Os contratos de locação não registrados são nulos e sem efeito?

Não é de todo certo que a falta de registo do contrato de arrendamento segue a nulidade do contrato, uma vez que esta omissão pode ser remediada.

Os contratos de locação não registrados são nulos e sem efeito?

Contratto

Responda ao pergunta que temos colocado com o título deste artigo não é fácil.
O motivo: o clichê que, muitas vezes, vê no Leis italianas de obras-primas da incertezaPara dizer o mínimo, a questão das concessões não registradas atinge um dos seus pontos mais altos.
Incerteza teórica que traz consigo pesadas repercussões práticas em um setor, o dos arrendamentos, onde o recurso ao chamado preto é o que, diz-se, é muito comum.
Claro que é que uma conta é a luta contra a evasão fiscal em qualquer outra forma, a confusão que pode ser criada minando a base de uma relação jurídica através da mais séria sanção: a da sua inexistência.
Calma e gesso, como costumamos dizer, e tentamos entender o estado da arte.

Arrendamento e registro do contrato

Sobre o fato de que um arrendamento, por períodos de tempo superiores a trinta dias, deve ser registrado, isto é, depositado na agência de receita, sem dúvidas.
Os padrões de referência são os Decreto presidencial n. 131/86, pela obrigação em si e pela Circular do Ministério das Finanças (Circular 207 / E do Ministério da Fazenda) em relação aos tempos.

Falta de registro e nulidade

Na perspectiva de um luta cada vez mais acirrada contra a evasão fiscal Mesmo no setor imobiliário, o Estado, no final de 2004, impôs um aperto nos chamados contratos não pagos.
Mais especificamente para o art. 1, parágrafo 346 da lei n. 311/04, mais conhecida como Lei de Finanças de 2005, foi estabelecido que arrendamentos, ou que em qualquer caso constituam direitos relativos de gozo, de unidades imobiliárias ou de suas partes, sejam estipulados, nulas se, mediante o recurso às condições, não forem.
Nulidade em caso de não registroo que isso significa?
Isso significa que se o proprietário e / ou o maestro eles não cumprem o que é prescrito por lei, esse contrato é como se não existisse e, portanto, por exemplo, o inquilino não teria o direito de ocupar a unidade imobiliária, pois o proprietário não teria direito à taxa.
Nós usamos o condicional porque apesar da lei não parece admitir muitas outras interpretações (diria-se Contratos não registrados são nulos! PONTO!), a doutrina e a jurisprudência não são de todo pacíficas.

Registro, invalidez e registro tardio

Não-nulidade entendida no sentido jurídico técnico do termo ma ineficácia simples sanada pelo registo do contrato.
Em essência o arrendamento não registrado não produz efeitos (legalmente falando) até seu registro, mas no momento em que este defeito é praticado, começa a produzi-los efetivamente ex tunc, ou seja, como se tivesse sido registrado desde a obrigação ( isto é, no prazo de trinta dias após a sua conclusão).
Esta é a tese que é casada desde Tribunal de Messina no último mês de maio.

Registro tardio e eficácia de cura

Registrazione e pagamento

em frase citada Note-se que como primeiro endereço, a disposição elevaria a lei tributária à categoria de regra imperativa cujo descumprimento determina a nulidade do contrato nos termos do art. 1418, parágrafo 1 do código (App. Brescia 28 de maio de 2012, n º 682, no Arquivo dos arrendamentos e condomínio 2013, 1, 71) (Trib. Messina 23 de maio de 2013 n. 1077).
No entanto, diz o juiz siciliano, a tese que parece preferível em nível sistemático, elaborada por doutrina autoritativa e também expressa por juízes de mérito (Tribunal Bergamo, 7 de fevereiro de 2012, em Arquivo de Locações e Condomínio 2012, 4, 434; Trib. Catanzaro 22 julho 2010, em Jurisprudência de mérito 2011, 661, Corte de Modena de 12 de junho de 2006, na corte italiana, 2007, 2926), o registro opera ab extrinseco como condicio iuris de eficácia, com a conseqüência que o registro omitido determina, conseqüentemente, a nulidade do contrato, mas apenas a sua ineficácia (Trib. Messina 23 de maio de 2013 n. 1077).

Avaliação fiscal do registro

Em essência, de acordo com o Tribunal de Messina o registro omitido não pode levar a que o contrato nulo seja considerado por diversas razões.
Entre eles está oart. 10, parágrafo 3º do Estatuto Social do Contribuinte (lei nº 212/00), em que se estabelece que violações de disposições que são taxadas exclusivamente não podem fazer com que o contrato seja nulo e sem efeito.
Além disso, de acordo com o juiz da Messina, há razões relativas à redacção da lei (é afirmado em uma decisão que a lei financeira de 2005 se qualifica como contratos de arrendamento não registrados e não aqueles que estão atrasados (Cf. Trib. Messina 23 de maio de 2013 n. 1077).
A isto acrescenta-se que é sempre o Tribunal de Messina que fala, nem sempre, o uso do termo nulidade foi considerado decisivo para a identificação do tipo de patologia contratual do caso: embora o art. 22 da lei n. 281/85 afirma que as cláusulas das escrituras constituindo uma sociedade anônima são ineficazes, que subordinam os efeitos da transferência das ações para a mera aprovação de órgãos sociais, a Suprema Corte afirmou que a norma não pretende sancionar essas cláusulas de uma relativa ineficácia, mas de uma verdadeira nulidade, aguardando a sua incapacidade radical e absoluta de produzir efeitos (Cassação No. 8048/96); enquanto os termos injustos não assinados especificamente pelo membro são qualificados como ineficazes pelo art. 1341 c.c., na jurisprudência falamos de nulidade (relativa) do mesmo (Caixa n º 14570/12) (Trib. Messina 23 de maio de 2013 n. 1077).

Contratto di locazione

Finalmente, diz a audiência do tribunal, a análise pode terminar com este princípio: o art. 1, parágrafo 346 da lei n. 311 de 2004, atribui ao registro o valor de um condicio juris sobre o qual depende a eficácia e não a validade do arrendamento, com a consequência de que mesmo que o mesmo intervenha tardiamente, comparado ao prazo estabelecido em geral pela lei tributária, o contrato produz efeitos a partir do momento de sua conclusão (Trib. Messina 23 de maio de 2013 n. 1077, contra o último Tribunes Roma 30 de setembro de 2010 n. 20529).
Temos a certeza que, dada a importância do assunto e a alta taxa de litígios no campo dos locatics, outros julgamentos sobre o assunto chegarão em breve.
Dada a incerteza, ainda seria desejável intervenção resolutiva do Legislador.



Vídeo: Penhora do bem de família