Lutas condominiais

Muitas vezes falamos sobre causas do condomínio, vale a pena entender mais de perto o que são essas controvérsias, quando elas surgem e quais são os papéis do administrador.

Lutas condominiais

Liti condominiali

Nós frequentemente falamos sobre causas condominiais.
Vale a pena entender mais de perto o que s√£o essas controv√©rsias, quando elas surgem e quais s√£o as fun√ß√Ķes do administrador e da montagem.
Em primeiro lugar √© √ļtil insistir numa distin√ß√£o entre dois tipos de brigas:
a) aqueles chamados ativo;
b) aqueles passiva.

No primeiro caso é o condomínio que toma a iniciativa e processar outro sujeito (que pode ser um condomino ou um terceiro).
No segundo caso, o condomínio sofre a iniciativa judicial e é, por assim dizer, forçado a se defender.
Em ambas as situa√ß√Ķes h√° problemas relacionados legitimidade para permanecer em ju√≠zo.
Vamos come√ßar das brigas c.d. ativoUma coisa √© certa: nestas circunst√Ęncias o sujeito que representa o condom√≠nio √© o administrador.
Isto é claramente indicado no primeiro parágrafo doart. 1131 c.cgovernando o c.d. legitimidade ativa para permanecer em juízo, que diz:
Dentro dos limites das atribui√ß√Ķes estabelecidas pelo artigo anterior (Artigo 1130 do C√≥digo Civil) o dos maiores poderes conferidos a ele pelos regulamentos do condom√≠nio ou pela assembl√©ia, o administrador tem a representa√ß√£o dos participantes e pode tomar medidas legais contra os condom√≠nios e terceiros.
Isso significa que para o assuntos indicados pelo art. 1130 c.c. (Eg. recupera√ß√£o de cr√©ditos condominiais, a√ß√Ķes para cumprimento dos regulamentos do condom√≠nio, etc.) o administrador pode agir em ju√≠zo sem a necessidade de autoriza√ß√£o por parte dos acionistas.

Liti tra condomini

Para outros assuntos (pense na necessidade de agir contra uma empresa que realizou algum trabalho ou talvez contra o goleiro por seus fracassos) o administrador, para agir em juízo, deve ser autorizado pela assembléia, que será obrigado a fazê-lo com respeito ao quorum deliberativo fornecido porart. 1136, quarto parágrafo, cou dal regulamento do condomínio.
A situação é mais controversa para esses casos c.d. de disputas passivas.
De acordo com o segundo par√°grafo do art. 1131 c.c.: (O administrador n.d.A.)
Pode ser levado a julgamento por qualquer a√ß√£o relativa √†s partes comuns do edif√≠cio; ele √© notificado das disposi√ß√Ķes da autoridade administrativa referentes ao mesmo objeto.
A este respeito, nos perguntamos quais são os limites do c.d. legitimação passiva.
De acordo com o que √© a orienta√ß√£o consolidada do Tribunal de Cassa√ß√£o nos termos do art. 1131 cc, ¬ß 2¬ļ, a legitimidade do administrador para resistir em ju√≠zo, exclusivo ou concomitante ao dos cond√īminos individuais, n√£o atende aos limites do lado passivo, [...] havendo nesses casos o administrador a √ļnica obriga√ß√£o, de mera relev√Ęncia interno e n√£o incidente em seus poderes processuais representativos, reportar √† assembl√©ia (ver, para todos, Cassation 7544/95, Cassation 12204/97, Cassation 735/95) (Bem Cass. 16 de abril de 2007 n. 9093).
√Č um orienta√ß√£o que encontra cr√≠ticas dentro do mesmo jurisprud√™ncia do Supremo Tribunalque, embora com uma pron√ļncia isolada, acredita que n√£o compartilha dessa orienta√ß√£o, pois se baseia em uma interpreta√ß√£o do art. 1131, segundo par√°grafo, bacalhau. civ. que n√£o leva em conta a rela√ß√£o inspiradora desta regra, que visa favorecer o terceiro que deseja iniciar um julgamento contra o condom√≠nio, permitindo que ele, em vez de citar todos os condom√≠nios, notifique o administrador (Bem Cass. 26 de novembro de 2004 n. 22294).

Se isso for adicionado a isso decidir resistir a uma briga, que n√£o √© da responsabilidade do administrador, a assembl√©ia deve deliberar (atingindo um quorum igual √† maioria dos presentes na reuni√£o que representam pelo menos 500 mil√©simos, art. 1136, quarto par√°grafo, c.) ser√° acordado que o√ļltima orienta√ß√£o citada parece ser o mais consistente com o sistema de regras ditadas na √°rea de disputas de condom√≠nios.



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