Problemas relacionados ao regulamento do condomínio de aplicativos

O regulamento do condomínio, seja qual for sua origem e natureza, não pode conter certas proibições e deve ser interpretado com base em cânones específicos.

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Conceito de regulamentação de condomínios

Regras do condomínio

o regulação o estatuto interno do condomínio foi definido; nele, nos termos do art. 1138 do Código Civil, contêm as regras que regem o uso de coisas comuns, a decoração do edifício, a sua administração e a distribuição de despesas.
Se o regulamento é de natureza contratualtambém pode conter limitações no uso de unidades de propriedade individual. As limitações devem ser consideradas todas válidas ou existem limites mesmo no caso de regulamento contratual?
o Supremo Tribunal, em várias ocasiões, abordou o conteúdo do regulamento do condomínio e os limites e proibições relacionados à sua natureza.
De acordo com o stoatsde fato, não basta que, por exemplo, um regulamento tenha sua origem e natureza contratual para limitar os direitos de condomínios individuais em suas unidades imobiliárias; tais proibições e limites, de fato, devem ter certas características formais para serem consideradas validamente operacionais.

Limites e proibições previstos no regulamento contratual

Com uma sentença de 18 de setembro de 2009, não. 20237, a Suprema Corte abordou a questão, reiterando o que pode ser dito ser sua orientação consolidada: Proibições do uso de unidades imobiliárias, contido nas cláusulas do regulamento do condomínio, deve ser claramente indicado.
Essa limitação pode ser feita de duas maneiras:
a) listagem usos explicitamente proibidos;
b) referindo-se a preconceitos que um certo uso pode causar.
em primeiro caso, a proibição é expressa a priori, portanto, o uso hipotético não pode ser feito, se corresponder a um dos proibidos.
em segundo caso sempre será necessário avaliar concretamente o Regulamento de lesão efetiva do condomínio de interesses protegidos.
dois exemplos eles esclarecerão o alcance de ambos os limites.
Para o primeira hipótese Por favor, consulte o regulamento (contratual) que proíbe a utilização das instalações comerciais no piso térreo do edifício para atividades de restauração. Neste caso, sem prejuízo da hipótese de uma isenção concedida (com a unanimidade do consentimento de condòmini) da assembléia, o proprietário não pode, direta ou indiretamente (por exemplo, por locação da unidade imobiliária) atribuir o seu próprio pizzaria local, restaurante, trattoria etc.
em segunda hipótesepor exemplo, podemos dizer que todas as atividades que podem perturbar a tranquilidade, a serenidade, o resto das pessoas ou que causam odores desagradáveis ​​são proibidas. Nesse caso, é evidente que poucas atividades, pelo menos a priori, podem ser consideradas prejudiciais para esses interesses. É claro, portanto, que a avaliação deve ser sempre feita em termos concretos e concede uma maior margem de manobra, pois será possível que o preservativo em questão prepare todos os recursos úteis para eliminar os preconceitos e continuar o uso escolhido.
Voltando ao exemplo da pizzaria, pense na hipótese em que não é expressamente proibido uma atividade similar, mas todas aquelas atividades que podem emitir odores de odores desagradáveis ​​são proibidas.

Regulamento de Interpretação

Nestes casos, o condomino que inicia a atividade, ou para o qual eles vêm anteriormente moveu os relevos, poderá propor toda uma série de recursos úteis para eliminar o prejuízo decorrente do uso de sua unidade imobiliária.
em caso subjacente a sentença não. 20237, no regulamento do condomínio, um critério c.d. misto, isto é, foi feita referência a ambos os modos de limitação.
Mais especificamente, a cláusula objeto da disputa afirmava: Os condomínios, apesar de serem investidos com todos os privilégios da propriedade, não podem fazer uso em contraste com a moralidade, tranquilidade e decoro da própria casa.
Por isso, é proibido utilizar as instalações do edifício para uso hoteleiro, embarque, salas de reuniões e jogos (...), escolas de música, canto e dança, para atividades ruidosas ou perigosas.
o condomínio mal sucedido - que havia sido proibido pelo tribunal de apelação do destino anteriormente detidos, ou clube privado (com entretenimento e catering) - em seu recurso alegou que, com o critério c.d. mista, a atividade expressamente nomeada era proibida somente se trouxesse um dos preconceitos indicados, o que, em sua opinião, não ocorria no seu caso.
o Colégio Supremorejeitando esta hipótese interpretativa e assumindo o que foi dito pelo juiz de apelação, ele afirmou que já que na regulamentação do Condomínio foram utilizados [...] os dois critérios para identificação das atividades proibidas, deve-se considerar, por um lado, que a lista de atividades proibidas não é exaustiva e que a proibição se estende a todos os destinos não expressamente mencionados, que são capazes, não obstante, de provocar os preconceitos que devem ser evitados; e por outro lado, que todas as atividades especificamente indicadas são per se proibidas, sem a necessidade de verificar em termos concretos a adequação para suportar os preconceitos acima mencionados..
Em outras palavras, se a atividade for explicitamente indicada, não há necessidade de verificar se ela contém um dos vieses listados.

Interpretação do regulamento

Não é raro que, ao ler um regulamento, a pergunta tenha sido feita: o que você quer dizer com essa cláusula?
Na verdade, nem sempre são as normas regulamentos do condomínio elas são escritas de maneira clara e precisa, de modo que uma atividade interpretativa se torna obrigatória para entender seu significado real.
Quando será possível dizer que a interpretação adotado é o que corresponde ao que essa cláusula realmente significa?
Para responder a pergunta, tomamos uma sugestão de um sentença de Cassação, ou seja, da pronúncia n. 27.932, de 28 de dezembro de 2009.
o regulamento do condomínio, seja de natureza contratual (ou seja, aceita por todos os condôminos no momento da assinatura ou votada e assinada, em data posterior, por todos os participantes do condomínio), seja de caráter assemblear (adotada pela assembleia com maiorias indicadas) Artigo 1138, terceiro parágrafo, do Código Civil) deve ser interpretado da mesma forma que as taxas utilizadas para a interpretação dos contratos.
O conceito tem sido repetidamente reiterado pela Tribunal de Cassação que intervir sobre o assunto, interpretação do regulamento do condomínio, afirmou que a O juiz deve observar os mesmos cânones hermenêuticos estabelecidos pelo art. 1362 bacalhau civ. e segg., para a interpretação de atos de negociação, tendo essa validade geral (Bem, ex multis, Cass. 23 de janeiro de 2007 n. 1406).
o princípio geral as regras estabelecidas em matéria de interpretação dos contratos são as seguintes:
Ao interpretar o contrato, é preciso investigar a intenção comum das partes e não se limitar ao significado literal das palavras. Para determinar a intenção comum das partes, seu comportamento geral deve ser avaliado mesmo após a conclusão do contrato. (art. 1362 c.c.).
Em essência o que importaPrincipalmente, é o que as partes queriam dizer e não simplesmente o que estava escrito.
No caso decidido pelo Tribunal de Cassação, com o acórdão 27392/09, as recorrentes queixaram-se de uma interpretação incorreta do regulamento do condomínio em relação a toda uma série de elementos (escrituras, títulos notariais) que levaram à sua formulação. Na prática, devido a um erro material, o regulamento indicava para a atribuição das despesas de transporte um quadro diferente daquele que as partes tinham anteriormente indicado como o quadro a ser utilizado para esse tipo de despesa.
Houve uma disputa sobre o ponto que os apelantes tinham que chegar ao julgamento por Cassation para sentir que eles estavam certos.

Regras do condomínio

De acordo com o stoatsna verdade, deve ser considerado que a nomenclatura das tabelas não pode ser obliterada, como critério interpretativo da vontade das partes, em favor de uma opção hermenêutica da regulação do condomínio baseada em dados meramente literais, onde a mesma está em nítido contraste com a intenção comum das próprias partes (Cassation 28 de dezembro de 2009 No. 27392).
Isso significa que, precisamente de acordo com isso princípio para o qual os contratos devem ser interpretados de acordo com o que tem sido a intenção comum das partes, não podemos parar com o fato de que o regulamento indica uma tabela onde é demonstrável que essa indicação é o resultado de uma supervisão ou uma má coordenação entre o que está estabelecido e o que está escrito no regulamento.

Regras do condomínio e regulamentos obrigatórios

Existe um norma do código civil, a referência é o quarto parágrafo do art. 1138, que define limites precisos sobre o conteúdo dos regulamentos do condomínio. Recite o padrão:
o regras do regulamento não pode de forma alguma afetar os direitos de cada condomínio, como eles resultam das escrituras de compra e convenções, e em nenhum caso pode derrogar as disposições dos artigos. 1118 segundo parágrafo, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
exemplo:
Se um condomínio contar mais de oito participantes é obrigatório nomear o administrador: sancionar o art. 1129 c.c. Uma vez que esta disposição está incluída na lista mencionada no quarto parágrafo do art. 1138 c.c. Não é possível regular, por exemplo, que a nomeação não é obrigatória ou quando os condomínios são mais de dez.
Nesse sentido, em uma pronúncia distante, Tribunal de Nápoles ele especificou que em termos de condomínios em edifícios, em relação ao administrador do condomínio, se os condomínios forem mais de quatro (este é o limite obrigatório estabelecido antes da aprovação da reforma do condomínio n.d.A.), nos termos do art. 1138, as disposições da lei sobre a obrigatoriedade de nomeação do conselheiro pela assembléia de acionistas e a duração máxima para o período de um ano também são declaradas obrigatórias pelo regulamento contratual e sob pena de ineficácia (neste caso, a empresa vendedora dos edifícios tinha reservado o papel de administrador em virtude do mandato exigido pelos compradores com a escritura de compra do imóvel) (Trib. Nápoles 21 de março de 1989 em Arch. arrenda 1989, 512).
o proibição, por constante orientação doutrinal e jurisprudencial, diz respeito tanto ao regulamento da assembléia quanto ao regulamento contratual. Em suma, é uma proibição absoluta.
Esta é a explicação dada a esta posição: dos trabalhos preparatórios (do código civil n.d.A.) e do mesmo quarto parágrafo da norma examinada (o artigo 1138 c.c. n.d.A.) infere-se que tais artigos nunca são derrogáveis ​​(em qualquer caso, portanto nem mesmo com regulamentos votados por unanimidade); além disso, além de alguns desses artigos não regularem a gestão do condomínio, ou seja, ficam fora do âmbito estritamente regulatório, protegem interesses fundamentais do condomínio ou de terceiros (conforme artigo 1131 do Código Civil): é por isso que o legislador exige nesse campo que todos os condomínios são igualmente disciplinados (Branca, Condomínio Comunhão em edifícios, Zanichelli, 1982).
A prova do que foi dito é feita observando as regras que, em vez disso, podem ser dispensadas com o consentimento de todos os condomínios.
Pense naqueles sobre a alocação de despesas: oart. 1123 c.c. faz referência específica a uma convenção diferente que pode alterar o critério geral de alocação de acordo com os milésimos de propriedade, bem como os de uso.
O mesmo art. 1138 c.c., então, não menciona entre as obrigatórias a regra acima mencionada para provar a sua modificabilidade, desde que haja o consentimento de todos os coproprietários.



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