Obriga√ß√Ķes condominiais, propriedade e responsabilidade tamb√©m para com os credores do condom√≠nio

Qual é a natureza dos títulos do condomínio? Como os condomínios respondem às dívidas do condomínio? O que queremos dizer com solidariedade ou parcialidade?

Obriga√ß√Ķes condominiais, propriedade e responsabilidade tamb√©m para com os credores do condom√≠nio

Obriga√ß√Ķes Condominiais

Quem possui uma unidade de construção de um edifício em um condomínio, bem como o direito de propriedade é automaticamente o proprietário de um obrigação contributiva para a equipe.
O fato de voc√™ se tornar o dono desta obriga√ß√£o, pelo mero fato de propriedade do direito, faz com que as obriga√ß√Ķes do condom√≠nio sejam consideradas. t√≠tulos propter remisto √©, obriga√ß√Ķes estritamente ligadas √† lei e seguindo a mesma, salvo acordo em contr√°rio, sem a necessidade de formalidades especiais (ver, por exemplo, Cassation, 18 de abril de 2003, n¬ļ 6323).

Bonds-integral


o títulos propter rem por essa peculiaridade eles são chamados de ambulatórios.
Mente: cirurgia é o momento do início da obrigação, ligado ao direito real ao qual está ligado, mas não a obrigação que deriva dele.
Dito de forma diferente: se um dívida Em direção ao condomínio, quando a Tizio é proprietária, a venda para a Caio não faz com que essa dívida se transforme automaticamente em dívida da Cai com a empresa.
Uma exceção particular a este princípio é fornecida na área do condomínio peloart. 63, terceiro parágrafo, disp. att. cc em relação à qual o novo proprietário é solidariamente vinculado com o proprietário anterior da unidade imobiliária para dívidas relativas ao ano corrente e que antes da venda.
Solidamente obrigado, no entanto, não significa obrigado como proprietário, mas apenas para indicação legislativa precisa que visa favorecer para o credor, esse é o condomínio.
A lei n. 220 de 2012 - o chamado reforma do condom√≠nio - ele ent√£o introduziu no mesmo artigo 63 apenas mencionou uma nova hip√≥tese de solidariedade que atenua o princ√≠pio da ambul√Ęncia como apresentado aqui.
O quinto parágrafo doart. 63 Disponível att. cc, de fato, especifica que o cessionário da unidade imobiliária está solidamente vinculado ao comprador em relação ao condomínio, desde que a cópia autêntica da escritura de compra não seja comunicada ao administrador.

Natureza dos títulos do condomínio

Na √°rea do condom√≠nio √© sempre necess√°rio e adequado distinguir duas fases das rela√ß√Ķes relativas √†s obriga√ß√Ķes:
a) que dentro do condomínio;
b) o que diz respeito ao condomínio e ao provedor de terceirosi.
Tizio deve ao edif√≠cio um montante igual a X euro, bem como a declara√ß√£o aprovada em Assembleia Geral. Uma d√≠vida para com o exterior n√£o corresponde necessariamente a essa d√≠vida; na verdade, pode acontecer que a falta tenha sido compensada por somas presentes em que haja um fundo em dinheiro, ou com antecipa√ß√Ķes do administrador, etc.
O que acontece, no entanto, quando mais condòmini são devedores em direção ao condomínio e, consequentemente, o condomínio é para seu fornecedor?

Bonds-parziarie


O caso mais frequente - que √© o que deu a estagna√ß√£o a uma senten√ßa revolucion√°ria das Se√ß√Ķes Unidas em 2008 - √© o de contrato para a manuten√ß√£o das partes comuns do edif√≠cio.
Em resumo, o que sempre nos perguntamos continua a perguntar: as d√≠vidas que o condom√≠nio tem com seu pr√≥prio credor est√£o sujeitas √†s obriga√ß√Ķes solid√°rias de cond√≥mini, ou s√£o titulares de obriga√ß√Ķes de pagamento aut√īnomas, mesmo na singularidade da d√≠vida..
Disse diferentemente: le títulos condominiais eles são simpáticos ou parciais?
Por muito tempo a tese do natureza de apoio obriga√ß√Ķes do condom√≠nio: se o condom√≠nio √© devido a um terceiro que decide agir atrav√©s dos canais legais, isso, dizia-se, pode assaltar qualquer condom√≠nio al√©m do fato de que este pagou sua parte, sujeito a vingan√ßa contra os inadimplentes.
Se√ß√Ķes Unidas do Supremo Tribunal de Cassa√ß√£o, com o senten√ßa n. 9148/08, inverteram significativamente a rota. De fato, mesmo antes desta decis√£o, n√£o faltavam outras destinadas a sancionar a natureza parcial das obriga√ß√Ķes do condom√≠nio.
Quando se refere a paridade dos vínculos Pretende-se afirmar que todo condómino deve também ao exterior apenas por sua própria cota, não podendo ser obrigado a cumprir pelos outros.
Esta posi√ß√£o, meta minorit√°ria para 2008, tornou-se a que se aplica a todos os casos de t√≠tulos condominiais, com base no princ√≠pio de direito expresso pelo Supremo Tribunal que pode ser resumido da seguinte forma: as obriga√ß√Ķes que o condom√≠nio assume relativamente a terceiros regem-se pelo princ√≠pio da parcialidade, dada a inexist√™ncia de uma subjectividade aut√≥noma do condom√≠nio em cond√īminos individuais, para que o credor que atua para obter o cumprimento for√ßado, ter√° que endere√ßar suas reclama√ß√Ķes diretamente a cada condom√≠nio inadimplente e somente por causa de sua cota mil√©sima de refer√™ncia.

Parcialidade dos t√≠tulos do condom√≠nio, reflex√Ķes pr√°ticas e reforma do condom√≠nio

Como est√° praticamente traduzido o princ√≠pio da lei expresso pelas Se√ß√Ķes Unidas em 2008?
Desta maneira: o credor do condomínio solicita e obtém ordem liminar junto à empresa, seu devedor, mas na fase de execução atua diretamente na inadimplência do condomínio, acionando o seu próprio crédito com base na parcela da dívida atribuível a cada executor, com base nos milésimos de referência.
√Č claro que a implementa√ß√£o pr√°tica deste princ√≠pio do direito traz consigo a necessidade de o credor saber o nome dos devedores e, portanto, que o administrador se mostre colaborativo.
Neste sentido, o fiador da prote√ß√£o de dados pessoais, especificamente solicitado, havia considerado leg√≠timo divulgar a terceiros credores esses dados essenciais para a satisfa√ß√£o das raz√Ķes de credibilidade.
O sistema descrito acima havia sido criticado porque, de acordo com muitos, imp√īs um aumento no tempo e custo de recupera√ß√£o de cr√©dito para o credor, cuja contrapartida deveria ser considerada o condom√≠nio, como uma colegialidade de indiv√≠duos. Al√©m disso, acrescentou, a possibilidade de atuar apenas contra o namorado se arrisca a tornar a satisfa√ß√£o de cr√©dito imposs√≠vel para o caso de incapacidade.

Dever-Administrator


A lei n. 220 de 2012, o chamado reforma do condomínio, colocou remédio parcial, tentando equilibrar todos os interesses em jogo.
O que as regras dizem hoje?
O segundo parágrafo doart. 63 Disponível att. cc especifica que:

Os credores não podem tomar medidas contra os devedores em conformidade com os pagamentos, se não após a execução dos outros condomínios. art. 63 Disponível att. cc

Basicamente, uma forma de... é reintroduzida solidariedade subordinada em benefício da aplicação preventiva daqueles que não cumpram os pagamentos.
Logo, de acordo com aqueles que os apoiam raz√Ķes de credores, porque a execu√ß√£o do devedor individual, especialmente se de um tipo de im√≥vel, √© muitas vezes longa e malsucedida.
No entanto, não se deve esquecer que está surgindo na jurisprudência - por enquanto de mérito - uma orientação que, separando a figura do condomínio do condomínio individual, capacita o credor a atuar contra o imóvel, por exemplo através da penhora em conta corrente. condomínio. Veremos com o tempo se essa interpretação criticada permanecerá isolada ou se tornará, como costumamos dizer, lei viva.

Pagamentos e pariariedade de títulos condominiais

um julgamento feita pelo Tribunal de Justi√ßa Supremo Tribunal em 9 de junho de 2017, o n. 14530, oferece um valioso ponto de partida para reflex√Ķes √ļteis naqueles casos em que o cond√≤mino pagou sua taxa ao administrador, mas depois n√£o a devolveu √† empresa.
Vamos tentar ser mais claros. Uma premissaA decisão diz respeito a um caso que surgiu antes da entrada em vigor da reforma, à qual, portanto, a solidariedade atenuada referida não é aplicada.
No caso resolvido pela sentença não. 14530, uma empresa havia notificado um preceito a um condominio para obter o pagamento do montante atribuivel a ele em relacao as intervencoes realizadas no edificio do condominio.
O condom√≠nio se op√īs ao anexar ao aviso de oposi√ß√£o a demonstra√ß√£o do pagamento feito ao administrador.
Justi√ßa do Tribunal, Tribunal e, finalmente, Cassa√ß√£o deram motivo para a condi√ß√£o: se h√° prova de pagamento da d√≠vida nas m√£os do administrador - a √ļnica maneira de cumprir as obriga√ß√Ķes do cond√≥mino (e. Cass. 29 de janeiro de 2013 n. 2049) - condom√≠nio n√£o pode ser considerado um devedor √† empresa de sua soma.
Como é preferível que você se comporte credor em casos semelhantes ao que acabamos de descrever?
O risco é óbvio: reivindicar um crédito, mas operá-lo para a pessoa errada.
Por isso, √© bom realizar todas as investiga√ß√Ķes √ļteis e poss√≠veis para entender quem √© o verdadeiro devedor, ou seja, se o condom√≠nio individual ou o condom√≠nio √© detentor da quota de refer√™ncia.
O que √© certo √© que a indica√ß√£o dada pelo Tribunal de Cassa√ß√£o √© um pren√ļncio incerteza: se o pagamento do condom√≠nio nas m√£os do administrador corresponde ao cumprimento que lhe permite ser liberado de suas obriga√ß√Ķes de contribui√ß√£o, deve-se inferir que, ent√£o, a a√ß√£o deve ser dirigida ao condom√≠nio, que em pessoa do administrador recebeu o pagamento. E se a a√ß√£o contra a equipe n√£o for bem sucedida, o credor contra quem pode agir?
Aqui o texto do sentença n. 14530/2017 feita pelo Tribunal de Cassação.



Vídeo: Ação de Cobrança de Condomínio Contra o Arrendatário do Imóvel