Localização e inovações, transformações, melhorias e compartilhamento de despesas

Despesas de inovações, transformações e melhorias nas instalações e instalações de normas que entram em vigor após a entrega das mercadorias são à custa do inquilino.

Localização e inovações, transformações, melhorias e compartilhamento de despesas

Alocação de despesas no código civil

Trabalhar em casa

De acordo com o Código Civil, é um dos obrigações do senhorio entregar o bem em bom estado ao arrendatário e mantê-lo de tal maneira que possa ser utilizado para o uso acordado por contrato (art. 1575, co., 1, let. aeb, c.); para este efeito, a locação de imóveis cai para o locadorobrigação de realizar reparos, exceto para aqueles de pequena manutenção, que são da responsabilidade do inquilino (Artigo 1576, co.1, c.). A obrigação de suportar os custos é infattti estreitamente ligada à de mantenha a coisa em boas condições (veja cassação n º 12712/2010).
Portanto, as despesas de manutenção ordinária que aqueles de manutenção extraordinária, permanecendo ao condutor apenas aqueles de pequena manutenção (veja cassação 14305/2005).
No que diz respeito aos bens móveis, por outro lado, custos de armazenamento e manutenção ordinária eles estão a cargo do inquilino (art. 1576, co. 2, c.c.).
A tendência atribuição ao inquilino das despesas de uso ordinário é confirmada pela distribuição das despesas do condomínio entre inquilino e arrendadorart.9, l. 392/1978.
A divisão da lei, não contendo regras obrigatórias, nem de ordem pública, é certamente derrogável de acordo com a jurisprudência (ver entre as muitas caixas 24987/2014, Cassette No. 11856/1992).
Quanto ao despesas de condomínio, a isenção está prevista na mesma lei (artigo 9º da Lei 392/1978): as partes podem, por conseguinte, derrogar a atribuição estatutária, atribuindo indevidamente o pagamento de despesas a uma ou a outra.
Atenção, porém: a derrogação aplica-se apenas aos contratos livres, ou seja, não sujeito aos acordos de adesão da taxa referida na lei 431/1998. Isso ocorre porque a derrogabilidade da regra sobre a alocação de despesas refere-se a uma livre determinação do conteúdo econômico do contrato, portanto, exige que a autonomia privada possa ser totalmente implementada, desde a determinação da taxa até a alocação de despesas. Desta maneira cada uma das partes contratuais será capaz de obter o lucro desejado, incluído, como parte da avaliação global de seus próprios interesses, a assunção pelo inquilino dos custos de manutenção, ordinários e extraordinários. O conceito é bem explicado na decisão do Tribunal de Cassação n. 18510/2007.

Obras de inovações, transformações e melhorias em estruturas e plantas

conserto

Muitas vezes é necessário realizar trabalhos de conformidade regulatória no prédiocomo, por exemplo, o regulamento de segurança das instalações.
Tais obras não devem ser pago do senhorio. De fato, tem sido repetidamente reiterado que não se enquadra nas obrigações do senhorio o pagamento dos custos de modificação ou transformação da propriedade alugada, mesmo que imposta por disposições de lei ou autoridade, para tornar a mesma coisa adequada para o uso acordado. O conceito já foi enunciado pelo Tribunal de Cassação, por exemplo, com os julgamentos n. 4676 de 1998 e n. 2458/2009 e hoje é confirmado pelo sentença n. 24987/2014.
Estas são as conclusões mais consistentes com o proporção com base na distribuição das obrigações de pagamento nos termos do art. 1576 cc: a vinculação da obrigação de pagamento pelo locador à obrigação de manutenção do imóvel, para a qual o primeiro é funcional; reclamar o pagamento dos custos também levaria a uma mudança da obrigação de alimentos para a de ser prejudicada (ver o Box No. 4676/1998, onde se afirma: a opinião divergente resultaria na transmissão da obrigação de alimentos para a não sacada, com a suspensão de encargos por despesas imprevistas).

Melhorias e adições

Portanto, o locador não é obrigado a reembolsar o locatário pelas despesas incorridas peloexecução dos trabalhos de inovações, transformações e melhorias para as estruturas e plantas, no entanto, a aplicação da legislação sobre melhorias e aditamentos não é afetada.
Se a aplicação das obrigações discriminadas pelo art. 1576 do Código Civil, pode, no entanto, ser aplicada, se as condições forem satisfeitas, o regulamento sobre melhorias (Artigo 1592 do Código Civil) e inovações (artigo 1593 do Código Civil).
Foi dito que eles se enquadram na noção de melhorias aquelas obras que transformam a propriedade com um aumento de valor, com crescentes transformações ou acomodações, aumentando seu aproveitamento, produtividade e rentabilidade de forma duradoura, sem apresentar sua própria individualidade em relação ao bem em que são incorporados. (Cass. n. 13070/2004).
No caso do melhorias o inquilino, caso tenha havido o consentimento do proprietário, direito à indemnização (correspondente à menor soma entre o valor da despesa e o valor do lucro útil no momento da entrega); ou em qualquer caso, mesmo que o locatário não tenha direito a compensação, espera-se que o valor das benfeitorias possa compensar a deterioração ocorrida sem grave falha do locatário.
Quanto ao adições, o inquilino é livre para removê-los no final do contrato, se isso pode acontecer sem danos à propriedade e a menos que o proprietário prefira considerar os acréscimos. Neste caso, ele deve pagar ao inquilino uma indenização igual à menor soma entre o valor da despesa e valor das adições ao momento da nova entrega. Se as adições não puderem ser separadas sem dano ao item e constituírem uma melhoria, as regras sobre melhorias serão observadas.
Até o regras sobre a distribuição de despesas em caso de melhorias e aditamentos, estas poderão ser renunciadas pelas partes (por último, ver o Tribunal de Bari de 6 de março de 2014, mas também, por exemplo, o Tribunal de Cassação n.º 6158/1998).
Além disso, o pagamento de obras de restauração pode ser contratualmente acordado, não obstante as disposições da lei: as disposições da lei, no entanto, não as relativas à manutenção (artigo 1576 do Código Civil italiano), mas as relativas a melhorias (artigo 1593 do Código Civil), para o qual o locador, na ausência de seu consentimento, não terá que pagar qualquer indenização. Além disso, para que as obras de restauro sejam consideradas como tais, devem ser dotadas de um título administrativo adequado (Cass. n. 24987/2014).



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