O jardim do condomínio e as regras de uso, modificação e distribuição de custos de manutenção

O jardim do condomínio é uma propriedade pertencente a todos os condòmini e pode ser usado por eles para seus próprios fins, ou modificado para usá-lo melhor

O jardim do condomínio e as regras de uso, modificação e distribuição de custos de manutenção

Jardim comum

L 'art. 1117 do código civil, na listagem de ativos, instalações e serviços que devem ser considerados como propriedade comum - a menos que especificado de outra forma pelos títulos - não jardins.
Como é sabido (entre muitos, Cass. 13 de março de 2009, n. 6175), a disposição acima mencionada contém uma lista que é meramente exemplificativa e não exaustiva dos bens comuns.

Jardim comum em um condomínio


Isso significa que a categoria de bens mensal pode aumentar, mas também encolher, em relação a cada caso específico.
Como?
Em primeiro lugar é necessário olhar para o conteúdo dos títulos - melhor do que o primeiro título de atribuição da primeira unidade imobiliária pelo proprietário único original, ou o regulamento do condomínio anexado às escrituras de compra - que podem conter especificações sobre o que deve ser considerado condomínio e quais não.
Isso significa que um título pode excluir o condominialità de um bem listado na arte. 1117 c.c. ou conferir tal qualidade a algo não indicado: um caso pode ser o dos jardins.
O condomínio, no silêncio dos atos, é determinado pelo função realizada pelos ativos em relação ao qual se pergunta sobre a propriedade.
Quando se pode dizer que algo tem uma função comum? Isso acontece quando o objeto da avaliação assume uma conotação de instrumentalidade e / ou funcionalidade com respeito ao gozo das unidades de propriedade exclusiva.
o escada elas são fundamentais para o aproveitamento da moradia, pois permitem o acesso ou permitem que ela aconteça com outros bens comuns (por exemplo, o pavimento solar).
Em relação a jardins sim disse em várias ocasiões (ex. Trib. Como 29 de junho de 2007que o mesmo pode ser assimilado aos pátios e, portanto - exceto por diferentes disposições dos títulos - ser considerado condomínio, se eles tiverem - como os pátios mencionados - a função de dar ar e luz às unidades imobiliárias, colocá-las dentro ou interpor edifício e rua pública.
Ai jardins condominiais os canteiros e, mais geralmente, as pequenas áreas verdes ornamentais devem ser equiparadas. Se o mesmo é comum entre vários edifícios, você terá que falar sobre o jardim na propriedade supercondominio.

Destino do jardim do condomínio

Qual é a função do jardim do condominio acabamos de mencionar: tem predominantemente um função ornamental.
O jardim, com a vegetação que é arranjada, é usado para tornar uma parte do edifício mais agradável, por exemplo, a fachada principal, que é lateral ou interna.
Sempre que possível em relação aos espaços existentes, o jardim também pode assumir um destino de lazer recreativo. Não faltam exemplos de jardins condominiais em que há bancos, jogos para crianças e, em casos de espaços particularmente grandes, até mesmo pequenos caminhos para caminhadas curtas.
Todos estes elementos, sem sombra de dúvida, conotam de forma clara e precisa destino do jardim como um lugar para recreação e descanso. Este destino, embora não expressamente declarado nas escrituras de compra, ou nas constatações cadastrais, certamente tem valor como existente de fato.

Uso comum do jardim


o destino factual de um bem comum é considerado relevante do código para o art. 1122-bis cc relativo à instalação de centrais para produção de energia a partir de fontes renováveis.
Não há razão para duvidar que não deva ser levado em consideração quando se decide avaliar uma possível modificação do uso existente.
O caso relativo ao uso do jardim do condominio como uma horta.
Este uso é lícito?
Quanto ao caso do estacionamento, mesmo aqui a resposta varia de acordo com o contexto. Vamos ver o que isso significa.
Se, por exemplo, do estado dos lugares (ou da regulação da origem contratual) é possível deduzir que o jardim do condominio sua única finalidade é decorar o prédio do condomínio, é claro que o uso, mesmo que apenas em parte, para cultivá-lo altera seu destino e, portanto, integra um uso proibido da propriedade.
Quando, no entanto, nada for estabelecido e nada puder ser inferido (pense numa área de terra completamente fora de uso) que o uso pode ser considerado legal desde que não seja prejudicial ao direito de uso de outros condomínios, como indicado por 'art. 1102 c.c.

Modificações do jardim do condomínio

As avaliações expressas até agora são úteis para considerar quais elementos precisam ser levados em conta na hipótese em que a modificação do uso pretendido do jardim do condominio.
Vamos partir do caso mais recorrente e talvez também para este objeto de análise jurisprudencial: a referência é à transformação do jardim do condominio no estacionamento ao serviço de condòmini.
Essa mudança deve ser considerada como uma inovação proibida?
Lembre-se que o instituto de inovações - em condomínio - é aplicável a essas mudanças ou instalações cujo resultado é mudar o uso pretendido de um bem comum e que tais mudanças são proibidas se prejudicarem a estabilidade, a segurança do edifício, decoração arquitetônica, ou fazer certas partes comuns do edifício inutilizável para o uso ou gozo de um mesmo condomínio.
A este respeito, a resposta não é clara, mas depende do tamanho da mudança.
o Tribunal de Cassação, chamado a estabelecer - em relação a um caso - se a modificação de parte do jardim de um condomínio em um estacionamento deveria ser considerada como uma inovação proibida, excluí-lo.
Os juízes de legitimidade tiveram a oportunidade de explicar que, neste caso, não era possível considerar que a modificação como inovação proibida, a ser afetada pela intervenção, foi apenas uma pequena parte das árvores altas presentes no jardim, bem como uma área reduzida. extensão para o global.
Sendo este o caso, disseram os juízes recorridos, a intervenção não dá origem a uma inovação proibida pelo art. 1120 c.c., uma vez que a parte mutuamente de destino do jardim do condominio não implica qualquer alteração real da decoração arquitetônica, nem qualquer diminuição significativa do gozo e uso do bem comum e, de fato, provém dela uma valorização econômica de cada unidade habitacional e uma maior utilidade para os condomínios (Cass. 12 de julho de 2011 n. 15319).
A modificação do uso pretendido do jardim do condomínio em estacionamento a serviço das unidades imobiliárias, deve ser tratado como uma inovação e, portanto, sujeito às regras deliberativas do art. 1120 c.c...
Uma diferença modificação do uso pretendido do jardim do condomínio - em qualquer caso não atribuível aos pressupostos estabelecidos no art. 1120 c.c. - em vez disso, está sujeita à disciplina muito mais onerosa ditada pelaart. 1117-ter cc Gravosa tanto em termos de convocação, quanto em relação ao quórum deliberativo.

Manutenção do jardim de condomínio e despesas

Esclareceu os aspectos fundamentais relativos à propriedade e uso pretendido do jardim do condomínio, vamos ver agora quem pode decidir sobre a manutenção dessa parte comum e de que forma as despesas devem ser compartilhadas.
A principal competência é colocada à frente da reunião que, como é sabido, é o órgão colegiado responsável por tomar decisões a respeito da manutenção ordinária das partes comuns.

Manutenção de jardim


Manutenção ordinária
que, por exemplo, pode ser comprovada pela atribuição do cuidado do condomínio verde para um jardineiro. Uma área de responsabilidade pela manutenção ordinária é, em qualquer caso, remetida ao administrador, sem ter que relatar seu trabalho no final do ano corrente.
o manutenção extraordinária do green comum é, em vez disso, a competência da assembléia, exceto em casos de urgência, com relação aos quais o administrador tem o poder de disposição (artigo 1135, segundo parágrafo, c.c.).
Quanto ao repartição de despesas finalmente, entre os condòmini, deve-se ter em mente que, salvo acordo em contrário por todas as partes envolvidas, eles devem ser divididos de acordo com os milésimos de propriedade.



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