Localização e dano da liberação tardia

Em caso de liberação tardia do imóvel arrendado, no decorrer do pedido de indenização, a avaliação do dano deve ser realizada com um julgamento prognóstico ex ante.

Localização e dano da liberação tardia

Locação, indenização e compensação por danos de liberação tardia

compensação

Expirou o prazo para o entrega do edifício, o motorista inadimplente, ou seja, atrasado na entrega, é obrigado a pagar tanto a contrapartida acordada até a entrega, quanto qualquer dano maior (art. 1591, c.).
Foi estabelecido que nascido a obrigação de retornar da rescisão do contrato, nenhum alívio assumirá circunstâncias como falha em colocar em falta ou falta de ação executiva pelo locador. A obrigação surgirá apenas para o fato do emprego com o contrato cessar e até o retorno da propriedade e o inquilino só poderá se livrar da obrigação se provar que o atraso foi determinado por impossibilidade na prestação devido a ele não imputável (Cass. 26741/2006).

Liberação tardia e permissão

O montante acordado até à devolução, referidoart.1591 c.c., também chamado de indenização, normalmente corresponde a taxa paga anteriormente na validade do contrato. Mas a fonte da obrigação é diferente: se antes do atraso o pagamento ocorreu em execução do contrato, agora ele ocorre no final da compensação; a indenização é, na verdade, um mínimo e perde o restouraging do dano causado pelo atraso na liberação: em caso de ocupação sem título de uma propriedade de outros, o dano é considerado de fato em re ipsa, isto é, pelo próprio fato de que há emprego - sem a necessidade de provar o dano, mas apenas pela ocupação - pela perda da disponibilidade do bem pelo proprietário e a impossibilidade de sua parte de obter a utilidade normalmente obtenível (Lei de Salerno 2219/2014).
Em suma, com a disposição em questão - o legislador pretendia fazer um pagamento único de montante fixo pelos danos devidos ao reembolso atrasado, igualando-o ao montante acordado (Cfr. Cass. n. 9488/2007).

Liberação tardia e maior dano

Além da indenização, a obrigação de compensar ainda é necessária maior dano (Se houver).
Na verdade, o senhorio tem sempre o possibilidade de reclamar o pagamento dos danos adicionais em comparação com o subsídio. Foi decidido que o fato de ele ter aceitado o pagamento da indenização sem contestação (Cassação 13133/2006) não significa nada.
mas qual é o dano que o proprietário pode reivindicar ser compensado? Basicamente, é o dano aos seus ativos, devido à falta de venda ou arrendamento causado pelo atraso do inquilino em liberar a propriedade.
Por que o maior dano é configurável? atraso no retorno do ativo arrendado antigo art. 1591 do Código Civil italiano, a inadimplência do inquilino deve ser comprovada, o maior dano sofrido pelo locador e a ligação entre a inadimplência e o dano maior.

Liberação tardia e comprovação de dano

arrendamento

A compensação por danos devidos à liberação tardia não é, portanto, devida, tout court, apenas devido ao atraso. Isso é suficiente o montante já acordado como uma taxa.
Ao contrário da indenização, o direito de indemnização por danos deve ser provado pelo locador (o ônus da prova normalmente recai sobre quem tem direito, nos termos do artigo 2697 do Código Civil).
Será sobre tente de uma maneira detalhada que o comportamento do antigo inquilino fez com que o locador perdesse as chances mais lucrativas do benefício já recebido por eles.
Em primeiro lugar, esta prova será dada pela demonstração de propostas contratuais muito precisas para valores mais elevados. Não sendo capaz de fornecer um teste tão preciso, o locador ainda pode recorrer a elementos presuntivos. Os elementos presuntivos serão objeto da avaliação do juiz e deverão atender aos requisitos de gravidade, precisão e concordância (artigo 2729 do Código Civil) (vide, por exemplo, Cassete 6958/2007).

Avaliação ex ante do nexo de causalidade

O dano identificado deve ser capaz de levar de volta à ação do inquilino. que é necessário chegar à conclusão que a perda das chances mais lucrativas se deveu ao comportamento do antigo inquilino e não a outras causas, devido, por exemplo, ao próprio senhorio. É, portanto, uma questão de identificar o nexo de causalidade. Sendo um fato que não ocorreu (o conclusão de um acordo mais rentável), deve ser demonstrado que este fato não ocorreu devido ao atraso no parto; será necessário mostrar que, se o atraso não tivesse ocorrido, o acordo foi fumar isso teria terminado. É uma questão de fazer um julgamento que é chamado de prognóstico no jargão ex ante.
Então ele decidiu que o recente já mencionado sentença da Cassação n. 22352/14 ao indeferir uma sentença que, na apelação, desconsiderou o direito à indenização por danos, tendo feito uma avaliação ex post, em vez de uma avaliação ex ante: neste caso, o proprietário processou o ex-locador alegando que a liberação tardia do imóvel havia impedido a conclusão da venda a um terceiro: o lançamento havia de fato ocorrido após a data prevista e expirou o prazo da proposta irrevogável do terceiro (que se recusou a prorrogar a proposta), mas antes da data marcada para a escritura do mesmo terceiro proponente. O tribunal de apelação concluiu que, se o proprietário da propriedade tivesse sido menos prudente e, no entanto, aceito a proposta, teria vendido a propriedade, uma vez que a liberação, de qualquer modo, ocorrera antes da data da escritura.
O juiz de legitimidade invocando a sentença de segundo grau, assim governando: Para os propósitos da formulação correta do juízo com o objetivo de averiguar o nexo causal entre o atraso e a perda de oportunidade vantajosa, ele deve ser estruturado como um julgamento prognóstico com avaliação ex ante, ou seja, colocando-se na situação do locador ou usando os elementos de conhecimento ao seu dispor ao fazer a escolha, se, se o fato danoso - neste caso, o atraso no cumprimento da obrigação de liberação - não tivesse ocorrido, o autor poderia ter evitado o dano, consistindo na perda de uma oportunidade de vendas mais favorável.
No caso de uma resposta afirmativa, o dano devido ao atraso na inadimplência cai (e deve ser quantificado no curso do julgamento de mérito) e é atribuível à conduta do inquilino. Caso contrário, se essa ocorrência - atraso na devolução - for irrelevante ou, em qualquer caso, não for decisiva... não há prova do vínculo causal, e qualquer perda da oportunidade favorável não será imputável ao arrendatário e ao atraso com que ele liberou a propriedade. Para fazer este raciocínio com consistência lógica e seguindo as regras, o juiz não [...] deve inserir aqueles elementos de fato que somente depois ocorreram ou dos quais somente depois que a pessoa lesada adquiriu conhecimento e portanto não pode ter influenciado sua escolha
(Cass. 22352/14).
A sentença de apelação é indeferida porque identifica a elo de causalidade sempre fazendo um julgamento de prognóstico, mas com avaliação ex post, erroneamente considerando ser capaz de levar em conta também um elemento subsequente, que não era conhecido pelo dono quando ele teve que decidir se aceitaria ou não a proposta irrevogável, ou se julgava ter levar em conta o fato de que, em qualquer caso, o (ex) locatário liberou a sala não quando se comprometeu a fazê-lo, mas a tempo de permitir que o proprietário, se aceitasse a proposta, estipulasse a escritura sem demora ou o cumprimento do prazo estabelecido pela proposta irrevogável. Pelo contrário, acrescenta o Tribunal de Cassação, no momento em que o proprietário foi obrigado a decidir se aceita a proposta irrevogável, as duas instalações de sua propriedade ainda não tinham sido liberadas pelo hospedeiro, nem o proprietário poderia saber se e quando eles teriam sido liberados.
Também não é acrescentado, pode-se considerar que o locador, para evitar perder o negócio, foi realizada em qualquer caso, para concluir, mesmo que não seja certo para ser capaz de entregar as propriedades vagas no momento previsto para a escritura, correndo o risco de expor-se a um padrão por um terceiro.



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