Manutenção ordinária e extraordinária em um condomínio: o básico

Manutenção ordinária e manutenção extraordinária no condomínio: o que são, como distingui-los e quem é responsável pela decisão para estas intervenções.

Manutenção ordinária e extraordinária em um condomínio: o básico

Manutenção Condominial

manter um bom meio para mantê-lo em um estado adequado para uso, preservando sua funcionalidade e eliminando os elementos que podem afetá-lo negativamente.
Como parte de um condomínio, o manutenção pode dizer respeito a três tipos de ativos:
- aqueles em propriedade exclusiva;
- aqueles em propriedade comum.

Manutenção do condomínio

Aqui vamos nos concentrar no último tipo de mercadoria; antes de entrar no mérito da questão, é útil levar a cabo considerações terminológicas.
O código civil, em relação a manutenção de bens comuns, refere-se a dois tipos de intervenção:
- trabalhos de manutenção comum;
- trabalhos de manutenção extraordinário.
A terminologia utilizada no campo do condomínio tem seu valor próprio e, por vezes, diferente daquele que as qualificações assim indicadas têm no setor da construção.
Não só isso: a catalogação da intervenção no contexto de manutenção ordinária ou extraordinária afeta a competência para descartar a intervenção; competência que geralmente é colocada à frente da assembléia, mas que, como será visto, deixa um espaço de intervenção também para o administrador do condomínio.
O código civil também se refere a intervenções de conservação (artigo 1123, primeiro parágrafo, cc) e um reparos extraordinários (artigo 1136, quarto parágrafo, c.c.).
Como o Tribunal de Cassação esclareceu (enviado. n. 8292/00) a formulação regulamentar imprecisa não deve induzir em erro: a substância é sempre a mesma.
Em essência, a natureza das intervenções conservadoras ou reparadoras é a mesma que para a manutenção.

Manutenção ordinária

O que deve ser entendido, em relação ao condomínio em edifícios, para intervenções de manutenção ordinária? Quem tem o poder de organizá-los?
Vamos começar de definição: manutenção ordinária é aquela que é realizada periodicamente, conforme previsto na aprovação do orçamento de gestão, em relação aos bens comuns e instalações. Intervenções de manutenção comuns são aquelas ligadas ao condomínio green care, alle pequenos reparos ligado ao uso de coisas comuns, e até mesmo intervenções de construção de pequena escala (pense na pintura de uma parede do salão, a pintura da grade na borda do edifício, etc.).
A noção de manutenção ordinária na área do condomínio coincide substancialmente com o que outras disposições da lei diminuem em relação a setores específicos.
Considere a definição de manutenção ordinária fornecida pelo texto consolidado das leis e regulamentos relevantes edifício (dp.r. 380/01) e às constantes do regulamento relativo às actividades da instalação das instalações no interior dos edifícios (d.m. nº 37/2008).
Tem sido dito que a manutenção de um condomínio comum é identificável devido à sua recompressão no contexto das despesas incluídas no orçamento de gestão: isso significa que isso e somente isso deve ser considerado manutenção ordinária?
Segundo o escritor, este não é o caso. Tão detalhado como pode ser um citação, pode acontecer durante o curso do ano de gestão que é necessário, ou simplesmente é oportuno descartar intervenções que podem ser classificadas como ordinárias e não indicadas.
Isso nos leva a dar uma solução para a segunda questão, a que diz respeito à disposição das obras em questão.

Manutenção ordinária


Não há dúvida de que o conjunto tem plenos poderes para identificar o intervenções de manutenção ordinárias: isto, com exceção da manutenção periódica imposta pela lei (por exemplo, nos elevadores, ex dp.r. 162/99, ou nos extintores de incêndio, de acordo com o decreto de 7 de janeiro de 2005), pode determinar o que e quando deve ser feito. Vamos pegar a hipótese de jardim do condominio, ou pequenas intervenções de pintura de partes comuns. É certo que a assembléia pode prevê-los no contexto da aprovação da estimativa de custo, conotando-os dessa periodicidade que certamente lhes permite ser classificados como ordinários.
Depois, há o poder do dispositivo doadministrador do condomínio, que para a jurisprudência (ver por exemplo Cassação nº 454/2017) é certamente o detentor do poder de organizar autonomamente as mesmas obras ordinárias decididas pela assembléia, que então tem o poder de avaliar e ratificar na aprovação do relatório final.
Com referência a quorum deliberativo, é bom especificar que a montagem pode dispor de intervenções de manutenção ordinárias, bem como ratificar aquelas ordenadas pelo administrador:
- em primeira chamada, resolvendo-os com o voto favorável da maioria dos presentes (pessoalmente e por procuração) para a reunião e pelo menos metade do valor milésimo do edifício;
- em segunda chamada, resolvendo-os com o voto favorável da maioria dos presentes (pessoalmente e por procuração) para a reunião e pelo menos um terço do valor milésimo do edifício.

Manutenção extraordinária

Tendo clarificado os elementos básicos das intervenções de manutenção ordinárias, vamos passar manutenção extraordinária.
Trabalhos de manutenção extraordinária que não estão incluídos no orçamento de gestão e que não podem ser considerados como tais, mesmo que não estejam indicados, devem ser considerados trabalhos de manutenção extraordinários.
È extraordinário aquilo que vai além da atividade conservadora normal de uma parte comum do edifício. você comum É normal que uma lâmpada acenda a iluminação da escada; é menos, que é necessário substituir o motor elétrico do portão com abertura automática.
Aqui é útil fazer uma explícita diferença terminológica conectado à esfera de referência: o que é extraordinário em campo de condomínio pode não estar se referindo a outros setores.
Assim, por exemplo, a despesa relacionada à intervenção da mera pintura da fachada principal do condomínio (ou das fachadas, para nossos propósitos é indiferente) é extraordinária, enquanto a intervenção descrita acima é uma daquelas que, do ponto de vista edifício eles são considerados manutenção ordinária.
Tendo esclarecido esses aspectos, vamos ver quem pode agora ter trabalhos extraordinários de manutenção.
As conclusões são diferentes das intervenções conservadoras comuns.

Manutenção extraordinária


A lei sobre este ponto é clara: a decisão sobre a manutenção extraordinária cabe aomontagem, que também deve deliberar a criação de um fundo igual em montante às despesas previstas para o trabalho (artigo 1135, primeiro parágrafo n º 4, c.c.).
No finaladministrador do condomínio residual o poder de dispor de intervenções extraordinárias de manutenção apenas no caso de urgência, com obrigação de reportar à primeira assembléia (artigo 1135, segundo parágrafo, c.c.). Considera-se a quebra de um componente do sistema de autoclave que impede ou põe em risco a operação correta de todo o sistema. Não há dúvida de que o administrador pode providenciar essa intervenção e, consequentemente, obrigar o prédio a arcar com a despesa relativa.
o Tribunal de Cassação (por exemplo, sentença nº 2133/1995) e a jurisprudência mais geral (por exemplo, Tribunal de Milão, 14 de maio de 2012, No. 5518) especificaram que, embora represente um excesso de poder, a conduta do administrador que ordena intervenções extraordinárias não urgentes nas partes comuns, a assembléia tem o poder de ratificá-las.
Com referência a quorum deliberativo, é bom especificar que a montagem pode ter intervenções de manutenção extraordináriae ratificar aqueles ordenados pelo administrador:
- na primeira chamada, resolvendo-os com o voto favorável da maioria dos presentes (pessoalmente e por procuração) para a reunião e pelo menos metade do valor milésimo do edifício;
- em segunda chamada, resolvendo-os com o voto favorável da maioria dos presentes (pessoalmente e por procuração) para a reunião e pelo menos um terço do valor milésimo do edifício.

Manutenção extraordinária de importância considerável

O código civil, emart. 1136, quarto parágrafo, refere-se a reparos extraordinários de tamanho considerável. A menção, que especificamos, é equivalente a identificar trabalhos extraordinários de manutenção, insere-se no contexto da identificação do quórum de decisão.
Estas intervenções, como prescrito pela lei, exigem sempre (tanto na primeira como na segunda convocação) o consentimento da maioria dos participantes (pessoalmente e por procuração) para a assembleia e pelo menos metade do valor milésimo do edifício.
O que deve ser entendido por entidade notável?
Trata-se de um conceito vago, ao qual a jurisprudência (ver, por exemplo, o Tribunal de Cassação de 26 de novembro de 2014 nº 25145) deu um significado concreto, especificando que essa conotação deveria ser atribuída após uma avaliação dos custos que

leva em conta o valor total do pagamento necessário, incluindo a relação entre esse custo, o valor do edifício e a despesa proporcionalmente caindo em condomínios individuais. (Cassação No. 25145/2014)

É sobre elementos que não eles são obrigatório para a decisão do juiz chamado para resolver o litígio sobre a natureza notável ou normal das despesas de operações de manutenção.
Estes, no entanto, representam parâmetros certamente úteis para considerar a natureza do manutenção extraordinária do ponto de vista econômico. A jurisprudência parece excluir as condições econômicas individuais dos condomínios individuais da lista de elementos a serem levados em consideração para fins da avaliação sob exame.

Repartição das despesas de manutenção

Uma menção final merece a pergunta afferente la repartição de custos para intervenções de manutenção, sejam ordinárias ou extraordinárias.
O primeiro elemento a olhar é possível acordos entre condomínios o que pode estar contido em uma resolução assinada por todos, nas escrituras de compra ou nos regulamentos do condomínio contratual, ou seja, aceita por todos os condomínios.
E se essas ações não dizem nada?
É então que precisamos olhar para o conteúdo da lei. o código civil esclarece que os custos de conservação (ou seja, manutenção de qualquer forma qualificação) devem ser atribuídos de acordo com o milésimo de propriedade (artigo 1123, primeiro parágrafo, c.c.).
A exceção é:
- manutenção deelevador e do escada, com respeito ao qual o art. 1124 c.c. (isto é, com uma alocação que para metade da despesa se aplica a milésimos de propriedade e para a outra metade a altura plana);
- manutenção do pavimento solar em uso exclusivo, que deve ser tratado como equivalente ao de uso exclusivo e de propriedade, o qual está sujeito aos critérios de distribuição identificados pelo art. 1126 c.c. (um terço das despesas do usuário exclusivo e os dois terços restantes a serem divididos entre os condomínios.
É bom lembrar que, no caso de condomínio parcial (por exemplo, condomínio com várias escalas) as despesas com operações de manutenção de bens, das quais apenas alguns condomínios se beneficiam, são subdivididas, de acordo com os critérios descritos, apenas entre os condomínios interessados.



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