Como alterar o uso pretendido de uma propriedade

Mudan√ßa de uso pretendido: vemos em detalhes quando √© poss√≠vel, como √© feito, as autoriza√ß√Ķes necess√°rias, custos e encargos urbanos a serem pagos ao Munic√≠pio.

Como alterar o uso pretendido de uma propriedade

O uso pretendido dos edifícios

Com o termo mudança de uso pretendido queremos dizer a operação que permite mudar a função na qual a unidade imobiliária é usada. No planejamento urbano, o uso pretendido indica o conjunto de propósitos e métodos de uso de uma construção civil.
√Č definido como uma mudan√ßa de destino para uso urbano consider√°vel, qualquer forma de utiliza√ß√£o do edif√≠cio ou da unidade imobili√°ria √ļnica que n√£o a original, com ou sem obras, que envolva a transi√ß√£o para outra categoria funcional.
Se permanecermos na mesma categoria, não é uma mudança significativa.

Mudança de uso e requisitos

Quais s√£o as categorias funcionais ou os diferentes destinos de uso?

  • residencial: habita√ß√Ķes de qualquer tipo e natureza, incluindo aquelas usadas de maneira prom√≠scua, tais como estudo domiciliar ou home-landlords, quando a superf√≠cie principal da unidade √© destinada a uso residencial;
  • industrial e artesanal: ind√ļstrias, laborat√≥rios artesanais, correios, armaz√©ns, construtoras e em geral qualquer atividade destinada √† produ√ß√£o de bens ou servi√ßos, ou a transforma√ß√£o de bens ou materiais, mesmo quando incluam, na mesma unidade, espa√ßos para a comercializa√ß√£o de bens produzidos por empresa;
  • comercial varejo: lojas de bairro, m√≠dia e com√©rcio varejista em grande escala, empresas atacadistas, mercados, exposi√ß√Ķes de mercadorias e atividades de administra√ß√£o de alimentos e bebidas, como restaurantes, bares, pubs etc.
  • alojamento tur√≠stico: hot√©is, resid√™ncias tur√≠sticas, √°reas de acampamento e descanso, bem como outras atividades essencialmente receptivas, como albergues, e outras atividades n√£o hoteleiras;
  • direcional e servi√ßo: bancos, seguradoras, escrit√≥rios respons√°veis ‚Äč‚Äčpela administra√ß√£o e organiza√ß√£o de ag√™ncias e empresas fornecedoras de servi√ßos, centros de pesquisa, escrit√≥rios privados e escrit√≥rios profissionais em geral;
  • comercial atacado e dep√≥sitos;
  • agr√≠cola e fun√ß√Ķes relacionadas: produ√ß√£o agr√≠cola, reprodu√ß√£o e florestamento, atividades e servi√ßos relacionados e compat√≠veis, campos cultivados, cultivos de flores, florestas, pastagens, habita√ß√Ķes rurais, depend√™ncias agr√≠colas e estufas, edif√≠cios para fazendas de gado, agroturismo, fazendas.

Ao longo do tempo e de acordo com a necessidade, pode acontecer que a necessidade ou a escolha de mudar o destino para o qual a propriedade ou as instala√ß√Ķes foi constru√≠da e usada durante anos possa ocorrer.
Um caso muito comum √©, por exemplo, a mudan√ßa de uso do escrit√≥rio para casa ou o inverso ou at√© mesmo alterar o destino comercial de um c√īmodo no piso t√©rreo residencial.

Mudança de uso pretendido: o que o padrão diz

A mudança de uso pretendido é uma transformação que afeta a propriedade do ponto de vista cadastral tanto do ponto de vista urbanístico. A transformação, para ser possível, deve necessariamente ser feita após a obtenção de uma autorização, permissão para construir, na ausência de que a transformação é um abuso de construção, ou, de um SCIA, relato certificado do início dos negócios, se a troca ocorrer na mesma categoria funcional.
No caso de um edif√≠cio ou unidade imobili√°ria ter dois usos diferentes, √© atribu√≠do √†quele prevalecente em termos de √°rea √ļtil: por exemplo, se uma unidade √© 51% residencial e 49% comercial, ent√£o residencial.
Para descobrir se o tipo de transforma√ß√£o necess√°rio √© vi√°vel ou n√£o, √© necess√°rio verificar as disposi√ß√Ķes das Normas de Implementa√ß√£o do Plano Geral de Regulamenta√ß√£o, PRG, do Munic√≠pio em que a unidade imobili√°ria cai. Em todos os escrit√≥rios municipais √© poss√≠vel consultar o Plano Geral de Regulamenta√ß√£o, agora substitu√≠do pelo Plano Estrutural e Regulamenta√ß√£o do Planejamento Urbano e identificar a propriedade dentro dos mapas, de modo a compreender quais restri√ß√Ķes est√° sujeita e quais s√£o as interven√ß√Ķes de constru√ß√£o alcan√ß√°veis. disso.

Mudança de uso e permissão para construir

Em que casos não é possível alterar destinos?

  • Se a propriedade n√£o possuir o caracter√≠sticas intr√≠nsecas obrigat√≥ria por lei, em conformidade com os requisitos sanit√°rios, tais como superf√≠cies m√≠nimas, por exemplo, a casa de banho com uma superf√≠cie m√≠nima de 2,5 metros quadrados, as rela√ß√Ķes aeroiluminadas entre as superf√≠cies das janelas e as das salas;
  • se √© ferramenta de planejamento urbano municipal indica explicitamente que na propriedade em causa n√£o √© poss√≠vel alterar o uso pretendido;
  • se houver proibi√ß√Ķes impostas por exemplo pela regulamento do condom√≠nio. Neste caso, a proibi√ß√£o √© v√°lida somente se for uma regulamenta√ß√£o de natureza contratual ou aprovada com a unanimidade dos condom√≠nios, como a aprovada por cada propriet√°rio individual no momento da compra do im√≥vel pelo fabricante. No caso em que o regulamento √© de outra natureza e aprovado por qualquer outra maioria, este √ļltimo n√£o pode conter restri√ß√Ķes sobre o uso de instala√ß√Ķes individuais.

Como alterar o uso pretendido

A mudança de uso pretendido, mesmo se implementada com trabalhos modestos ou sem obras, é configurada como uma renovação de edifícios sujeito a licença de construção, porque no final da intervenção o organismo de construção é diferente do anterior. A mudança de uso, seja qual for o tamanho do trabalho, leva sempre à renovação de edifícios pesados.
Do ponto de vista operacional, o primeiro passo √© certamente o de verificar legitimidade do edif√≠cio e da aus√™ncia de abuso, ou a regularidade urbana, atrav√©s da busca e coleta de documentos, tais como permiss√£o para construir, concess√Ķes, instala√ß√Ķes dispon√≠veis nos escrit√≥rios municipais.
Uma vez verificada a regularidade urbana, o cumprimento das regras requisitos de saneamento e na apresenta√ß√£o do projeto √ļtil para a mudan√ßa de uso pretendido.
Obteve o autorização por parte do Município e uma vez concluídas as obras, será necessário sempre pedir ao Município Certificado de praticabilidade, para o qual os certificados da planta, o certificado de energia da APE, etc. devem ser anexados indicativo da conformidade das plantas com a regulamentação em vigor.

Mudança de uso pretendido: encargos de urbanização

A mudan√ßa no uso pretendido de um edif√≠cio, ou a transi√ß√£o para uma categoria diferente, aut√īnoma e funcional do ponto de vista do planejamento urbano, mesmo que nenhum trabalho de constru√ß√£o tenha sido realizado, envolve a modifica√ß√£o do projeto. carga urbana como conseq√ľ√™ncia do consumo diferente de √°gua, carga no esgoto, estacionamentos etc.

Custo de planejamento urbano e custos de urbanização


Daí a obrigação de pagar ao município i encargos de urbanização proporcionalmente à diferença entre o montante devido para o novo destino em comparação com o que já está em vigor.
O valor dos custos de urbanização a serem pagos é um valor que varia de município para município e o tipo de transferência de categoria necessária, portanto, não há tarifas gerais.

Quanto uma mudança de destino muda?

Toda a opera√ß√£o de mudan√ßa de uso pretendido consiste em fases diferentes e pode ser mais ou menos cara com base em um grande n√ļmero de vari√°veis.
Em geral, no entanto, os passos básicos são três:
- eu obras de construção necessário para tornar o imóvel adequado para os requisitos regulamentares da nova categoria, tais como a criação dos sistemas, a construção de janelas, a ampliação dos quartos, etc.
- le custos técnicos que variam de acordo com as práticas que o profissional deve realizar para que a mudança seja possível, como registro de imóveis, energia, engenharia de fábrica, mas também pelo tipo de obras realizadas acompanhadas da supervisão da obra e eventual coordenação de segurança no canteiro;
- eu encargos de urbanização e eu direitos de secretariado, variando de município para município.

Mudança de uso da terra

Após uma mudança no uso urbano, um aviso de variação também deve ser feito do ponto de vista cadastralou uma atualização.
A variação cadastral sempre envolve uma mudança em relação ao aluguel e à categoria cadastral, com a consequente modificação também dos impostos a serem pagos.



V√≠deo: As Sete Leis Espirituais do Sucesso - 5 Lei da IntencŐßaŐÉo e do Desejo