Definições de intervenções de construção

Manutenção ordinária e extraordinária, renovação, restauração e nova construção: que diferenças e o que envolve para se enquadrar em uma ou outra categoria?

Definições de intervenções de construção

Por que é importante definir um projeto de construção?

No setor da construção existem vários categorias de intervenção. o Decreto presidencial 6 de junho de 2001 n.380, a Lei Consolidada de Construção, fornece oArtigo 3 o definição de cada categoria:

Definição de intervenções de construção

a) manutenção ordinária;
b) manutenção extraordinária;
c) restauração e restauração conservadora;
d) renovação de edifícios;
e) nova construção;
f) reestruturação urbana.
Ao realizar trabalhos de construção, é importado enquadrar corretamente a categoria de intervenção na qual ela cai, já que muitas questões dependerão dela, tais como:
- o tipo de prática de construção ser apresentado no Município;
- a obrigação ou não de pagar taxa de construção, consistindo na soma do custo de construção e dos custos de urbanização;
- oIVA aplicável ao fornecimento de materiais e mão de obra;
- a possibilidade ou não de realizar intervenções com faça você mesmo;
- a possibilidade de beneficiar de deduções fiscais ou outros incentivos estaduais e locais.
Às vezes, devemos também fazer um raciocínio contrário, porque alguns Municípios estabelecem em seus planos categoria máxima de intervenção admissível para cada edifício ou para grupos de edifícios. É o caso de alguns centros históricos, onde, por exemplo, a restauração e a reabilitação conservadora são fixadas como categoria máxima de intervenção, excluindo a reestruturação.
Desta forma, o Município evita intervenções massivas e protege as pré-existentes históricas de valor.
O técnico terá então que calibrar o projeto de acordo com as restrições impostas.

Intervenções ordinárias de manutenção

Intervenções são definidas manutenção ordinária
intervenções de construção relativas à reparação, renovação e substituição de acabamentos de edifícios e as necessárias para integrar ou manter os sistemas tecnológicos existentes.
Por exemplo, trabalhos de manutenção ordinários incluem a repintura das salas interiores (renovação dos acabamentos), a substituição dos pisos (substituição dos acabamentos) e os controles da caldeira (trabalha para manter os sistemas em eficiência).

Manutenção ordinária na construção


Intervenções ordinárias de manutenção caem noatividade de construção gratuita, ou seja, eles podem ser implementados sem qualquer título de qualificação (licença de construção, etc.) e sem o pagamento da taxa de construção para o município.
Nem é necessária a comunicação prévia aos órgãos municipais, como a CIL (Comunicação de Início das Obras), que permanece opcional para o proprietário do prédio.
Em termos simples, o Município não pede nenhuma comunicação, mas se o proprietário preferir fazê-lo de qualquer forma por suas próprias razões, ele tem todo o direito de fazê-lo.
Intervenções de manutenção comuns são realizável com do-it-yourself, exceto aqueles referentes à plantasque, em vez disso, deve sempre ser confiada a empresas especializadas.
L 'IVA Para ser aplicado a trabalhos de manutenção ordinária em edifícios residenciais é geralmente 10%, se você está falando de primeiras casas ou não. Em vez disso, quando se trata de propriedades não residenciais, como escritórios, lojas, laboratórios, etc. O IVA está sempre cheio, portanto, com 22%.
Devemos no entanto prestar atenção ao Isenções de IVA em relação aos edifícios residenciais.

Manutenção predial

Se os materiais forem fornecidos e lançados pela mesma empresa, o IVA é de 10% em todos os itens da fatura; Se, por outro lado, os materiais forem fornecidos e colocados por empresas diferentes, o IVA sobre o fornecimento é de 22%, enquanto o IVA sobre o fornecimento é de 10%.
Quando falamos sobre o chamado bens de valor significativo (elevadores e guinchos, dispositivos elétricos, caldeiras, intercomunicadores de vídeo, aparelhos de ar condicionado, encanamentos e sistemas de segurança) a aplicação do IVA torna-se um pouco mais complexa. Para mais informações, consulteArtigo Mercadorias de valor significativo.
No caso do bricolage, isto é, quando não há custos de mão-de-obra, o IVA sobre a compra de materiais é de 22%.
O trabalho de manutenção comum realizado em casas particulares geralmente não pode ser acessado dedução na renovação de edifícios (50%), enquanto aqueles feitos em partes comuns do condomínio são sempre facilitados.
Para casas particulares, no entanto, existem algumas exceções para operações de manutenção de rotina, como aquelas destinadas a prevenir acidentes domésticos (instalar um corrimão, substituir um tubo de gás danificado, etc.) ou impedir atos ilegais de terceiros ( substituição da fechadura da porta de entrada, a fixação de cadeados e parafusos).

Intervenções extraordinárias de manutenção

São intervenções de manutenção extraordinária
as obras e modificações necessárias para renovar e substituir até mesmo partes estruturais de edifícios, bem como para realizar e integrar serviços sanitários e tecnológicos, desde que não alterem o volume total de edifícios e não levem a mudanças nos destinos de uso. Como parte das intervenções extraordinárias de manutenção estão incluídas aquelas que consistem na divisão ou fusão das unidades imobiliárias com execução de obras, mesmo que envolvam a mudança das superfícies das unidades de propriedade individuais, bem como a carga urbana, desde que o volume total dos edifícios não seja alterado e manter o uso pretendido original.

Manutenção extraordinária

As obras interiores de um apartamento, incluindo o deslocamento de divisórias, a reconstrução dos sistemas, casas de banho e acabamentos e que não exigem qualquer modificação das elevações externas, são por isso classificadas como manutenção extraordinária.
É um caso generalizado que muitos proprietários pensam que podem classificar como renovação de edifícios, mas na realidade isto não é.
A extraordinária manutenção funciona eles não dizem respeito às partes estruturais do edifício pode ser levada a cabo sem qualquer título de qualificação, depois de transmissão para a administração municipal do projeto elaborado e da comunicação do começo dos trabalhos, asserted por um técnico qualificado (o assim chamado CILA).
Quando, em vez disso, a manutenção extraordinária funciona envolver as partes estruturais é necessário apresentar um SCIA (Relatório de início de atividade certificado) ou um DIA (Relatório de Início de Negócio).

Intervenções construtivas

Até recentemente, todas as intervenções extraordinárias de manutenção não estavam sujeitas à taxa de construção. Com o Decreto-lei n.133 de 2014, apenas as extraordinárias intervenções de manutenção que aumentam a carga urbana e das quais se derivam o aumento da superfície viável tornaram-se onerosas.
Para a possibilidade de realizar trabalhos com faça você mesmo e para a aplicação deIVA aplicam-se as mesmas regras da manutenção ordinária.
Intervenções extraordinárias de manutenção podem ser acessadas pelo dedução na renovação de edifícios (50%) ambos quando são construídos em unidades habitacionais individuais e em partes comuns do condomínio.

Intervenções de restauração e restauração conservadora

Nós definimos intervenções de restauração e restauração conservadora aqueles
visa preservar o organismo construtor e garantir a sua funcionalidade através de um conjunto sistemático de trabalhos que, em conformidade com os elementos tipológicos, formais e estruturais do próprio organismo, permitem a sua utilização de forma compatível. Estas intervenções incluem a consolidação, restauração e renovação dos elementos de construção, a inserção dos elementos acessórios e os sistemas requeridos pelos requisitos de uso, a eliminação dos elementos estranhos ao organismo do edifício..

Restauração e restauração conservadora

Uma característica essencial deste tipo de intervenção é a conservação do artefato do edifício, muitas vezes de valor histórico ou artístico, adaptando-o às necessidades funcionais de um uso contemporâneo.
Projetos de restauração e restauração podem ser comunicados ao Município com SCIA. No entanto, lembre-se de que, se uma propriedade estiver vinculada à supervisão a autorização relativa das obras será necessária.
Pagamento de taxa de construção o Município não é fornecido para esta categoria de intervenções.
Não é permitido correr com faça você mesmo restauração e trabalhos conservadores de restauração.
L 'IVA para ser aplicado no trabalho em edifícios residenciais é sempre de 10%, se você está falando de primeira casa ou não. As exceções indicadas para manutenção não são mais válidas porque, em qualquer caso, o IVA é sempre 10% em todos os itens da fatura. Em vez disso, quando se trata de propriedades não residenciais, como escritórios, lojas, laboratórios, etc. O IVA está sempre cheio ou 22%.
As intervenções de restauração e restauração conservadora podem ser acessadas pelo dedução na renovação de edifícios (50%) ambos quando são construídos em unidades habitacionais individuais e em partes comuns do condomínio.

Intervenções de renovação de edifícios

Intervenções são definidas renovação de edifícios
as intervenções destinadas a transformar os organismos de construção através de um conjunto sistemático de trabalhos que podem levar a um organismo de construção em todo ou em parte diferente do anterior. Estas intervenções incluem a restauração ou substituição de alguns elementos do edifício, a eliminação, modificação e inserção de novos elementos e sistemas. Como parte das intervenções de renovação do edifício estão incluídas aquelas que consistem na demolição e reconstrução com o mesmo volume do existente, sujeitas apenas às inovações necessárias para a adaptação a regulamentos anti-sísmicos, bem como àquelas destinadas a restaurar edifícios, ou partes deles, possivelmente colapsada ou demolida, através da sua reconstrução, desde que seja possível verificar a sua consistência pré-existente.
A partir da definição, notamos que uma intervenção, para ser classificada como renovação de edifício, deve fornecer obras muito substanciais, como levar a um organismo diferente em parte ou completamente do anterior.
Por exemplo, pensamos em obras que envolvam simultaneamente a reconstrução do telhado, o deslocamento da escada, a reorganização dos apartamentos, a recuperação habitual do sótão, a modificação de portas e janelas, a reconstrução completa do aquecimento, sanitários, elétricos, etc.

Renovação de edifícios


Analisando as definições de manutenção extraordinária e renovação de edifícios, emerge que as duas categorias de intervenção eles nem sempre têm limites claros já que resumir a infinidade de intervenções viáveis ​​em um prédio se torna muito complicado para o legislador. Torna-se, então, essencial contar com técnicos competentes, que possivelmente possam lidar com a cidade para enquadrar casos duvidosos.
Eles estão subordinados a Licença de construção intervenções de renovação de edifícios que conduzam a um organismo de edifício em todo ou em parte diferente do anterior e que envolvem alterações no volume global do edifício ou das elevações.

reestruturação

Exclusivamente para edifícios incluídos em zonas homogéneas A (centros históricos), as renovações de edifícios estão também sujeitas a licença de construção que implicam uma mudança no uso pretendido. A
mesmo os edifícios fixos estão sujeitos a Licença de Construção quando uma mudança de forma está prevista.
Como alternativa ao Alvará de Construção, nos casos acima é possível apresentar um DIA (Relatório de Início de Negócio).
Eles são alcançáveis ​​por meio de SCIA (Relatório de Atividades Certificadas) as reformas do edifício que não possuem as características indicadas acima para a Permissão de Construção, portanto, na ausência de alterações no volume ou nos prospectos. Um SCIA também pode ser usado para a apresentação de variantes às licenças de construção já emitidas, desde que sejam variações não substanciais.
As obras de renovação de edifícios estão sujeitas a pagamento ao Município de taxa de construção, que é constituído pela soma do chamado custo de construção (calculado multiplicando a despesa estimada por alguns coeficientes) e pelos custos de urbanização primária e secundária.
Não é permitido correr com faça você mesmo obras de renovação.
A aplicação deIVA segue as mesmas regras que para restauração e restauração conservadora.
Obras de renovação de edifícios podem ser acessadas pelo Dedução de 50% ambos quando são construídos em unidades habitacionais individuais e em partes comuns do condomínio.

Novas intervenções de construção

São considerados intervenções de construção nova
os de construção e urbanismo do território não incluídos nas categorias definidas nas cartas anteriores.

Nova construção civil

Três destes são a construção de artefatos de construção acima do solo ou no subsolo, a expansão de edifícios existentes, as intervenções de urbanização primária e secundária feitas por outros assuntos além do município, a instalação de produtos leves também pré-fabricados (este último item deve ser avaliado caso a caso).
Novos edifícios estão sujeitos a Licença de construção (apenas em alguns casos também ao DIA / SCIA) e ao pagamento do taxa de construção. Apenas extensões de menos de 20% dos edifícios residenciais podem ser isentas do pagamento da taxa de construção.
L 'IVA para novos edifícios (incluindo extensões) é de 4% para as primeiras casas. Os 4% também se aplicam no caso de novas construções da garagem para uma casa existente que é configurada como a primeira casa. Em todas as outras situações, o IVA para novos edifícios é de 22%.
A nova construção de edifícios residenciais não pode geralmente acessar o dedução na renovação de edifícios (50%). No entanto, existem alguns exceções de projetos de novas construções dedutíveis para 50%, desde que se refiram a edifícios residenciais. Entre estes encontramos:
- a construção de novas garagens (desde que sejam relevantes para uma casa);
- a realização de volumes técnicos em edifícios existentes (escadas, compartimentos de elevador, centrais térmicas, etc.).

Obras de reestruturação urbana

É sobre intervenções destinadas a substituir o tecido de construção urbana existente por outro, através de um conjunto sistemático de intervenções de construção, também com a modificação do desenho dos lotes, dos blocos e da rede rodoviária.
São obras de certa consistência, que implicam enormes investimentos econômicos.
As intervenções de renovação urbana estão sujeitas a Licença de construção e eles não podem ser claramente realizados com faça você mesmo.
Para a aplicação deIVA e para o deduções fiscais É necessário analisar cada edifício afetado pela reestruturação urbana. Dependendo da categoria de intervenção em que ela cai, as respectivas regras serão aplicadas.



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