O contrato deve ser escrito sob pena de anulação

O contrato de arrendamento para usos residenciais deve ser escrito por escrito com base na invalidez, e não fazê-lo pode ter consequências desagradáveis ​​para o inquilino.

O contrato deve ser escrito sob pena de anulação

Contratto

o arrendamento para usos residenciais, seja alugando toda a unidade de construção ou um quarto individual, deve ser estipulado por escrito.
o forma escrita é exigida por lei como um requisito substancial para a validade do acordo (no jargão técnico ad substantiam) e na sua ausência o contrato deve ser considerado nulo, ou seja, como se nunca tivesse existido, com todas as consequências do caso.
o jurisprudência - especificamente o Tribunal de Roma com a sentença no. 21287 de 24 de outubro de 2013 - voltou a lidar com as conseqüências para o caso de descumprimento da forma de locações, com uma especificação: o locatário não pode registrar o contrato verbal para acessar os benefícios proporcionados pelo decreto legislativo n. 23 de 2011 (ou seja, taxa de aluguel igual a três vezes a renda cadastral, se inferior à taxa acordada).

Forma de arrendamento

De acordo comart. 1, quarto parágrafo, da lei n. 431/98, eficaz desde a sua entrada em vigor para a estipulação de locações válidas, a forma escrita é necessária.
o Tribunal de Roma, com o sentença n. 21287, interpretando a norma explicou que este padrão, devido à sua ampla formulação, inclui todos os arrendamentos para uso residencial e, portanto, deve também ser aplicado ao arrendamento de porções (uma ou mais salas) de unidades habitacionais. O contrato entre as partes, portanto, é nulo devido à falta de forma ad substantiam (artigos 1350, 1418 c.c.) (Trib. Roma 24 de outubro de 2013 n 21287).
Em essência uma locação, seja 4 + 4, 3 + 2, transitório ou em qualquer caso destinado a satisfazer necessidades habitacionais, deve ser redigido por escrito, caso contrário deve ser considerado nulo e se o contrato for nulo há conseqüências definidas (o que veremos mais adiante).

Registro de locações

Contratto scritto

Por causa do precisa contrariar os chamados aluguéis em preto, para o art. 1, parágrafo 346 da lei n. 311/04, mais conhecido como Lei de finanças para 2005 foi estabelecido que arrendamentos, ou que em qualquer caso constituam direitos relativos de gozo, de unidades imobiliárias ou de suas partes, sejam estipulados, nulas se, mediante o recurso às condições, não forem.
em resumo um contrato escrito, mas não registrado, é nulo, ou é como se não existisse?
o questão é tudo menos fácil de resolver.
Em uma frase proferida pelo Tribunal de Messina no mês de maio de 2013, lemos que a tese que parece preferível em nível sistemático, elaborada por doutrina autoritativa e também expressa por juízes de mérito (Tribunal Bergamo, 7 de fevereiro de 2012, em Arquivo de Locações e Condomínio 2012, 4, 434; Trib. Catanzaro 22 julho 2010, em Jurisprudência de mérito 2011, 661, Corte de Modena de 12 de junho de 2006, na corte italiana, 2007, 2926), o registro opera ab extrinseco como condicio iuris de eficácia, com a conseqüência que o registro omitido determina, conseqüentemente, a nulidade do contrato, mas apenas a sua ineficácia (Trib. Messina 23 de maio de 2013 n. 1077).

Falta de forma escrita e consequências

Nós dissemos isso se a forma escrita estiver faltando, o contrato é nuloisto é, juridicamente não existe.
Isso, de acordo com o sentença n. 21287 do Tribunal de Roma, tem duas conseqüências.
Em primeiro lugar os benefícios previstos para o registo tardio previstos pelo decreto legislativo que estabelece o chamado cupão seco não podem ser utilizados (Decreto Legislativo n. 23/2011).
Nesse sentido, lemos na decisão em questão que deve ser dito que inscrição tardia não é válido corrigir a nulidade do contrato devido a falta de forma a substancial (como não é válido para remediar qualquer outra nulidade da qual o arrendamento pode ser afetado segundo o Artigo 1418 do Código Civil): os efeitos do registro conforme a lei citado, pressupõe a existência de uma locação válida e livre de defeitos sob qualquer outro perfil que não a falta de registro no prazo legal.
Por outro lado, o disposto no art. 3, parágrafos 8 e 9 do Decreto Legislativo 14 de março de 2011, n. 23, que apenas se enquadram nas locações de unidades imobiliárias autônomas objeto de fruição em sua totalidade, como fica claro a partir da referência ao art. 2, parágrafo 1, da lei n. 431 de 1998, sobre a renovação do contrato (do qual já vimos a inaplicabilidade ao arrendamento de um quarto individual), e da referência à renda cadastral sobre a taxa legal, já que este aluguel é determinado para cada unidade imobiliária urbana, na sua totalidade e não é susceptível de ser dividido (artigos 3 ss. rdl 13 abril 1939, n. 652) (Trib. Roma 24 de outubro de 2013 n 21287).
Neste caso o inquilino, que inicialmente se recusou a assinar o contrato escrito elaborado pelo proprietário, tinha registrado um contrato verbal para obter acesso aos benefícios previstos na lei, chegando a pagar, por um quarto mobiliado, uma taxa mensal de € 72,50 contra um montante acordado de € 400,00.
Qual foi a consequência da decisão do Tribunal de Roma de considerar inválido o registro de um contrato verbal?
É considerado o inquilino um ocupante do edifício sem título e como tal, ele foi condenado a uma indenização pelos danos avaliados, examinando os outros arrendamentos das outras salas, todos escritos e registrados regularmente.



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