Comunh√£o jur√≠dica entre c√īnjuges e venda preliminar sem assinatura

Se a venda preliminar menciona c√īnjuges em comunh√£o, mas n√£o √© assinada por um deles, √© nula ou anul√°vel? A Cassa√ß√£o expressou o caso.

Comunh√£o jur√≠dica entre c√īnjuges e venda preliminar sem assinatura

Venda de um im√≥vel em comunh√£o entre c√īnjuges

Como sabemos, um dos regimes que regulam o patrim√īnio dos c√īnjuges √© o de comunh√£o legal.
Neste regime, os bens que entram na comunhão estão sujeitos a certas regras, em particular, no que diz respeito aos atos de administração extraordinária, que certamente inclui o venda de um bem e, portanto, também o ato pelo qual as partes se comprometem a realizar essa venda, isto é, o preliminar de venda.
O que acontece se essas regras n√£o forem respeitadas?
O que acontece, perguntamos aqui em particular, se o ato n√£o √© assinado por ambos os c√īnjuges?
Existe uma regra que prevêanulação do contrato estipulado em comunhão legal por apenas um dos dois, e é fornecido porart. 184 c.c.
Mas, como estamos prestes a ver, esta norma nem sempre pode ser aplicada.
O assunto apresenta diferentes casos concretos e para cada caso muitas solu√ß√Ķes diferentes.
√Č por isso que hoje lidamos com um caso espec√≠fico e a resposta dada pelo Tribunal de Cassa√ß√£o com o senten√ßa n. 8525/2018.

Venda sem o consentimento do c√īnjuge


O caso espec√≠fico refere-se ao contrato preliminar para a venda de um bem em comunh√£o de ambos os c√īnjuges; nesse contrato, que vir√° assinado s√≥ de um dos dois, sendo o outro ausente, vem mencionado ambos co-propriet√°rios.
O contrato de venda n√£o √© alcan√ßado e, logo depois, o comprador promissor concorda em tribunal o marido - signat√°rio da escritura - em seu pr√≥prio direito e como guardi√£o da esposa banida; ent√£o o protetor da dama tamb√©m foi constitu√≠do no julgamento para defend√™-la nulidade e, alternativamente, solicitar a pron√ļncia doanula√ß√£o do contrato, uma vez que este foi assinado apenas pelo marido, em viola√ß√£o dos artigos 184 e 377 c.c. tese endossada pelo c√īnjuge signat√°rio convencionado.
o Tribunal congratula-se com o pedido atesta com a motivação do atraso da ação de cancelamento ex art. 184 c.c. - desde que a lei só permite um ano para o experimento da ação de annullabilità - e a inaplicabilidade da arte. 377 c.c. - que sanciona a falha do tribunal em assinar a assinatura pelo guardião - não tendo o marido agido como um guardião.
A situação então vem anulada em recurso e, como veremos, confirmado na Cassação.
Antes de conhecer a solu√ß√£o dada pelo Tribunal de Cassa√ß√£o com a senten√ßa acima mencionada, vamos pressupor como sempre acenos √ļtil para entender melhor os aspectos legal da hist√≥ria.

C√īnjuges, comunh√£o e venda de propriedades

o bens abrangidos pela comunh√£o legal (ver Artigo 177 e par√°grafos subseq√ľentes) est√£o sujeitos a uma disciplina particular.
No que nos diz respeito, enquanto os atos de administra√ß√£o ordin√°ria s√≥ podem ser realizados por um c√īnjuge, ao contr√°rio, atos de administra√ß√£o extraordin√°ria devem ser realizadas conjuntamente (ver artigo 180 do C√≥digo Civil); fornece, em particular, sobre este √ļltimo aspecto, o art. 180, co.2 c.c. que:

a conclus√£o de atos que excedam a administra√ß√£o ordin√°ria, bem como a assinatura de contratos com os quais concedam ou adquiram direitos pessoais de gozo e a representa√ß√£o em ju√≠zo pelas respectivas a√ß√Ķes s√£o conjuntamente para ambos os c√īnjuges art. 180, co.2 c.c.

Cancelamento do contrato de venda do bem em comunh√£o

L 'art. 184 c.c. para actos para os quais o o consentimento √© necess√°rio, o c√īnjuge cujo consentimento n√£o tenha sido expresso e que n√£o tenha validado o ato, podeano, agir para obter ocancelamento (se dizem respeito a im√≥veis ou bens m√≥veis listados no artigo 2683 do C√≥digo Civil).

Cancelamento de contrato de venda


O ano vai do momento em que o c√īnjuge tomou conhecimento do ato e, em qualquer caso, da transcri√ß√£o da escritura para os registros p√ļblicos.
Se a escritura n√£o √© transcrita e o c√īnjuge n√£o a conheceu antes da dissolu√ß√£o da comunh√£o, o ano corre desde a dissolu√ß√£o.

Execução preliminar e específica da obrigação

Finalmente, um aceno para a ação para obter oexecução na forma específica da obrigação de celebração de contrato, prevista no art. 2932 do Código Civil.
Esta é, em suma, a possibilidade reconhecida pelo nosso sistema legal a quem, por exemplo. assinou um contrato preliminar, para obter, através da intervenção do juiz a implementação desse compromisso então assumido.
Lembramos, de fato, que o contrato preliminar (ver artigo 1351 c.c.) é o contrato com o qual as partes eles se comprometem para estipular um contrato mais tarde.
Textualmente, a arte. 2932 c.c. Ele fornece:

I. Se a pessoa obrigada a celebrar um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, se for possível e não for excluída do título, pode obter uma sentença que produza os efeitos do contrato não celebrado.
II. No caso de contratos que tenham por objeto a transfer√™ncia de propriedade de uma determinada coisa ou a constitui√ß√£o ou transfer√™ncia de outro direito, o pedido n√£o poder√° ser aceito, se a parte que o prop√īs n√£o executar seu servi√ßo ou n√£o √© oferecido nos caminhos da lei, a menos que o servi√ßo ainda seja devido. art. 2932 c.c.

Venda de propriedade nada se voc√™ assinar um c√īnjuge, mas ambos s√£o mencionados

A previsão referidaart. 184 c.c. diz respeito aos casos de anulação e não de nulidade; portanto, estes são casos menos graves e, por essa razão, o remédio é submetido pela lei a um termo; a ação de invalidade é, em vez disso, imprescritível, portanto, não está sujeita a rescisão (ver artigo 1422 do Código Civil), uma vez que se trata de um defeito mais grave do contrato.
E é substancialmente por este motivo que o Tribunal confirmará a decisão do recurso: reconhecer um caso de nulidade e não a anulação do contrato.

Imobili√°rio em parceria legal


O Tribunal observou de fato que o art. 184 c.c. não pode ser aplicado no presente caso, que se caracteriza não apenas pelaausência do consentimento de um dos dois; mas, também, para o menção de ambos no ato.
O Tribunal de Recurso considerou que a inaplicabilidade do art. 184 c.c.

Decorre do facto de esta disposi√ß√£o reger a hip√≥tese de o c√īnjuge dispor autonomamente do bem comum e, portanto, encontra aplica√ß√£o nos diferentes casos em que o c√īnjuge n√£o revela a situa√ß√£o de comunh√£o, apresentando-se como √ļnico propriet√°rio, ou declarando tamb√©m agir em nome da mesma. do outro sem ter os poderes (Box No. 8525/2018).

A Corte de Cassa√ß√£o enfatiza que a Corte de Apela√ß√Ķes se referiu ao

princ√≠pio de direito (pronunciado com respeito a um caso id√™ntico de negocia√ß√£o, e nunca especificamente negado pela jurisprud√™ncia posterior de legitimidade) em virtude do qual, sob o regime de propriedade de comunh√£o legal, as provis√Ķes do art. 184 bacalhau civ. (segundo a qual "os actos praticados por um c√īnjuge sem o consentimento necess√°rio do outro c√īnjuge e n√£o validados pelo mesmo, se se referirem a bens im√≥veis ou bens m√≥veis enumerados no artigo 2683") pressup√Ķem a efectiva autonomia de um bem comum. por um √ļnico c√īnjuge, n√£o se aplica, por conseguinte, quando, como no presente caso, todos os contratantes t√™m conhecimento da comunh√£o de bens entre os c√īnjuges e os segundos, ambos figuram no contrato como vendedores, desde que, no caso em apre√ßo, a falta de consentimento para um dos dois impede o surgimento de uma obriga√ß√£o v√°lida, mesmo contra o outro "(Cassa√ß√£o n ¬ļ 3647 de 2004) (Caixa n ¬ļ 8525/2018).

Por conseguinte, é correcto que o Tribunal de Cassação excluiu, com razão, a aplicação do art. 184 c.c

que (na prepara√ß√£o da prote√ß√£o espec√≠fica do c√īnjuge dissidente) pressup√Ķe a efetiva efetiva disposi√ß√£o aut√īnoma de um bem comum por um dos c√īnjuges; Esta situa√ß√£o, certamente n√£o compar√°vel √† da esp√©cie, em que a falta de consentimento de um dos c√īnjuges, expressamente indicado no ato como contratante, nunca permitiu o surgimento de uma obriga√ß√£o v√°lida, nem mesmo em detrimento dos outros., aguardando a nulidade do contrato por falta deste requisito essencial (artigos 1325 e seguintes do C√≥digo Civil) (Tribunal de Cassa√ß√£o n¬ļ 8525/2018).

A ausência de um requisito indicado como essencial art. C. 1325, isto é, o consentimento, é de fato uma causa de nulidade do contrato, conforme art. 1418 c.c.
A particularidade do caso em questão, observa o Tribunal, é

- no entanto, na aus√™ncia de qualquer refer√™ncia na escritura ao regime patrimonial dos c√īnjuges promissores vendedores, ou aos poderes de representa√ß√£o volunt√°ria e / ou legal (tamb√©m devido ao estado de interdi√ß√£o da contratada Sra. M.) ao c√īnjuge assinante (Cass. No. 8525/2018).

ao contr√°rio de outros casos freq√ľentes em jurisprud√™ncia, o fato de que aqui temos um caso em que o c√īnjuge √©

contratante para todos os fins e finalidades, cujo nome aparece no cabe√ßalho como no conte√ļdo do ato, sem ent√£o seguir a assinatura, configurando assim uma figura contratual em rela√ß√£o √† qual a disciplina de rem√©dios elaborada pelo art. 184 do c√≥digo; e isto (como corretamente apontado pela Court of Appeal) na aus√™ncia de qualquer raz√£o para privilegiar a cess√£o do terceiro contratante e signat√°rio do ato, bem ciente da incompletude do acordo alcan√ßado e, portanto, da inefic√°cia do ato ( Cassation No. 8525/2018).

O tribunal rejeita do mesmo modo, qualquer observa√ß√£o sobre as limita√ß√Ķes normativas dadas pelo estado de interdi√ß√£o da dama: apenas a aus√™ncia de refer√™ncias, no ato, a este estado e ao contr√°rio a refer√™ncia de seu nome no cabe√ßalho confirma a interpreta√ß√£o segundo a qual foi nas inten√ß√Ķes dos contratantes que todos os copropriet√°rios participaram da estipula√ß√£o da escritura e n√£o apenas um, com ou sem representa√ß√£o do outro.



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