Se o aquecimento não funcionar, você pode ter uma redução de aluguel?

Quais são as contramedidas que um condutor pode fazer se o aquecimento da casa não funcionar? Pode reduzir ou suspender o pagamento da taxa?

Se o aquecimento não funcionar, você pode ter uma redução de aluguel?

Sistema de aquecimento: avaria e redução de aluguel

Quem concede em arrendamento um apartamento deve fazê-lo permitindo que seja usado para o uso acordado. Se um apartamento está equipado com uma fábrica de aquecimento isso deve funcionar, como um acessório direto para o uso mais confortável da casa durante o inverno.

Aquecimento quebrado e aluguel


Exceção à regra geral: que no momento da estipulação do contrato, já no processo de negociação, esclarece-se que a usina não funciona e que o ônus do locatário é repará-la, caso pretenda utilizá-la.
Lembre-se que, no curso de arrendamento, seja qual for a estipulação relativa à situação inicial do sistema, a gestão do mesmo, ou seja, a manutenção ordinária e as verificações periódicas ligadas ao uso ficam a cargo do locatário como usuário da usina.
Do fato, assim como na prática cotidiana que pode ser deduzida dos contratos de arrendamento, também se confirma na lei n. 392/78 (que define as despesas de aquecimento entre os encargos auxiliares pertencentes ao inquilino), bem como mais detalhada no decreto ministerial 16 de janeiro de 2017, contendo, entre outras coisas, indicações sobre a alocação de despesas entre o inquilino em relação ao assim estes contratos 3 + 2, transitórios e para universitários: princípios que, não há por que duvidar, também têm valor em relação aos contratos 4 + 4.

Mau funcionamento de aquecimento e suspensão ou redução do aluguel

Dadas estas premissas e coordenadas de natureza geral, vamos ao detalhe dos casos que diariamente, especialmente no inverno, são fáceis de recorrer.
Se o aquecedor não funciona ou não funciona, o inquilino pode prosseguir em autonomia um redução do aluguel - do tipo que eu pago 100 em vez de 150 - ou até mesmo suspender o pagamento da taxa acima mencionada?

Aquecimento e taxa de aluguel


Com exceção das disposições contratuais específicas, a resposta à questão - em várias ocasiões também fornecida em juízo - foi negativa.
Razão: o alugar é a consideração total para o gozo da propriedade. Uma disfunção ou uma infração que reduz, mas não elimina completamente esse prazer, não encontra proteção no sistema legal na faculdade para o inquilino determinar independentemente quanto pagar. É um juiz que, se necessário, deve ratificar a redução aplicável por causa do gozo reduzido ao longo do tempo.
Como foi apontado pelo Tribunal de Milão, em uma decisão tomada em 2012, para suspender ou reduzir o pagamento da renda é legítima opção apenas quando há uma desproporção entre o pagamento do inquilino eo default do locador; essa desproporção deve ser avaliada objetivamente e não simplesmente em relação à representação subjetiva das partes (em suma, não basta dizer que a casa estava muito fria para não pagar a taxa).
Somente se objetivamente houver uma evidente desproporção entre pagamento e gozo, a suspensão do pagamento da renda pode ser considerada justificada (Tribunal Milan, 6 de dezembro de 2012, No. 13682).
Da mesma forma, deve terminar com a redução do alugar.
Em geral, isso é reiterado, é devido ao fato de que, salvo em casos raros, o Código Civil não fornece ferramentas de autoproteção nas relações entre as partes, ou pelo menos não as fornece quando em um contrato com serviços correspondentes, o que é o contrato de locação, não há absoluta falta de gozo do bem, mas uma deficiência não claramente quantificável.

Caldeira quebrada e redução ou suspensão do aluguel

Uma das razões para o não funcionamento, ou seja, o mau funcionamento do sistema de aquecimento é que a caldeira está quebrada e deve ser substituída. Neste caso, o problema também poderia ser estendido para a água quente doméstica.
O que o maestro pode fazer nesses casos? Pode suspender ou prosseguir para um redução de taxa de aluguel?
Também sobre o ponto que a jurisprudência que pronunciou tem feito negativamente. Em particular, em um acórdão do Tribunal de Ascoli Piceno (11 de fevereiro de 2014 n º 57) - especificamente sobre uma caldeira quebrada a partir do qual o inquilino tinha o direito de suspender o pagamento do aluguel - foi dito que o inquilino não é tem o direito de se abster de pagar a taxa ou de reduzi-la se houver redução ou diminuição do gozo do apartamento; isso também quando o evento que deu origem à suspensão / redução da taxa está vinculado ao fato do locador.

Taxa de aluguel reduzida se o aquecimento não funcionar


Motivo? Por que suspender total ou parcialmente o cumprimento da obrigação do inquilino é legítima escolha apenas nos casos em que é completamente falta a consideração do senhorio; só neste caso ocorre a alteração do synallagma contratual que leva a um desequilíbrio entre os desempenhos das partes. Além disso, de acordo com o princípio inadimplenti non est adimplendum, a suspensão do contra-desempenho só é legítima se estiver de acordo com a lealdade e a boa fé. Neste sentido, o Supremo Tribunal de Cassação também tem se expressado por anos (ver, por exemplo, Cassette 10 de janeiro de 2008 No. 261, Tribunal de Cassação 8 de outubro de 2008 No. 24799, Tribunal de Cassação, 23 de junho de 2011, No. 3887).

Má aquecimento e soluções para o condutor

Dada esta situação, o que o maestro pode fazer nos casos em que o aquecimento não funciona?
Estas são as hipóteses possíveis:
- recesso do contrato por motivos sérios, exceto por ação por danos;
- solicitar primeiro fora dos tribunais e, posteriormente, em caso de incumprimento, uma ordem judicial para restaurar a operação com um pedido simultâneo de correção o alugar por todo o período do default;
- pedido judicial de resolução do contrato por incumprimento, sendo anexado qualquer pedido de indemnização, sempre que a falta de aquecimento tenha sido de molde a permitir o recurso a esta hipótese de encerramento da obrigação contratual.



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