Como verificar a conformidade do edifício em caso de venda

Antes de comprar e vender, é aconselhável contratar um técnico para verificar a conformidade urbanística e cadastral do prédio que queremos comprar.

Como verificar a conformidade do edifício em caso de venda

Por que verificar a conformidade urbana e cadastral?

Antes de comprar uma propriedade, é aconselhável instruir um técnico para verificar sua conformidade cadastral e de construção.

Para combater a construção ilegal, a lei atualmente declara que - sob pena de nulidade do ato - não é possível vender ou comprar propriedades que não sejam conformes do ponto de vista do prédio, urbano e cadastral: portanto, antes da venda - ou, mais precisamente, antes da compra (porque quaisquer irregularidades que não surgiram antes da escritura poderiam invalidar o ato, ou na melhor das hipóteses, devem ser remediadas pelos novos proprietários) - é é essencial verificar a conformidade dos bens adquiridos, dando mandato preciso a um técnico de confiança para executar todas as operações necessárias.
Substancialmente, as operações preliminares para o ato real, e que poderíamos então chamar assistência técnica para a compra e venda de imóveis (obviamente não deve ser confundido com o serviço de corretagem oferecido por agências imobiliárias), eles incluem:
- contatos e reuniões preliminares do técnico confiável do comprador com o notário rogante, com a agência imobiliária (se houver), e com qualquer técnico do vendedor, com a finalidade de adquirir a documentação comprovando o status legítimo da propriedade comprada e vendida;
- pedido nos arquivos do Município (ou, mais precisamente, do balcão único do edifício, do Gabinete do Edifício Privado e afins) e do Catasto (Registo de Novos Prédios Urbanos ou NCEU) doqualquer documentação ausente;
- exame e estudo da dita documentação;
- acordos com o notário rogante para a elaboração da documentação, normalmente constituída por plantas assinadas e carimbadas e / ou declarações de conformidade a anexar à escritura;
- verificação do edifício e regularidade cadastral do edifício e elaborar os certificados relativos.

Verifique a conformidade do edifício urbano

Em termos concretos, verificar a conformidade do planejamento urbano significa comparar o estado real das coisas de um edifício ou unidade imobiliária com o estado legítimo, geralmente coincidindo com o projeto das mais recentes práticas de construção depositadas (ou na sua ausência - isto é, para edifícios e / ou unidades de propriedade que nunca foram transformadas em edifícios em tempos recentes - um plano cadastral história).
Para este propósito, o indispensável é, portanto, muito importante inspeção, que obviamente terá que primeiro entender um comparação visual entre o estado legítimo e o estado real dos lugares, objetivando obviamente verificar a possível existência de discrepâncias macroscópicas (tais como partições deslocadas, janelas ou portas tamponadas, etc.), e subsequentemente a execução de algumas medidas de amostra: a pesquisa geométrica completa é de fato necessária somente se durante o exame preliminar forem encontradas discrepâncias.

Verifique a conformidade cadastral

Da mesma forma que acontece com a conformidade do edifício, também a verificação cadastral é baseada na comparação entre o estado real das coisas e o status cadastral legítimo, coincidente neste caso com o representação da planimetria cadastral (ou catastino) mais recentee, em seguida, atualizado.
Naturalmente, ambas as verificações (construção e registro de imóveis) podem ser realizadas durante a mesma inspeção, economizando tempo e, acima de tudo, verificando a conexão entre a prática de construção mais recente e o plano cadastral.

Situações possíveis

No caso de verificações bem sucedidas, você pode prosseguir com a venda sem problemas.

O resultado das verificações acima pode ser de três tipos diferentes:
Veriche com resultado positivo - É o caso mais simples: na verdade, o edifício ou unidade imobiliária objeto de venda é compatível do ponto de vista tanto a construção e registro de terras. Por conseguinte, é imediatamente possível elaborar o certificados de conformidade de construção e cadastrais de acordo com os métodos descritos abaixo.
Verificação de conformidade de construção com resultado negativo - Em outros casos, por outro lado, haverá algumas discrepâncias, que são geralmente (para os apartamentos) na execução de mudanças internas sem apresentar qualquer qualificação. Nestes casos, antes de prosseguir com a venda, será necessário regularizar a situação submetendo uma prática de construção a uma anistia, ou, para os municípios que prevêem a prescrição de abusos de menor importância, com os procedimentos descritos em este artigo.
Nos casos mais complexos, onde os trabalhos abusivos previam a realização de aumentos de volume e / ou superfície (úteis ou acessórios), a situação parece decididamente mais complicada, e o procedimento a ser seguido fornece a verificação preliminar da possibilidade de 'abuso, ea subseqüente apresentação de um título de construção em uma anistia, quase sempre onerosa: essas obrigações, obviamente, tendem a cair sobre os vendedores.
Edifícios completamente desautorizados - geralmente higienizados com grande dificuldade e custos consideráveis ​​- poderiam eventualmente ser completamente invendáveis.
Verificação da conformidade cadastral com resultado negativo - A falta de conformidade cadastral, completamente independente da conformidade do edifício (para a ocorrência desta situação é suficiente ter deixado a variação cadastral após a apresentação do título do edifício e a execução do trabalho, bastante frequente especialmente nos anos 70 e ' 80) é muito mais simples de gerenciar, pois para regularizar a situação é suficiente realizar uma variação cadastral, possivelmente associada a uma fusão e / ou nova subdivisão (com consequente criação ou modificação de subordinados) se necessário.

Certificados de conformidade predial e cadastral

Para comprovar a construção e a conformidade cadastral do objeto de venda do imóvel, normalmente o notário insere uma declaração específica a respeito, ou solicita a elaboração de uma declaração específica a ser anexada à escritura, a saber: certificado de conformidade de construção e cadastral.
Esta declaração, única ou dividida em dois relatórios separados curtos, deve conter:
- Dados de identificação do técnico responsável pela certificação: qualificação profissional (arquiteto, agrimensor ou engenheiro), número de identificação fiscal e número de registro;
- Dados de identificação da propriedade, isto é, endereços e extremos cadastrais;
- Para a conformidade de construção i extremos do estado legítimo do edifício (ou seja, a prática de construção mais recente apresentada), enquanto que para a conformidade cadastral data do catastino mais atualizado;
- Indicação da data de inspeçãoe das operações realizadas (inspeção visual, medições de amostras ou levantamento completo);
- Finalmente, o real declaração de conformidade de construção e cadastral.



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