Crise do mercado imobiliário, mudança de uso pretendido

Em tempos de crise no mercado imobiliário alterar o uso pretendido de sua propriedade pode ser uma alternativa viável para fazer um investimento.

Crise do mercado imobiliário, mudança de uso pretendido

Mudança de uso pretendido

Muitos têm sido os efeitos da crise econômica, especialmente no campo da construção, através de repetidas tentativas de revitalizar o setor por meio de supostos benefícios aos cidadãos ou isenções de dispositivos legais consolidados em nosso país.
Um exemplo é o lei 106/2011 de conversão do Desenvolvimento Dl (70/2011) que permite a criação de volumes adicionais em derrogação do plano regulatório, a mudança em uso em uso, a demolição e reconstrução dos edifícios descomissionados também com modificação da forma.

Recupero e riuso di un magazzino - ACA

Outro exemplo remonta a agosto de 2012 com a decisão do Tribunal de Cassação Civil que, com o sentença n. 14107, excede precedentes de orientação diferente quanto à possível transformação do sótão pelo proprietário do plano subjacente:
O condomínio no piso abaixo do telhado comum pode transformar uma parte do telhado do edifício num terraço para uso exclusivo, desde que a função de cobrir e proteger as estruturas subjacentes seja salvaguardada por meio de trabalhos adequados.Pode, portanto, resultar que um cidadão que possua uma propriedade de qualquer tipo, possa ou queira decidir abordá-la no mercado, talvez não para vendê-la, mas também apenas na hipótese em que ela é alugada ou confiada à administração.
Aproveitando uma mudança de uso pretendido pode acontecer que uma garagem, um armazém ou um armazém vago se torne uma casa. A intenção é, sem dúvida, de aproveitar ao máximo uma propriedade de investimento, por exemplo, ou ter o desejo de recuperar uma propriedade; em tempos de escassa disponibilidade econômica e de crise no mercado imobiliário, pode ser mais rentável, na verdade, do que vender um imóvel, recuperar os espaços disponíveis, testando as habilidades de profissionais como arquitetos ou designers de interiores.

Converter volumes existentes

Andrea Quarello - magazzino in abitazione

A tentativa de reduzir o consumo de solo e dar nova vida a um setor paralisado, o de construção, provavelmente esteve entre os motivos que lançaram a Planta da Casa na Itália, lê-se isso, o que, naturalmente, diferentemente de região para região, obteve resultados diferentes e não homogêneos em todo o território nacional.
Converter volumes de construção existentes, tornado abandonado pelas atividades anteriores, indo à falência ou realocados para novos locais, sem mais consumo de solo, sempre foi a teoria de intervenção apoiada por arquitetos e especialistas em planejamento urbano. Por outro lado, a tentativa da Agência Territorial de facilitar a regularização do edifícios rurais, talvez deixado sem uso devido ao abandono das atividades agrícolas no campo, pode ser um sinal claro se quisermos seguir esse caminho.

Ex Magazzino industriale convertito

Para essa dinâmica, portanto relacionada a antigas fazendas, estábulos ou fazendas, nos últimos anos foi adicionado o desenvolvimento incessante de grandes centros comerciais, nos subúrbios de centros populacionais, o que talvez tenha deixado compreensivelmente muitos vazios. pisos térreos de edifícios construído nos anos 60 e 70 nos centros históricos.
Estes são quartos muito pequenos, entre 50 e 100 metros quadrados e, portanto, muito atraentes.
Portanto, se os planos de regulamentação municipais, regulamentos e normas técnicas de execução tornarem possível a conversãocomprar uma antiga loja poderia ser uma pechincha.
Exemplos já realizados de recuperações modernas podem ser encontrados em muitas cidades italianas e ir além do loft usual e inflado convertido em um apartamento estilo pós-industrial, da antiga adega ao escritório em desuso; no entanto, a tendência é crescente no território nacional.

Marco regulatório para mudanças no uso pretendido

o Texto consolidado do edifício (DPR 380/2001) é a lei que, a nível nacional, garante, fornecendo indicações com base em intervenções e qualificações de construção, regras sobre mudanças no uso pretendido.

studio Zecc Architects - ex garage di Utrecht

Artigo. 3, parágrafo 1, lett. c), à descrição do intervenções de restauração e restauração conservadorarelata que eles são intervenções de construção visando preservar o organismo do edifício e para garantir sua funcionalidade através de um conjunto sistemático de obras que, respeitando os elementos tipológicos, formais e estruturais do próprio organismo, eles permitem destinos de uso compatíveis com eles. Estas intervenções incluem a consolidação, restauração e renovação dos elementos de construção, a inserção dos elementos acessórios e os sistemas requeridos pelos requisitos de uso, a eliminação dos elementos estranhos ao organismo do edifício.
O supracitado DPR 380/2001, então, dispõe no art. 10, parágrafo 1, let. c) que o projetos de renovação de edifício que levar a um organismo de construção em todo ou em parte diferente do anterior e que envolva um aumento em unidades imobiliárias, mudanças no volume, forma, elevações ou superfícies, ou que, limitados aos edifícios incluídos nas zonas homogéneas A, envolvem alterações na utilização prevista constituem intervenções de transformação urbana e construção do território e estão sujeitas a licenças de construção.
A jurisprudência, entretanto, afirmou repetidamente que, quando não envolve a realização de trabalhos óbvios, a mudança de uso pretendido não implica mudança do território municipal sob o perfil de construção urbana e, portanto, não requer necessariamente uma autorização.
Isso depende, é claro, do município em que a solicitação é feita e se a mudança em si não altera a estrutura urbana da área em que a intervenção se enquadra.
Em Milão, a mudança de destino sem obras, por exemplo, é possível com uma simples comunicação do início da atividade, mesmo que as regras a esse respeito mudem de área para área da cidade.
Fazendo alguns exemplos, as sentenças de T.A.R. Abbruzzo, Lazio e Liguria: no primeiro caso foi considerado viável, sem a prévia liberação de permissão de construção, a transformação de um prédio agrícola em embarcação, pois era uma transformação que não afetava os índices de construção, nem resultava em modificação da estrutura planejamento urbano e construção; no segundo caso, a transformação de uma casa para uso civil no escritório é permitida; no terceiro caso de uma garagem em um armazém de materiais e veículos.

Permissões e restrições

É, portanto, claro como a diferença, nesses casos, faz o tipo de intervenção e se isso gera ou não obras de construção. Certamente a transformação de uma caixa em armazenamento de ferramentas, sem a realização de obras de construção, é mais fácil do que transformar um estúdio em uma residência.

Arco - Recupero di un sottotetto

Na verdade, neste caso, a mudança de uso pretendido pode resultar em carga urbana diferente, como resultado dos diferentes pedidos de serviços solicitados e permissões são complicadas: trabalhos relacionados a uma operação semelhante servem para atender as necessidades de uma família que, de fato, morando em sua própria casa, produz fluxos diários, pessoas e resíduos, diferentes daqueles em um escritório. Os esgotos serão submetidos a cargas diferentes, como seria a demanda por tubos de descarga de água cinza ou preta; você pode precisar de um novo sistema, um banheiro, movendo uma divisória ou fazendo uma parede da cozinha.
Neste caso, a operação quase sempre exige a emissão de uma licença de construção ou de uma Scia, além do pagamento de uma contribuição para os custos de urbanização e o custo das obras de reforma.

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Somam-se a isso as condições a serem atendidas para obter, por parte do município, certificado de praticabilidade ou quaisquer verificações para responder a solicitações das Autoridades Locais de Saúde quanto às características higiênico-sanitárias. Não esquecendo de atualizar o situação cadastral do edifício em obras concluídas.
Além do cumprimento dos requisitos regulamentares, em alguns casos pode também ser necessário respeitar as indicações contidas em regulamentos do condomínio que pode ser particularmente restritivo.
Pode ser necessário, nestes casos, solicitar antecipadamente a opinião favorável da assembleia do condomínio, a fim de evitar desnecessária perda de tempo, entre a prática administrativa comum a ser respeitada e que dita o seu próprio calendário.
Dependendo da posição geográfica, você pode confiar em empresas que adquiriram uma certa especialização em intervenções de recuperação ou mudanças no uso:

Empresas recomendadas para recuperação e mudança de uso pretendido

Monza

Edil Tecno Di Ghilardi Marcello

Milan

Insolito Code Srl - Mp Costruzioni Edili Srl - Construção de Cartongesso Milan

Turim

Rosso Service - Construção e Manutenção - Speedy Di Nervo

Genoa

Engenheiro Massimiliano Lusetti

Bologna

Estudo de engenharia da Sandon - Dittaposapiù Di Piazza Eugenio

Florence

Home Na Toscana

Roma

Icos Srl - Castelli Romani
Centro Artigiani E Tecnici Srl - Empresa de hambúrgueres

Nápoles

Cacciapuoti Costruzioni - Cogeart Soc Coop

ou, em qualquer caso, para técnicos especializados, arquitetos e planejadores urbanos, que poderão analisar as oportunidades disponíveis caso a caso.



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