Definição de condomínio em edifícios

O condomínio em edifícios pode ser definido sob o aspecto de direitos de propriedade e como uma organização responsável pela gestão de ativos comuns.

Definição de condomínio em edifícios

Condomínio em edifícios como comunhão forçada

condomínio

O condomínio em edifícios pode ser definido de acordo com dois ângulos visuais:
a) olhando conteúdo da lei;
b) com referência aorganização necessária para o gerenciamento e conservação de bens comuns.
Vamos começar de primeiro possibilidade que pressupõe o segundo aspecto.
O condomínio nos edifícios é uma forma particular de comunhão - chamado forçado - em que partes da propriedade exclusiva coexistem (le unidades imobiliárias) e partes da propriedade comum: antes de nos debruçar sobre o último (o coração do conceito de condomínio) é bom especificar alguns aspectos.
Exceto por alguns casos especiais que permitem a dissolução do condomínio (ver artigos 61 e 62 citados acima), vamos falar sobre Comunhão forçada porque condòmini, ou seja, os proprietários de unidades imobiliárias, não podem renunciar aos seus direitos sobre as partes comuns.
Lembre-se: muitas vezes ouvimos falar de condòmini (principalmente construtores) isentos de pagar as contas despesas de condomínio. Esta isenção não é comparável a uma renúncia: uma coisa é as despesas (sempre suscetíveis a formas particulares de distribuição de acordo com o Artigo 1123, primeiro parágrafo, c.c.), outras a propriedade que é inalienável.
mesmo quem não usa o sistema de aquecimento para desprendimento não perde a propriedade, mas apenas o uso dessa propriedade (ver artigo 1118, terceiro parágrafo, c.c.).
Feito esse esclarecimento necessário, retornamos à definição de condomínio: quais são os partes comuns o edifício?
A lei identifica alguns deles emart. 1117 c.c. A este respeito, é bom ter em mente dois aspectos:
a) o padrão não contém uma lista exaustiva de bens comuns, mas é uma lista aberta (cf. Cass. 4 de junho de 2014 n. 12572);
b) ainda hoje não está claro se devemos falar sobre presunção de condomínio ou condomínio (Cfr. Cass. 16 de janeiro de 2014 n. 822).

Condomínio em edifícios

Em comparação com o que foi afirmado na alínea a), a jurisprudência esclareceu que o condomínio é dado por relação de acessórios e funcionalidade (e também da incorporação) de um ativo em relação às unidades imobiliárias, de forma que até um dos ativos listados no art. 1117 c.c. pode não ser um condomínio se não for para todos ou para um grupo de condomínios, mas apenas para um deles.
Conhecer, portanto, se uma propriedade é condomínio ou menos é necessário perguntar: qual é o uso?
o título (leia ato de compra ou regulamento de contrato) pode limpar o campo de qualquer dúvida, que é estabelecer com certeza se um bem deve ser considerado condominio.
É útil lembrar que o condomínio em edifícios surge sem a necessidade de formas constitutivas particulares, mas pelo simples fato de que pelo menos duas unidades imobiliárias pertencem a duas pessoas diferentes e têm em bens coletivos um instrumento para o seu gozo (ver Cassação de 21 de dezembro de 2007 n. 27145).

Condomínio em edifícios, qual entidade legal?

Se observarmos o condomínio do ponto de vista da organização, a lei não nos diz nada sobre isso e a jurisprudência só aumenta o caos.
Qual é o condomínio?
um pessoa jurídica? Definitivamente não!
um corpo gerencial? Até a sentença n. 9148/08 foi considerado como tal, mas as Seções Unidas com a prisão citada criticaram duramente esta abordagem.
um centro de cobrança de juros distinta de seus participantes? Talvez (ver Cassation, 19 de março de 2009, nº 6665).
A jurisprudência do mérito, nos primeiros pronunciamentos após a entrada em vigor do reforma do condomínio, relançou a ideia de que o condomínio deveria ser considerado uma entidade distinta daquela dos condomínios que o compõem, com uma novidade: a autonomia patrimonial. Segundo os tribunais (ver acima, Trib. Reggio Emilia, 16 de maio de 2014 e Tribunal de Milão, 27 de maio de 204), de fato, a presença de conta corrente e o uso da propriedade do condomínio do condomínio (artigo 1129 do Código Civil) nada mais é do que a confirmação da existência do condomínio como entidade legalmente distinta dos co-proprietários que nele participam.
Esperando por um intervenção legislativa que harmoniza o tema da personalidade jurídica do condomínio, o que podemos dizer hoje é que o condomínio é uma organização de pessoas fiscalmente diferentes dos condôminos que participam (o condomínio tem seu próprio código tributário) cuja gestão é gerenciada pela assembléia, que decide com o maioria método, que pode e em alguns casos (condomínios com mais de oito participantes) deve delegar o desempenho de alguns atos para um administrador.
O administrador é nada mais que um representante dos condomínios (mente você, não um órgão do condomínio), com tarefas de gestão das partes comuns em conformidade com a lei e as deliberações de assembléia.



Vídeo: Aula 96 - Direito Civil - Condomínio Edilício - FN-DC