Definição e métodos de uso do pátio do condomínio: os casos mais frequentes

O pátio do condomínio, ou espaço descoberto atrás e / ou em frente ao prédio, se presta a diferentes formas de uso: que podem ser consideradas levitas?

Definição e métodos de uso do pátio do condomínio: os casos mais frequentes

Pátio de um edifício de condomínio

Pátio em condomínio

É comum que os condomínios tenham um pátio.
De quem é isso? propriedade deste espaço?
que qual é o pátio??
O que é seu? uso pretendido?
Pode ser mudado?
Estas são as perguntas mais comuns que são trazidas à atenção dos profissionais e condomínios quando se trata do pátio.
Em relação à primeira questão, deve ser dito que o pátio, nos termos do art. 1117 n.1 c.c., deve ser considerado um parte comum, salvo indicação em contrário na escritura de compra ou nos regulamentos do condomínio.
Em essência o pátio é de propriedade de todos os participantes do condomínio ou eventualmente identificados pelo regulamento ou pelo ato de compra.
Passando para aspectos definitional, vale a pena partir do significado comum do termo e passar então para o técnico-legal.
De acordo com o Dicionário da língua italiana o pátio é a área aberta incluída em um edifício ou delimitada por vários edifícios em que o interior do edifício está voltado (Great Dictionary of Italian, Garzanti, 2003).
L 'exemplo clássicona verdade, é o pátio interno delimitado pela fachada interna do edifício, que consiste em um ou mais edifícios.
o conformação estrutural de edifícios Isso significa que essas áreas nem sempre são delimitadas pelos edifícios que servem.
Por esta razão, a jurisprudência, adotando o significado comum do termo pátio, especificou em várias ocasiões que o pátioTecnicamente, é a área descoberta entre os edifícios de um edifício ou vários edifícios, que serve para dar ar e luz para os ambientes circundantes. Mas, tendo em conta o amplo alcance da palavra e, acima de tudo, a função de dar ar e luz aos quartos que se abrem para ela, no pátio também podem ser considerados os vários espaços livres dispostos externamente às fachadas do edifício - como os espaços verdes, as zonas de respeito, as lacunas, os interespaços, os estacionamentos - que, embora não explicitamente mencionados no art. 1117 bacalhau civ., deve ser considerado comum nos termos da disposição acima (Cass. 9 de junho de 2000, n. 7889).
para exemplificar pense no espaço na parte de trás do edifício e delimitado, na parte não inclinada contra o edifício, por uma grade.
O Tribunal de Cassação esclareceu ainda que é comparável ao pátio também aquele espaço de dimensões pequenas ou muito pequenas, que serve principalmente para dar ar e luz a salas secundárias (casas de banho, casas de banho, lobbies, serviços, etc.) (Cass. 7 de abril de 2000, n. 4350).
A referência é para o chamado vanelle ou poços de luz. Em tais casos, estas zonas, salvo disposição em contrário nos documentos de compra ou nos regulamentos do condomínio, devem ser consideradas partes comuns, pois são equivalentes ao pátio propriamente dito.

Uso do pátio do condomínio

Se você olharusar isso pode ser feito no pátio depende muito de sua conformação e seu propósito original. Pense naqueles condomínios em que o pátio, seja em frente a ele, atrás ou dentro do prédio, está destinado a se originar do construtor de jardins do condomínio. Neste caso, é claro que será apenas o uso que pode ser feito e não outros (como o uso do estacionamento).
Um estado semelhante de lugares é editável? Em suma é possível transformar o jardim do condomínio (pátio) em uma área de estacionamento?
um decisão Isso é considerado uma inovação e, como tal, é legítimo se adotado com as maiorias previstas para esse fim.
E se em vez disso o pátio do condomínio não tem destino específico, como pode ser usado?
Nestes casos, todos os condomínios poderão utilizá-los que considerem mais adequados, desde que isso não prejudique o uso que os demais participantes do condomínio possam fazer (art. 1102 do Código Civil).
Alguns exemplos eles vão esclarecer o conceito.

Pátio e mesas de bar

O pátio do condomínio

É possível colocar i no pátio do condomínio mesas e cadeiras para um bar localizado no edifício?
A questão surge se tantos donos de bares e tantos donos de condomínios residenciais.
Às vezes, um acordo é alcançado, às vezes a questão é resolvida na raiz (de uma forma ou de outra) pelo regulamento do condomínio, às vezes você argumenta e entra em questão.
Em tais casos, dada a sua recorrência, os julgamentos que se seguem são particularmente relevantes; é assim para um julgamento feito em 2013 por Corte de Monza.
O fato pode ser enquadrado dentro dos limites douso do comum de condòmini.
o avaliação da legitimidade do uso de um bem comum, embora com base nos princípios que acabamos de mencionar, deve ser feito caso a caso.
Neste caso, resolvido pelo Tribunal de Monza as partes argumentaram sobre o legítimo posicionamento das mesas de um bar no pátio do condomínio.
Legítimo de acordo com o proprietário da atividade comercial, ilícito segundo alguns condòmini; o gabinete judicial de Brianza deu razão a este último.
Nós lemos na sentença que a colocação de mesas e cadeiras, o atendimento estável de clientes, certamente constitui um uso incompatível com o uso simultâneo da área (embora de formas diferentes) pelos demais condomínios e, em particular, pelo ator.
Cada condomínio tem o direito de derivar o uso mais intenso do bem comum, mas as relações de condomínio devem ser informadas do princípio da solidariedade, que requer um equilíbrio constante entre as necessidades e os interesses de todos os participantes da comunhão (ver Cassação 30.5). 2003, No. 8808, No. 17208/2008).
Existe, portanto, uma proibição de alterar o destino da coisa e de impedir que os outros participantes façam uso dela de acordo com o seu direito, excluindo que o uso do indivíduo pode resultar em uma compressão quantitativa ou qualitativa de que, atual ou potencial, de todos coproprietários (ver também Court of Cassation, seção 2, sentença de 27 de fevereiro de 2007, nº 4617, seção 2, enviada em 30 de março de 2009 nº 7637/2009).
Princípio que, em casos semelhantes, levou à negação de que um pátio comum entre edifícios utilizados como habitações civis e destinado apenas ao acesso normal a eles poderia ser utilizado pelo participante individual também para o acesso do público a um bar aberto no propriedade estável de sua propriedade exclusiva, bem como para a instalação de mesas ao ar livre (ver: Cassação Civil, seção 2, sentença de 5 de dezembro de 1966, nº 2843) ou que uma sala usada como banheiro comum poderia ser utilizado por um dos participantes na comunhão também para o uso de decência dos patronos de um bar aberto em um quarto de sua propriedade exclusiva, uma vez que tal uso, embora não seja adequado para o serviço, modifica a finalidade natural do vaso sanitário a ser usado somente pelos coproprietários e altera o equilíbrio entre os direitos concorrentes dos comunistas individuais (ver Civil Cassation, seção 2, sentença de 19 de novembro de 2004, nº 21902). (Trib. Monza 11 de junho de 2013 n. 1601).
de pátio devemos manter o pórtico aberto ao público: aqui a situação pode mudar, também dado o destino da passagem pública.
Nesses casos, sem prejuízo da possível proibição contida nos regulamentos do condomínio, a afixação das mesas é mais adequada, dada a livre transitabilidade daquela área.

Pátio Condominial, cadeiras, mesas e bancos

Uso do pátio do condomínio

Além das mesas das barras é permitido afixar cadeiras, mesas, plantas ou bancos para uso privado em áreas comuns?
Sempre o Corte de Monza, em setembro de 2012, cuidou da questão, fotografando o estado da arte muito bem.
Ele lê em julgamento que em termos de condomínio, o poder do condomínio individual de usar o comum encontra um duplo limite, consistente, o único, respeitando o destino do bem comum, que não pode ser alterado pelo indivíduo participante em comunhão e o outro, no a proibição de impedir outros participantes de fazer uso deles de acordo com seu direito (Cassação Civil, Seção II, 9 de fevereiro de 2011, nº 3188). Neste contexto geral, prossegue o magistrado de Brianza, considerou que as alegações das recorrentes em relação ao comportamento atribuível a [...] alegadamente exorbitantes o duplo limite anteriormente salientado, ou seja, a colocação no tribunal comum de vasos de plantas, bancos com cadeiras e mesas adjacentes às paredes de propriedade do réu, ea aposição de um cartel cd caverna canem, não parecem integrar os detalhes da violação do princípio da igualdade de utilização obtidos pelo art. 1102 cc, não sendo de forma alguma prejudicial ao uso do tribunal de acordo com o seu destino natural de permanência e trânsito, a fim de acessar as propriedades dos requerentes, não tendo oferecido a mesma evidência ou alegação quanto à existência de um direito de passagem do carro na área de tribunal acima mencionada, e nenhum acesso de pedestre às casas não é impedido, como pode ser visto na documentação de fotografia presa (Trib. Monza 20 de setembro de 2012).

Pátio e armazenamento de bicicletas

A lei é legítimainstalação de um galpão em um pátio comum, a fim de usá-lo para armazenamento de bicicletas?
Para responder a pergunta, recebemos uma frase do Supremo Tribunal de Cassação em julho de 2011.
Na ocasião, o administrador de um condomínio, na presença das autorizações administrativas necessárias, havia dado assentimento àinstalação na área do pátio de um galpão com a função de armazenamento de bicicletas.
Um dos condóminos se opôs a esta decisão desafiando a resolução e pedindo que a nulidade fosse reconhecida; isto porque, de acordo com o dissidente, a decisão da assembléia havia ilegalmente ordenado os direitos dos indivíduos sobre as partes comuns. Em primeira instância, o Tribunal rejeitou o pedido que, em vez disso, tinha sido aceite no processo de recurso. Daí o apelo ao Supremo Tribunal do edifício, que foi aceite.
Em particular, os juízes de legitimidade, referindo-se à sua orientação quanto à nulidade e anulação das resoluções, declararam que Para apurar a nulidade, o Tribunal de Recurso deveria ter avaliado se a resolução da assembleia de accionistas em questão - com a qual o pavimento e a cobertura de um telhado de uma parte do pátio do condomínio foi autorizada para fornecer bicicletas - impediu a principal função do pátio comum, que é dar ar e luz para as várias unidades imobiliárias, e se realmente determinou um uso do bem comum apenas em favor de alguns condomínios (Cass. 7 de julho de 2011 n. 15037).
Se assim for, não foi se o telhado foi destinado para uso por todos os condomínios então a deliberação não poderia ser considerada nula. Com base nestas considerações, o Tribunal de Justiça remeteu o processo ao juiz competente para uma revisão do caso à luz dos princípios acima expostos.

Pátio e estacionamento privativos

Se um pátio dentro do condomínio não tem destino próprio mas, devido à sua forma, é capaz de acomodar carros, cada condomínio pode estacione seu carro desde que tal comportamento não seja prejudicial ao direito de outros condomínios de fazer o mesmo ou fazer outro uso legalmente (por exemplo, usá-lo como espaço de armazenamento).
Fica claro, portanto, que onde o uso pretendido do pátio não é previsto desde o início, a fim de evitar qualquer tipo de controvérsia sobre o uso desta área comum, é aconselhável regulá-lo ao adotar o regulamento do condomínio.
Esta posição é confirmada por esta declaração Supremo Tribunal de Cassação, que há algum tempo, quando solicitado a comentar sobre o uso do pátio, afirma que não constitui uma violação da regra fundamental de paridade ditada pelo art. 1102 c.c. um uso mais intenso da coisa pelo participante, o que não altera o destino nos casos em que o exercício relacionado não resulte em limitação dos direitos de gozo exercidos pelos demais condomínios, entendendo-se que no que diz respeito, em especial, ao pátios, onde as características e as dimensões permitem isto e os títulos não o impedem, o uso do mesmo para o acesso eo estacionamento dos veículos não é incompatível com a função primária e típica de tais bens (Cass., seção II 15 de junho de 2012, nº 9875) (Cass. 30 de abril de 2014 n. 9522).
Então, no quintal, sob certas condições, pode parque.



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