Como alocar os custos de manutenção de um elevador de condomínio

A manutenção do elevador do condomínio entre verificações, obrigações e custos. As obrigações do administrador e os custos suportados pelos proprietários e inquilinos

Como alocar os custos de manutenção de um elevador de condomínio

Regulamento de manutenção de condomínio

O decreto do Presidente da República n. 162, de 1999, estabelece, entre outras, regras relativas àoperação de elevador.

Elevador

É a estas regras, portanto, que devemos olhar para entender como deve ser manteve o elevador, a que intervalos, que gastos devem ser considerados ordinários ou extraordinários e que até mesmo um gênero tertium em relação às duas categorias tradicionais.
Vamos começar com a operação do elevador, que é a atividade com a qual a fábrica começa a funcionar. É, se queremos enquadrar com uma sugestão, da primeira corrida elevador após a instalação.
As indicações que serão fornecidas abaixo são válidas para os proprietários e - como o decreto diz - para seus representantes legais, ou seja, no caso de edifícios condominiais para os atuais diretores.
o comissionamentoconforme mencionado no art.12, está sujeito a comunicação ao município ou à província autônoma (estes são os de Trento e Bolzano) competentes; esta informação deve ser enviada pelo proprietário ou, no caso do condomínio, pelo administrador.
A autoridade municipal local prevê a atribuição do número de série à pessoa que enviou a notificação de comissionamento. O comissionamento deve ser comunicado no prazo de trinta dias a partir da data da declaração de conformidade da planta.
Manutenção e verificações periódicas da planta são os elementos centrais a serem analisados ​​em relação aos controles após o comissionamento.
O d.p.r. n. 162/99 não especifica o periodicidade de manutençãoou pelo menos não o faz para todas as intervenções, geralmente limitando a obrigação de manutenção regular por parte da fábrica (ou do representante legal). Das disposições combinadas dos artigos 13 e 15 do d.p.r. n. No entanto, é possível deduzir a periodicidade semestral da manutenção, uma vez que, para alguns aspectos (por exemplo, verificação de cordas), é obrigatória uma verificação semestral.
Bienal, no entanto, é a cadência do verificações periódicas que deve ser realizado por entidades especificamente autorizadas para realizar esta atividade (por exemplo, ASL, organismos de inspeção, etc.).
O resultado dessas verificações, mas não apenas, pode levar à necessidade de realizar intervenções de manutenção extraordinárias, as quais trataremos a seguir.

Levantar contrato de manutenção

O código civil não especifica se o administrador tem competência para escolher a empresa a quem confiar serviço de manutenção de plantas, ou se esta escolha é a prerrogativa exclusiva da reunião.
Sendo um contrato, muitas vezes plurianual, parece ter que se inclinar para a segunda solução, mesmo se não faltam indícios que visem ampliar os poderes de gestão do administrador ao incluir o de estipular contratos em favor do condomínio, sem autorização prévia e mesmo na ausência de urgência.
O que acontece se o contrato de manutenção é cancelado?
Quer haja ou não o consentimento da assembléia, nas relações com a empresa de manutenção, é indiferente, ou pelo menos é para os fins que nos interessam.
O fim da questão que nos perguntamos é outra: pode a empresa que sofreu o pedido de cancelamento de danos?
A resposta é não, se o contrato previr uma forma de recesso e isso é corretamente exercido. A hipótese de cancelamento não rescindido é diferente. Neste caso, o cliente (id é o condomínio) é obrigado a pagar danos decorrentes do exercício ilegítimo do cancelamento.

Repartição de despesas extraordinárias para o elevador

Quais intervenções podem ser consideradas manutenção extraordinária e como devem ser alocados os custos relacionados?

Elevador do condomínio


A este respeito, nem o d.p.r. n. 162/99, nem o decreto ministerial n. 37/2008 (que geralmente diz respeito às instalações colocadas ao serviço dos edifícios) contém uma definição completa de manutenção extraordinária. D.m. n. 37/08 declina, no art. 2 lett. d) o conceito de manutenção ordinária.

Para os propósitos deste decreto, entendemos: [...] d) manutenção ordinária: as intervenções objetivam limitar a degradação do uso normal, bem como lidar com eventos acidentais que envolvam a necessidade de primeiras intervenções, que, no entanto, não modificam a estrutura. A instalação em que intervém ou a sua utilização prevista, em conformidade com as disposições dos regulamentos técnicos em vigor e o manual de utilização e manutenção do fabricante; [...] (art.2 letra d) d.m. n. 37/08) D.M. n. 37/08

A partir disso acontrario pode ser considerado extraordinário tudo o que não pode ser estimado ou de outra forma hipotetizado devido ao uso normal.
um adaptação da planta ao ditado normativopor exemplo, pode ser considerado uma intervenção extraordinária. Da mesma forma, a substituição de um componente considerado inadequado após a inspeção periódica de dois anos deve ser considerada uma intervenção de manutenção extraordinária.
O d.p.r. n. 162 de 1999 enumera três tipos de intervenção que representam um gênero tertium no que diz respeito à manutenção ordinária e extraordinária, definida como mudanças construtivas não incluídas na manutenção ordinária ou extraordinária (Artigo 2 letra cc).
Os custos extraordinários de manutenção são, salvo acordo em contrário, sempre compartilhados entre todos os condomínios (no caso de condomínios parciais por condomínios que utilizam o elevador), com base nos critérios ditados pelo art. 1124 c.c.

Art. 1124 c.c. Escadas e elevadores são mantidos e substituídos pelos proprietários das unidades imobiliárias que servem. A despesa relativa é dividida entre eles, metade por causa do valor das unidades habitacionais individuais e para a outra metade exclusivamente em proporção à altura de cada andar do solo. Para efeitos do concurso, metade das despesas, que é dividida de acordo com o valor, é considerada como planos para as caves, caixas mortas, sótãos ou salas de telhado e pavimentos solares, se eles não são de propriedade comum art. 1124 c.c.

Apartamento no piso térreo e avaria do elevador

É bom responder um pergunta muito recorrenteisto é, se os proprietários de unidades imobiliárias baseadas em terra devem ou não participar dos custos de manutenção do elevador.
A resposta é afirmativa, a menos que um acordo ou uma regra do regulamento contratual e / ou da escritura de compra não os exclua da propriedade e / ou despesas (ou parte deles) dessa planta.
Razão: o art. 1117 c.c. indica como um condomínio uma série de bens e serviços, incluindo o sistema de elevador.
Segue-se que o condomínio, mesmo se o proprietário do piso térreo, com o único direito de acesso a partir da via pública e, portanto, na prática real pouco usuário, é um co-proprietário, na medida em que exigido por lei. A jurisprudência do mérito se expressou nesse sentido.

Sujeito a uma presunção de condomínio do elevador, os custos de manutenção do mesmo, tanto ordinário e extraordinário, e, portanto, ter de ser compartilhado entre todos os condomínios com o critério de proporcionalidade ditado pelos artigos. 1123 e 1124 do Código Civil, a consideração de que os proprietários das instalações no piso térreo não fazem uso deles em termos concretos (ver Tribunal Nocera Inferiore, 29 de setembro de 2004, em Jurisdição 2005, 10, 2132, Tribunal de recurso de Milão, sec. I, 21 de fevereiro de 2006, no. 76, em Guide to Law 2007, 11, 59). (Lei de Salerno 3 de novembro de 2009).Tribunal de Salerno

Alguns podem argumentar que, neste caso, seria a situação clássica de condomínio parcial, com exclusão das despesas do proprietário com um acesso único e direto à sua unidade imobiliária da via pública. É verdade, mas a co-propriedade do telhado do edifício (telhado ou pavimentação), significa que o condomínio assim identificado tem sempre a possibilidade de acessá-lo para os usos que considera úteis para si, ergo a obrigação de participar das despesas.
claramente, o dono do andar térreo, dado o coeficiente de piso baixo que contribui para a determinação da tabela no art. 1124 c.c., pagará uma pequena quantia.
para recapitular: os proprietários dos pisos térreos, sejam eles diretamente acessíveis a partir da via pública ou do hall de entrada do condomínio, pagam os custos de manutenção ordinária / extraordinária do elevador, de acordo com os critérios indicados no art. 1124 c.c. - ou aqueles eventualmente acordados - exceto pela exclusão dos trabalhos de um acordo ou da escritura de compra.

Despesas comunais levantar a ser pago pelo inquilino

Quais são as despesas relacionadas com o aumento que você deve colocar no comando do inquilino e quais, no entanto, permanecem no comando do proprietário.

Manutenção de elevador


Vamos começar de taxas de uso (por exemplo, eletricidade) e daqueles de manutenção ordinária, que são definitivamente cobrados ao condutor com base nas disposições do art. 9 da lei n. 392/78.
Para manutenção ordinária, devemos entender:
a) manutenção e verificações periódicas;
b) pequenas reparações e geralmente manutenção ordinária (de acordo com a definição declinada pelo d.go. 37/08).
Se a partir da verificação periódica surge a necessidade de uma intervenção não ligada ao uso, mas à funcionalidade geral do sistema, o custo do ajuste à prescrição deve ser debitado ao proprietário.
Da mesma forma, o proprietário é responsável pelos custos de manutenção extraordinária, conforme identificado acima.
O inquilino sempre tem o direito de inspecionar a comprovação das despesas solicitadas pelo proprietário para as despesas do condomínio (e, portanto, também para as despesas relacionadas ao elevador).



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