Como calcular o valor comercial de uma propriedade

Para calcular o valor comercial de uma propriedade, use os métodos de cálculo fornecidos pela estima, a serem escolhidos de acordo com a finalidade da estimativa.

Como calcular o valor comercial de uma propriedade

Quando é necessário calcular o valor comercial de uma propriedade?

Toda vez que uma transferência de propriedade é realizada, é necessário conhecer seu valor comercial.

valor da propriedade comercial

O caso mais emblem√°tico √© representado por venda, mas tamb√©m em caso de doa√ß√£oPara fazer uma divis√£o correta entre os herdeiros dos edif√≠cios que constituem o eixo heredit√°rio, √© √ļtil recorrer a uma estimativa imobili√°ria.
Em um artigo anterior, vimos quem eu sou avaliadores imobili√°rios, ou seja, as pessoas respons√°veis ‚Äč‚Äčpela realiza√ß√£o da estimativa e quais os requisitos que devem possuir.
Profissionais realizam seus cálculos usando oestimativa, a ciência que fornece os critérios técnicos e metodológicos para realizar a avaliação de um ativo para o qual não há valor unívoco.

Critérios para estimar o valor comercial de uma propriedade

Cada ativo pode ser levado em considera√ß√£o e avaliado sob v√°rios perfis econ√īmicos, dependendo das raz√Ķes pr√°ticas pelas quais a estimativa √© necess√°ria.
Assim, dependendo do prop√≥sito da avalia√ß√£o, deve-se determinar uma espec√≠fica aspecto econ√īmico dessa propriedade.

c√°lculo do valor da propriedade comercial

Vamos analisar o caso de um tipo de propriedade a título de exemplo residencial do qual você quer saber o valor comercial com a finalidade de sua venda.
O valor de mercado mais provável pode ser obtido através de vários critérios previstos pelo final, tais como:
‚ÄĘ a estimativa √† vista
‚ÄĘ a estimativa hist√≥ria
‚ÄĘ a estimativa para compara√ß√£o
‚ÄĘ a estimativa por capitaliza√ß√£o de renda
‚ÄĘ a estimativa atrav√©s do estimados cadastrais.
Excluímos, para o caso em questão, a estimativa à vista, aproximada para o propósito de determinar um valor de mercado preciso, a estimativa histórica, preferível para propriedades que tiveram ao longo dos anos mudanças de propriedade tais que o valor de mercado pode resultar de uma atualização para os valores atuais das vendas anteriores e a estimativa para estimativas cadastrais.
Em vez disso, escolhemos a estimativa por comparação e a capitalização da receita, métodos que levam a resultados mais confiáveis. o mídia das duas estimativas nos dará o valor para os eventos atuais.

Estimativa para comparação do valor comercial de um edifício

A estimativa do valor de mercado mais provável realizada através do comparação direta é o processo de estimativa lógica de um tipo sintético de aplicação mais ampla.
Este procedimento √© baseado no compara√ß√£o do bom objeto da avalia√ß√£o com outros bens de caracter√≠sticas similares, assumindo como par√Ęmetro de refer√™ncia, t√©cnico ou econ√īmico, cujo porte deve ser diretamente proporcional ao valor dos bens.
Para edif√≠cios destinados a uso residencial, como aqueles tomados por exemplo, um geralmente escolhe um par√Ęmetro de tipo t√©cnico, como o desenvolvimento expresso em metros quadrados.
De fato, √© poss√≠vel encontrar informa√ß√Ķes atrav√©s do dado bancos oficiais ou de ag√™ncias imobili√°rias, no valores unit√°rios m√©dios por metro quadrado de √°rea, com base no destino e localiza√ß√£o da propriedade.

Estimado pela capitalização de rendimento do valor comercial de um edifício

Este procedimento de estimativa aplica-se a esses ativos definidos a repetida fecundidade, ou seja, capaz de fornecer uma série de renda, limitada ou ilimitada.
No caso em apreço, uma vez que estas são propriedades destinadas a edifícios residenciais, a sua rentabilidade é regulada pela mercado de leasing sob livre concorrência.
Referindo-se a esse mercado, o valor será obtido pela solução da fórmula:

Vf = Bf - Sp
r

onde:
VF = Valor estimado
bf = Benefício Terrestre (renda fictícia)
Sp = Despesas do propriet√°rio
r = Taxa de capitalização

C√°lculo do valor comercial de uma propriedade

Suponha que a construção do nosso exemplo seja um apartamento de 120 metros quadrados, localizado no centro de uma pequena cidade na província, onde o valor de propriedades com características semelhantes é de 2.500 euros por metro quadrado.
O valor comercial calculado com a estimativa por comparação será:
SC = 120,00 metros quadrados x 2,000 ‚ā¨ / m2 = 240,000 ‚ā¨
Em um mercado de livre concorrência, para edifícios na área com características semelhantes, é considerada uma capacidade de caixa de 670 euros por mês.
Portanto, considerado um 4% de taxa de capitalização e com um redução de 10% para riscos de insolvência de aluguel, custos de manutenção, depreciação, despesas de serviços, com a estimativa por capitalização de receita, obteremos:
SR = (670 ‚ā¨ x 0,90 x 12) / 0,04 = ‚ā¨ 181.440
A média das duas estimativas dará:
S = (SC + SR) / 2 = (‚ā¨ 240.000 + ‚ā¨ 181.440) / 2 = ‚ā¨ 210.720
Portanto, o valor de mercado mais prov√°vel da propriedade para eventos atuais, ou seja, no momento da estimativa, ser√° igual em n√ļmeros redondos, para cerca de 210.000 euros.



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