Arrendamento e mudança de propriedade

No caso de venda do imóvel arrendado, o locatário pode se opor ao arrendamento do novo proprietário somente se houver elementos objetivos indicados pela lei.

Arrendamento e mudança de propriedade

Certa data

a data

Como as relações entre locatário e proprietário, antigo e novo, são liquidadas no caso de venda da propriedade locada? O contrato é oponíveis para o novo comprador?
Nós afirmamos que a relação é caso contrário ajustado dependendo se o novo comprador deve levar em conta da existência do contrato ou se você puder agir como se o contrato não existisse.
Existem elementos objetivos em cuja presença a lei reconecta a primeira ou segunda hipótese.
Em primeiro lugar, é bom dizer que a locação é oponível ao locatário para o novo comprador apenas se ele tiver um data certa antes da venda (v. art. 1599 c.c.).
Traduzido em palavras mais simples, isso significa que o inquilino só pode fazer valer contra o novo comprador a presença do contrato de locação se for inquestionavelmente certo que o contrato já existia em uma determinada data. frente ao do contrato de venda de imóveis.
O que confere uma determinada data a uma terceira parte não é claramente a forma escrita simples.
Escusado será dizer que a certeza pode ser primeiro fornecida por um terceiro qualificado de acordo com a lei.
Neste sentido, diz-se que a escrita é legalmente reconhecido quando a assinatura vem autenticado por um notário público ou um funcionário público, que certifica que a subscrição foi feita em sua presença (v. art. 2703 c.c.).
Na ausência de autenticação, a data certa é conferida pelo inscrição. A inscrição ocorre no cartório e, neste caso, a data que pode ser considerada alguns para a lei é aquela em que o registro ocorre (v. art. 2704, co.1).
Além disso, o registro do contrato de aluguel é devido, sob pena de nulidade contrato, em todos os casos, com exceção do contrato de duração menos de trinta dias.
Então, na realidade, no que diz respeito ao arrendamento, a data certa é normalmente dada pelo registro do contrato no cartório.
Na ausência das duas primeiras condições (autenticação ou registro), a data certa é atribuída para começar a partir dessas momentos que indicam de maneira incontestável a arte anterior do documento (como a morte ou a impossibilidade física de assinar o contrato para uma ou ambas as partes, a reprodução do conteúdo da escritura em documentos públicos) (v. art. 2704 c.c.).
Como é sabido, também o transcrição nos registros imobiliários, torna o terceiro exequível; de fato, para aqueles atos que por lei (v. art. 2643 c.c.) deve ser transcrito, somente a transcrição permite opor o ato ao terceiro (v. Artigos. 2644 c.c.).
Mas o arrendamento só deve ser transcrito se durar mais de nove anos (v. art. 2643, n. 8 c.c.). Portanto, se a locação não for transcrita, pode-se opor pela duração máxima nove anos.
Naturalmente, tudo isso é superável se as partes, vendedor e comprador, concordarem com o ponto e o comprador concordar em cumprir com o contrato.

Consequências da falta de uma determinada data

o novo dono se apresenta

O comprador é em qualquer caso obrigada a respeitar a locação se é contratado neste sentido para o vendedor.
Se, por outro lado, a data certa estiver faltando e o comprador não tiver feito nenhum compromisso, ele pode demitirisso é mandar embora o inquilino, mas o último pode retaliar o locador para ter o indemnização por danos imediatamente devido à falta de uma determinada data (v. art. 1601 c.c.).

Consequências da presença da data certa

Se, em vez disso, a data certa resultar, o comprador assume nos direitos e obrigações decorrentes do contrato e este desde o momento da compra do imóvel.
No entanto, isto será válido apenas para o contrato e não, por exemplo, para os acordos que alteram esse contrato, que as partes originais tomaram verbalmente, portanto sem uma determinada data (cf. Cass. n. 2751/2015).
De acordo com a jurisprudência, tal substituição do novo sobre o antigo proprietário, sendo identificada temporalmente no momento da assinatura do contrato, não tem efeito retroativo: portanto, obtém-se que o comprador deve ser considerado em terceiro no que diz respeito às obrigações já cumpridas e expirou em favor das peças originais até o dia da sua aquisição (Box No. 11895/2008) (Cass. n. 2751/2015).
De acordo com uma orientação que aparece constante o princípio estabelecido pelo art. 1602 bacalhau civ., implica que a taxa de leasing é dividida em dois períodos distintos, com relação a cada um dos quais o único contrato explica seus efeitos para a pessoa que na época tem a qualidade do senhorio (ver Cassação no. 22669/04, Box nº 8329/01, Caixa nº 15021/04), com a consequência de que a sucessão do comprador, sem prejuízo de vários contratos de transferência, permitiu em nosso sistema jurídico como uma expressão do princípio da autonomia contratual da empresa. partes, não envolve a transferência para o novo proprietário da situação de débito e crédito, que se acumulou para o proprietário anterior, no período anterior à compra do ativo arrendado (Cass. n. 2751/2015).
o cláusula com o qual as partes determinam que o contrato pode fusão em caso de venda das mercadorias (mesmo que fornecidas porart. 1603 c.c.) è nada por disposição expressa deart. 7, Lei 392/1978 (mesmo que a jurisprudência tenha estabelecido exceções, por exemplo, na sentença Cass. SS.UU. n. 458/94em caso de falência).



Vídeo: PROPRIEDADE PARA ARRENDAR