Avalia√ß√£o do pre√ßo de uma propriedade com indica√ß√Ķes ABI

O ABI Guide √© uma ferramenta operacional para t√©cnicos, ju√≠zes e bancos que fornece indica√ß√Ķes para a correta aplica√ß√£o dos m√©todos de avalia√ß√£o de propriedades.

Avalia√ß√£o do pre√ßo de uma propriedade com indica√ß√Ķes ABI

Avaliação de uma propriedade com a ajuda do guia ABI

A crise econ√īmica que afetou nosso pa√≠s e os efeitos que a crise teve sobre as fam√≠lias e empresas italianas aumentou o n√ļmero e a quantidade de d√≠vidas incobr√°veis exponencialmente e tem muito condicionado o mercado imobili√°rio.
para dívidas incobráveis queremos dizer os valores devidos que, com probabilidade muito alta, não podem ser pagos pelo devedor.
Neste contexto, √© extremamente necess√°rio fomentar a certeza, a transpar√™ncia e os r√°pidos atrasosexecu√ß√£o de contratos, mesmo na fase patol√≥gica, com impacto positivo que se reflete tamb√©m nas condi√ß√Ķes de desembolso do cr√©dito.

Diretrizes da ABI para avalia√ß√Ķes imobili√°rias


a ABI, Associação Bancária Italiana, para responder às novas necessidades do mercado imobiliário, atualizou a diretrizes para a avaliação de propriedades para garantir dívidas incobráveis, conforme exigido pelas mais recentes normas de avaliação europeias.
As diretrizes da ABI s√£o ferramenta, destinado a ju√≠zes, bancos, especialistas e consultores t√©cnicos do escrit√≥rio, que mais do que outros garante a transpar√™ncia e corre√ß√£o do avalia√ß√Ķes imobili√°rias sujeitos a procedimentos de execu√ß√£o judicial e extrajudicial. Baseiam-se na ado√ß√£o de padr√Ķes desenvolvidos em n√≠vel nacional e internacional e introduzem crit√©rios necess√°rio para uma avalia√ß√£o correta das propriedades, tais como:
‚ÄĘ indicadores superf√≠cie ou de volume;
‚ÄĘ metodologias crit√©rios de avalia√ß√£o;
‚ÄĘ n√≠vel de profissionalismo dos peritos respons√°veis ‚Äč‚Äčpela avalia√ß√£o.
O guia ABI, na prática, fornece ao avaliador imobiliário os critérios necessários para um correto cálculo do valor da propriedade, favorecendo a maximização do valor dos ativos residuais eventualmente alocados ao devedor.

Quem é o avaliador ou especialista em imóveis?

Para vender ou comprar um imóvel e entender se o preço identificado é consistente em relação a valor de mercado é sempre necessário estimar seu valor.

Avaliador ou especialista em imóveis


O valor ou preço de uma propriedade é identificável através de estimar avaliação conduzido por um avaliador imobiliário. o avaliador imobiliário ou especialista ele é aquele que está encarregado de avaliar uma propriedade; o mesmo para garantir e promover a correção e transparência do processo de avaliação deve responder a certos requisitos de competência e profissionalismo:
‚ÄĘ ser profissionalmente competentee de posse do n√≠vel m√≠nimo de escolaridade exigido em cada contexto nacional para realizar atividades de avalia√ß√£o;
‚ÄĘ ter adequado habilidades t√©cnicas e experi√™ncia comprovada para o desempenho do trabalho;
‚ÄĘ ter familiarizado com as leis, os regulamentos e as regras de avalia√ß√£o imobili√°ria;
‚ÄĘ estar de posse do necess√°rio conhecimento sobre o objeto, os prop√≥sitos da avalia√ß√£o e do mercado imobili√°rio de refer√™ncia.
Além dos requisitos técnicos, o especialista deve responder ao exigência de independênciaou:
‚ÄĘ n√£o deve ser envolvido na elabora√ß√£o, na decis√£o de desembolso e no processo de subscri√ß√£o do cr√©dito;
‚ÄĘ n√£o deve ser condicionado ou afetado a credibilidade do devedor;
‚ÄĘ n√£o deve ser, em rela√ß√£o ao resultado da avalia√ß√£o, em uma situa√ß√£o atual ou futura real ou potencial de conflito de interesse;
‚ÄĘ n√£o deve ter interesses no edif√≠cio;
‚ÄĘ n√£o precisa ser uma pessoa conectado ao comprador ou al vendedor propriedade;
‚ÄĘ deve fornecer um relat√≥rio de avalia√ß√£o imparcial, claro, transparente e objetivo;
‚ÄĘ n√£o deve perceber nenhum comiss√£o conectado ao resultado da avalia√ß√£o.

O que é o valor de mercado nas estimativas de imóveis?

Nas avalia√ß√Ķes imobili√°rias, identificadas pela legisla√ß√£o espec√≠fica de refer√™ncia para avalia√ß√Ķes imobili√°rias, √© feita refer√™ncia ao valor de mercado. Os valores de mercado s√£o identificados porObservat√≥rio do Mercado Imobili√°rio OMI, que cuida da coleta e processamento de informa√ß√Ķes t√©cnico-econ√īmicas relativas a valores imobili√°rios, mercado de aluguel e taxas de anuidade.

Banco Imobili√°rio da OMI


A base de dados do Observat√≥rio √© a principal fonte de informa√ß√£o sobre o mercado imobili√°rio nacional, fornecendo ferramenta para todos os operadores de mercado, para pesquisadores e acad√™micos do setor imobili√°rio, para institutos de pesquisa p√ļblicos e privados, para a administra√ß√£o p√ļblica e, de forma mais geral, para o cidad√£o individual.
O t√©cnico para realizar a estimativa refere-se ao cita√ß√Ķes imobili√°rias, publicado pela Agenzia dell'Etrate em banco imobili√°rio, que fornecem uma indica√ß√£o aproximada do valor de mercado dos im√≥veis nos setores residencial, comercial, de servi√ßos e produ√ß√£o.
Para cada zona homogênea, identifica-se, de fato, um valor minimo e um valor máximo por metro quadrado, específico para cada tipo de edifício.
O valor de mercado √© o valor estimado em que a propriedade seria vendida para data de avalia√ß√£o em uma opera√ß√£o realizada entre um vendedor e um comprador que consente condi√ß√Ķes normais de mercado depois de uma promo√ß√£o comercial adequada, em que ambas as partes agiram conscientemente, com prud√™ncia e sem estarem sujeitas a restri√ß√Ķes.
O montante estimado √©, portanto, o pre√ßo a pagar pelo bem Em uma opera√ß√£o que ocorre em condi√ß√Ķes normais de mercado, pode ser definido como o pre√ßo mais vantajoso que pode ser obtido no mercado na data de avalia√ß√£o, de acordo com a defini√ß√£o de valor de mercado.
Claramente, os pre√ßos que s√£o aumentados ou diminu√≠dos com base em condi√ß√Ķes ou circunst√Ęncias espec√≠ficas, ou em casos em que o vendedor est√° ansioso por vender ou for√ßado a faz√™-lo, n√£o podem ser considerados consistentes.
Um dos elementos que, nas opera√ß√Ķes de estima√ß√£o e identifica√ß√£o do pre√ßo de mercado, merece uma reflex√£o √© a data em que a estimativa √© realizada, dado que o mercado e suas condi√ß√Ķes est√£o em constante mudan√ßa. O montante da avalia√ß√£o est√°, de facto, estreitamente ligado ao tempo e ao circunst√Ęncias atuais do mercado √† data da avalia√ß√£o real e n√£o noutro passado ou futuro.

Método de avaliação de imóveis

O valor imobiliário, que como dissemos é identificado através de um relatório de avaliação, é calculado principalmente de duas maneiras: corpo e um medir.
o avaliação corporal de um edifício é identificado com um valor unitário deduzida a partir das características da propriedade como um todo, comparando-a com outras propriedades semelhantes, independentemente do tamanho e não com base em unidades específicas, embora isso seja indicado.
Em vez disso, ele tem venda para medir quando o preço é avaliado em relação à unidade de medida, geralmente em metros quadrados. Na prática, consiste em multiplicar o valor de mercado detectado para o superfície comercializável total para a área comercializável.
It√°lia, ao contr√°rio de outros pa√≠ses europeus, que para a estimativa se referem ao superf√≠cie pass√°vel, usa o m√©todo de √°rea comercial, isto √©, a superf√≠cie do apartamento, incluindo a espessura das paredes do per√≠metro, at√© um m√°ximo de 30 cm, e pranchas internas. Inserindo o m√©rito da avalia√ß√£o, √© √ļtil lembrar que a superf√≠cie a ser avaliada quase nunca deve ser considerada 100%, mas que, para alguns c√īmodos, tais como acess√≥rios como tavernas, terra√ßos, caves, arcadas s√£o aplicados coeficientes de informa√ß√£o:
‚ÄĘ varandas a 25% e terra√ßos descobertos;
‚ÄĘ 35% varandas e terra√ßos cobertos;
‚ÄĘ 35% p√°tios e varandas;
‚ÄĘ 60% tavernas e salas de subsolo habit√°veis, ligadas √†s salas principais;
‚ÄĘ 60% de varandas;
‚ÄĘ 15% de jardins de apartamentos;
‚ÄĘ 10% moradias e jardins.
Vamos dar um exemplo do c√°lculo do valor de um apartamento para medir considerando a √°rea comercial:
√Ārea do apartamento: 100 metros quadrados
√Ārea da taverna: 20 metros quadrados
Valor por metro quadrado: ‚ā¨ 2000

Exemplo de estimativa imobili√°ria


Existem tamb√©m coeficientes adicionais que o t√©cnico deve aplicar, intimamente ligados ao condi√ß√Ķes de constru√ß√£opara idadepara localiza√ß√£o e tudoefici√™ncia energ√©tica, que s√£o √ļteis para identificar e definir as caracter√≠sticas da propriedade e modificar o valor da propriedade para pior ou melhor.



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