O caso particular da suspensão de utilidades quando o condomínio está em falta

Entre os serviços condominiais, as concessionárias possuem aspectos específicos que refletem sobre as provisões emitidas pelos juízes em relação à suspensão por inadimplência.

O caso particular da suspensão de utilidades quando o condomínio está em falta

Suspensão de utilidades: a norma

Exemplo de usuários divisíveis em um condomínio

Vamos começar claramente a partir dos dados normativos, pouco conhecidos pela maioria e como veremos difícil de aplicar, pelo menos com referência ao utilitários.
L 'art. 63, co.3, disp. att. código comercial. prevê faculdade para oadministrador, no caso de atraso que dura pelo menos seis meses, de suspender o condomino inadimplente do uso de serviços comuns que estão abertos ao desfrute separado.
Entre os serviços comuns suscetíveis de prazeres separados, encontramos utilitários, como os relativos a casos de abastecimento de água a particulares (com um único metro e contrato para o condomínio) ou aquecimento central.
Em caso de atraso, portanto, além da ativação da ação legal para recuperar o crédito, o administrador pode, por lei, aplicar a suspensão do serviço em autoproteção, isto é, sem ir ao juiz.
Não é nem sequer exigiu a passagem demontagem condomínio.
Com a reforma introduzida por L. n. 220/2012 foi eliminado a necessidade de que esse poder seja fornecido pelo regulação várias habitações.
Assim, enquanto antes da suspensão só era possível se previsto no regulamento, após a reforma a lei permite a suspensão independentemente.
Agora, portanto, as condições para as quais o poder é exercível são: um padrão que dura seis meses e a presença de serviços comuns suscetíveis de usufruto separado.
A intenção da reforma parece simplificar e disseminar oaplicação da norma.
A norma, no entanto, que muitas vezes encontra aplicação no caso de utilitários, encontra sua maior importância nessa área. limites.
Se, em teoria, o administrador fica com um poder forte exercido com ampla discrição, na prática, precisamente tal força e amplitude criam problemas de aplicação nos casos mais delicados, como os dos usuários.

Suspensão de utilidades e direitos constitucionais

A água pode ser um usuário divisível

A regra deixa um amplo poder para o administrador porque não especifica se alguns serviços são excluídos; na verdade, exige apenas que sejam serviços suscetíveis de usufruto separado (e com isso mostra atenção apenas para outros condomínios, aqueles que os satisfazem), mas os serviços incluem todos, pelo menos textualmente.
Mas uma leitura constitucionalmente a norma orientada já semeia as primeiras dúvidas: é possível deixar uma ou mais famílias sem água ou aquecimento unicamente por que eles não pagam?
De acordo com alguns juízes não, porque sobre o interesse do condomínio para cobrar as ações prevalece a do condomínio a uso serviços que cumprem os direitos constitucionais (ver, por exemplo, oord. Trib. Milão de 24 de março de 2013 em cortar o aquecimento e oord. Trib. Brescia de 29 de setembro de 2014 nos serviços de água).
Mas então nos perguntamos, porque em vez disso não nos separamos diante da suspensão sistematicamente operada pelas empresas que prestam os diversos serviços em casos de atraso?

A suspensão dos usuários deve ser realizada com cautela

Outros cargos, mais possibilísticos que o anterior, recomendam que o administrador faça uso cauteloso da norma, observando aquele critério que em termos civis é chamado a diligência do bom pai de uma família.
Na realidade, no entanto, a lei exige apenas que não haja nenhum padrão de meio ano e não forneça qualquer cumprimento por parte do administrador.
O que é certo é que pelo menos um aviso por escrito da suspensão pode estar lá.
Nem sempre a advertência está lá, e isso é estranho, dado que o administrador normalmente está interessado em manter baixo o nível de conflito dentro do condomínio.

Utilidades como serviços não fornecidos pelo condomínio

Além disso, de acordo com alguns juízes, esses serviços não se enquadram na provisão da lei porque, estritamente falando, não são fornecidos pelo condomínio, mas por sujeitos terceiro e o condomínio só faz de corretor (V. ord. Trib. Brescia n. 15600 de 29 de setembro de 2014).

Suspensão de utilitários e acesso à casa

Estes são frequentemente serviços comuns, mas cujo encerramento requeracesso na casa.
Acesso obviamente impedido frequentemente pelo condomínio.
Nesse ponto, é necessário a ordem do juiz (ver, por exemplo, Trib. B.Arsizio 24 de dezembro de 2010).
Portanto, a suspensão na ausência da intervenção do juiz é legítima somente se agirmos exclusivamente sobre o partes comuns (veja por ex. ord. Trib. Modena 05 de junho de 2015).

Suspensão de utilidades e posse

O condomínio que, para contestar a suspensão, se refere à desapropriação da boa água ou gás ou luz, expõe-se ao alto risco de que essa disputa não seja aceita: uma jurisprudência quase constante nega na verdade, pode falar sobre posse com referência a bens que foram usados ​​ou serão usados ​​no futuro: não pode haver posse atual, mas apenas disponibilidade potencial (veja o último ord. Trib. Modena 05 de junho de 2015).

Faculdade ou obrigação do administrador?

Para querer dizer tudo, então, talvez não apenas o corpo docente pudesse conversar entre si já que o administrador é obrigado a 2) disciplinar o uso de coisas comuns e o uso de serviços de interesse comum, para que seja assegurado o melhor aproveitamento de cada um dos condomínios (V. art. 1130, co. 1, n. 2 c.c.) e também é obrigado a coletar as taxas do condomínio (v. art. 1130, co.1, n.3 c.c.).
Se então a suspensão é deliberada pormontagem, ele tem outra razão para fazê-lo: a obrigação de realizar as deliberações de acionistas (v. art. 1130, co.1, n.1), sob pena de risco revogação, desde oart. 1129, co. 12, n. 2, c.c. indica entre o irregularidades graves que justifiquem a revogação da não execução das deliberações das assembléias de acionistas.
Por outro lado, o que fazer: no entanto, entre em contato juiz, mesmo que a lei não exija e assim pedindo (outras) despesas ao condomínio?
Além disso, o mesmo distanciamento envolve a custos, o que certamente o moroso condomínio não apoiará voluntariamente.

Então o que fazer?

A arma da suspensão de serviços, que é tão eficaz em teoria, com referência a serviços públicos, provavelmente seráarma aparecida, se nem mesmo uma arma contra o mesmo administrador.
Não há escassez de medidas judiciais favoráveis ​​à aplicação da lei ao caso das empresas de serviços públicos (por exemplo, v. ord. Trib. Brescia de 13 de fevereiro de 2014).
Certamente é preciso cautela do administrador.
Por exemplo, é sem dúvida apropriado recorrer à regra apenas em casos extremos (por exemplo, inadimplência persistente e / ou generalizada) e sem aviso prévio (talvez informando os condôminos já nos lembretes de pagamento da existência de tal provisão reguladora); passar da assembléia (se, considerando as circunstâncias, tal vantagem puder ser útil: por exemplo, pode não ser apropriado convocar a assembléia se a maioria dos condomínios estiver em falta).
Será bom ter em mente que, caso o condomino impeça o acesso à casa, será necessário entrar em contato com o juiz e que, em qualquer caso de apelação pelo condomínio, o resultado seria incerto, com encargos adicionais para o condomínio.



Vídeo: Multas e advertências no condomínio