artigo 1351 do C√≥digo Civil, √© o contrato com o qual as partes concordam obrigar para estipulam, em data posterior e de maneira acordada, o contrato de compra final e venda (a escritura p√ļblica), da qual os elementos essenciais s√£o determinados.
√Č, portanto, a loja escrita por escrito com a qual o propriet√°rio da propriedade (promisee vendedorcompromete-se a vender para o outro lado (comprador promissor), que se compromete a comprar ao pre√ßo acordado.
Apenas a obrigação de contratar surge do preliminar; os efeitos típicos da venda serão produzidos em data posterior, precisamente em data das partes geralmente indicadas para o ação.
Este período de tempo pode ser mais ou menos longo e tudo pode acontecer.
Quais s√£o as solu√ß√Ķes a serem adotadas se o vendedor, envolvido na transfer√™ncia da propriedade, recuar rejeitando a assinatura o contrato final?
Existem muitas estradas que podem ser realizadas. Vamos vê-los em detalhes.
No caso em que após a estipulação do venda preliminar, o vendedor promissor se recusa a concluir o contrato final, o primeiro passo que o comprador tem que fazer é enviar para o homólogo carta de aviso para cumprir ordenar que apareça na data estabelecida perante o notário para a assinatura da escritura. Na comunicação acima mencionada, o comprador deve indicar um prazo dentro do qual o futuro vendedor terá que cumprir; este prazo não deve ser inferior a 14 dias.
Caso a carta formal n√£o tenha qualquer efeito, deve ser instaurado um processo judicial.
Vamos ver quais s√£o as prote√ß√Ķes fornecidas em favor do comprador.
Mais geralmente, o comprador tem duas op√ß√Ķes: desacoplamento do contrato preliminar, solicitando sua dissolu√ß√£o, ou obtendo do tribunal a transfer√™ncia de propriedade, mesmo na aus√™ncia da coopera√ß√£o do vendedor.
Em ambos os casos, poderá obter indenização por qualquer dano sofrido em decorrência da conduta ilícita do vendedor; na primeira hipótese, porque o negócio não foi concluído com base nos compromissos assumidos; no segundo caso, se o atraso na transferência de propriedade se transformou em dano ao comprador.

Execução forçada da obrigação de contratar

No caso em que o vendedor um lixo apresentar-se antes do notário para estipular o contrato definitivo de venda, o comprador pode exercer a ação de conformidade coercitiva.
√Č uma ferramenta que permite √† parte liquidar em ju√≠zo a parte inadimplente, para obter uma julgamento que tem o transfer√™ncia obrigat√≥ria do edif√≠cio, mesmo sem o consentimento do vendedor.
O comprador pode solicitar ao tribunal para obter uma ordem judicial, sim substitui ao acto notarial e produz os efeitos do contrato final nunca concluído.
A sentença, além de encomendar o passagem de propriedade, também pode estabelecer a condenação do vendedor ao compensação de qualquer dano sofrido entretanto pelo futuro comprador para o atraso.
Além do artigo 1351 do Código Civil, o artigo também trata do contrato preliminar 2932 em que a hipótese é prevista em que o vendedor (mas também pode ser o comprador) não preenche o preliminar dentro do prazo fixo.
Condição para obter o julgamento de transferência de propriedade sobre a propriedade é que ocomprador realizar ou oferecer para realizar, na forma prescrita por lei atuação (pagamento do preço).
A aceitação do pedido proposto nos termos do artigo 2932 do Código Civil italiano está sujeita a esta formalidade. Você terá que oferecer à outra parte o pagamento o preço que deve ser pago quando a sentença for finalizada ou não estiver mais sujeita a apelação.
Este ser√° o momento em que ocorrer√° a passagem do direito de propriedade.
Se todas as condi√ß√Ķes acima forem cumpridas, √© bom agir imediatamente se voc√™ deseja obter uma prote√ß√£o de seus direitos.
Não é, de fato, apropriado tolerar por muito tempo a inércia daqueles que prometeram vender a propriedade e depois mudaram de ideia.
A passagem do tempo é um aspecto contraproducente.
Quem se recusa a abandonar a casa prometida poderia, entretanto, vendê-la a outros comprometendo os interesses da outra parte.
Último esclarecimento: para evitar surpresas desagradáveis pedido judicial direto para obter um sentença substituta do contrato final, vai transcrito no escritório de serviços imobiliários da Agência Territorial (antigo Conservatório de Registros Imobiliários).
Desta forma, os efeitos produzidos pela decisão de transferência subsequente também serão oponíveis a quaisquer terceiros a quem a propriedade possa ser vendida nesse meio tempo.

Resolução preliminar de contrato

No caso em que o parte a parte de cumprimento não está interessada na ação para a execução específica da obrigação de concluir a venda final, porque disposto para desistir para a propriedade, ele pode agir para o resolução o contrato e o compensação dano sofrido como resultado do padrão. O não cumprimento do prazo para ir ao notário constitui uma violação do contratante.

compromisso


O artigo que regula esse rem√©dio, oposto ao anterior (a√ß√£o por cumprimento), √© o 1453 do C√≥digo Civil, que disp√Ķe o seguinte:

Nos contratos com servi√ßos correspondentes, quando um dos contratados n√£o cumpre suas obriga√ß√Ķes, o outro pode, a seu crit√©rio, solicitar o cumprimento ou rescis√£o do contrato, exceto em qualquer caso, a indeniza√ß√£o por danos. A resolu√ß√£o pode ser solicitada mesmo quando o julgamento foi promovido para obter o cumprimento; mas ele n√£o pode mais pedir o cumprimento quando a resolu√ß√£o for solicitada. A partir da data do pedido de rescis√£o, o inadimplente n√£o pode mais cumprir sua obriga√ß√£o. Art. 1453 cod.civ.

Em caso de rescisão (dissolução) do preliminar, o comprador não será mais o proprietário da propriedade e não terá mais que pagar o preço. O comprador pode solicitar ao tribunal para obter a rescisão do contrato preliminar, em caso de não acordo com a outra parte.
Condição para legitimamente solicitar a rescisão do contrato perante o juiz é que ofalha do vendedor é sério.

Depósito de confirmação

No caso em que o comprador promissor pagou um depositar na assinatura do contrato preliminar, a parte cumpridora terá direito de retirar sem ter que recorrer à autoridade judicial.
No recesso é acompanhado pelo pedido de retorno o duplo de depósito pago (uma quantia de dinheiro que é válida como um adiantamento sobre o preço devido).
O regulamento legal do depósito está contido no artigo 1385 do Código Civil. Aqui está o que diz:

Se, no momento da celebração do contrato, uma parte entregar à outra, como depósito, quantia em dinheiro ou vários outros itens fungíveis, o depósito, em caso de cumprimento, deve ser devolvido ou imputado ao devido serviço.
Se a parte que deu o depósito estiver inadimplente, a outra parte poderá desistir do contrato, considerando o depósito; se a parte que a recebeu estiver inadimplente, a outra parte poderá desistir do contrato e exigir o dobro do depósito. No entanto, se a parte não inadimplente preferir solicitar a execução ou a rescisão do contrato, a indenização por danos é regida pelas regras gerais do Artigo 1385 cod.civ.

Em caso de pagamento do depósito, se você usar o direito de retirada, você não pode tomar medidas legais para obter uma indemnização pelo dano sofrido.
Já o depósito em si tem a função de refresco, no caso de inadimplência do vendedor.
De fato, lembramos que, para obter o reembolso duplo do depósito, não há necessidade de provar que você sofreu dano à falha da outra pessoa ou para quantificá-la.
o compensação de dano e a dupla restituição do depósito é considerada por lei como alternativa e não cumulativa.



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