Legítimo subordinado a eficácia da preliminar para a concessão do empréstimo

Para o Tribunal de Cassação, a cláusula que subordina a eficácia do contrato preliminar para a compra de um imóvel para a concessão do empréstimo é legítimo.

Legítimo subordinado a eficácia da preliminar para a concessão do empréstimo

Compra preliminar e venda de propriedade e concessão de empréstimo

È possível subordinar a eficácia de um preliminar de compra e venda de um imóvel na concessão do empréstimo?
A questão é certamente interessante, já que na prática surge com muita frequência.

Contrato de empréstimo para compra e venda de propriedades


Na verdade, se por um lado é óbvio que na grande maioria dos casos a pessoa que pede a hipoteca para comprar uma propriedade (ainda mais se for a casa) não pode comprar a propriedade com a sua própria força, que não é o liquidez (na verdade, há certamente menos casos daqueles que pedem o empréstimo, apesar de terem liquidez porque, por exemplo, querem alocá-lo para outro ou pelo menos não querem ficar sem dinheiro), mas ao mesmo tempo a resposta à pergunta não é tão óbvia.
De fato, o pedido para subordinar a eficácia do contrato preliminar à condição de conceder o empréstimo muitas vezes não é aceito pelo vendedor.
O comprador que gostaria de inserir a referida cláusula no contrato, portanto, encontra-se passando por importantes pressões na direção oposta. Sim, porque a expectativa do empréstimo obriga o vendedor a esperar.
Sobre este ponto, o Tribunal de Cassação expressou-se com o sentença n. 22046, publicado em 11 de setembro de 2018, considerando a cláusula em questão como legítima.
Vejamos por que o Tribunal chegou a essa conclusão, dando algumas notas sobre o contrato preliminar e a condição precedente para a eficácia do contrato.

O contrato preliminar

o contrato preliminar é essencialmente o contrato com o qual as partes comprometem-se a assinar outro contrato posteriormente, prevendo alguns ou todos os elementos.

Assinatura de contrato


O contrato preliminar por excelência é aquele direto à venda de um imóvel.
Nesse caso, as partes comprometem-se, portanto, a assinar o contrato de compra dentro de um certo prazo: portanto, somente nesse contrato subseqüente a propriedade passará de uma pessoa para outra; com o primeiro, as partes se comprometem a alcançar a assinatura do segundo.
É claro que a falta de respeito ao compromisso envolve consequências para as duas partes; conseqüências que podem variar dependendo do caso específico e dependendo do que as partes estabeleceram sob contrato (por exemplo, a cláusula penal, nos termos do artigo 1382 do Código Civil).
No entanto, se a eficácia do contrato estiver subordinada e, portanto, o funcionamento das obrigações nele assumidas, na condição de que o banco conceda o empréstimo, é evidente que, no caso de isso não acontecer, não só não prosseguirá com a estipulação do contrato. definitivo, mas isso aconteceria (ou, pelo menos, deveria acontecer) de uma forma indolor para o comprador promissor (lembre-se, no entanto, que devemos, em qualquer caso, ter em mente o caso específico e as condições contratuais).

A condição precedente da eficácia do contrato

Dissemos que a cláusula em questão conteria um condição suspensiva da eficácia do contrato. A questão que então ocorre na ordem lógica é se um contrato preliminar pode conter uma condição.
A esta questão, o Tribunal de Cassação, na sentença em questão, responde sim (seguindo um princípio já declarado pelos precedentes a que se refere), uma vez que apenas as lojas para as quais esta proibição está expressamente prevista por lei não podem conter uma condição.

Compra residencial


A condição, juntamente com o termo e o ônus, é um elemento acidental da transação legal: como um elemento acidental, ela pode estar presente no contrato apenas com base na vontade das partes (quando a lei não proíbe sua previsão); é, portanto, distinto dos elementos essenciais, cuja falta, ao contrário, afeta a validade do próprio contrato.
A condição (ver artigos 1353 e seguintes do Código Civil) é um evento futuro e incerto do qual as partes fazem a eficácia ou rescisão do contrato dependente: no primeiro caso, temos uma condição suspensiva de eficácia, enquanto no segundo temos um condição resolutiva de eficácia.
o cláusula que bloqueia a eficácia do contrato preliminar até a concessão do empréstimo, de acordo com o acórdão do Tribunal de Cassação aqui em comentário, uma condição de suspensão da eficácia.
Nosso código proíbe, no que nos diz respeito, a chamada cláusula puramente potestativa:

Não é nada a alienação de um direito ou a assunção de uma obrigação subordinada a uma condição suspensiva que o faz depender da mera vontade do estrangeiro ou, respectivamente, a do devedor (artigo 1355 c.c.).

Portanto, a produção dos efeitos de um contrato não pode depender de um evento futuro e incerto, unicamente vinculado à vontade do vendedor ou do devedor.
Segundo a recorrente, no acórdão de quo, a cláusula controvertida é uma cláusula pura, porque precisamente o cumprimento da condição depende totalmente da vontade de uma das duas partes.
A cláusula potestativa é admitida misto, cuja ocorrência é apenas parcialmente relacionada à ação de uma das duas partes e é a cláusula em questão, de acordo com a Suprema Corte.
Para completar a nossa informação, acrescentamos que de acordo comart. 1359 c.c. uma condição é considerada cumprida se não tiver ocorrido:

por razões imputáveis ​​à parte interessada (ver artigo 1359 do Código Civil).

Tribunal de Cassação: venda subordinada legítima à hipoteca

O Tribunal explica que a condição em análise deve ser qualificada como mista:

dependendo da concessão do empréstimo também pelo comportamento do comprador promissor na elaboração da respectiva prática, mas a não concessão do empréstimo envolve as disposições decorrentes do contrato, sem prévio aviso, nos termos do art. 1359 bacalhau civ., um possível comportamento omissivo do comprador promissório, tanto porque esta disposição é inaplicável no caso em que a parte que detinha condicionalmente a um determinado serviço também tem interesse no cumprimento da condição, e porque a omissão de uma atividade pode ser considerado contrário à boa-fé e constituir uma fonte de responsabilidade, uma vez que a atividade omitida é objeto de uma obrigação legal, e a existência de tal obrigação deve ser excluída para a implementação do elemento potenciador em uma condição mista "(Seção 2 do Tribunal de Cassação, Sentença n.10074 de 18/11/1996, Rv.500605, Cassação Seção 3, Sentença n.23824 de 22/12/2004, Rv. 578807) (ver Cass No. 22046/2018).

Basicamente, portanto, a cláusula não é ilegítimo nos termos do art. 1355 c.c. porque a condição esperada também depende da ação do comprador promissório, mas a não concessão do empréstimo implica as conseqüências previstas no contrato, sem levar em conta o disposto no art. 1359 cc, tanto porque esta regra se aplica ao caso, diferente, em que a parte cuja ação depende do cumprimento da condição não tem interesse, e nem porque a omissão de uma atividade envolve a responsabilidade pela violação do princípio da boa fé se tal atividade envolve uma obrigação legal e, portanto, não é no caso da implementação do elemento potestativo potestativo misto.
O princípio não é novo: na verdade - alguns precedentes são mencionados no texto da sentença dada - foi já foi dito anteriormente pelo mesmo Tribunal de Cassação.



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