Contrato com agência imobiliária e condições injustas

O Antitrust apontou que algumas cláusulas nos contratos das agências imobiliárias tinham conteúdo vexatório; agências imobiliárias aceitaram os requisitos.

Contrato com agência imobiliária e condições injustas

Agências Imobiliárias e Antitruste

Agencias imobiliárias

Com várias medidas provocadas pelo resultado do mesmo número de processos, no exercício das suas competências em matéria de cláusulas abusivas (artigo 37-bis do Código dos Contras), No final de julho de 2014, o Concorrente e o Garante do Mercado sancionaram a injustiça de algumas cláusulas incluídas em certas formas contratuais preparadas por várias agências imobiliárias nacionais..
Os formulários a serem apurados foram os relativos à cessão e à proposta tanto para a venda quanto para o aluguel de imóveis.
No final das oito investigações preliminares, a Autoridade deliberou sobre a vexaturidade Cláusulas que tenham como principal objetivo ou efeito:
- não deixar claras as obrigações decorrentes do acordo de exclusividade;
- restringir a liberdade contratual do consumidor devido à renovação tácita da atribuição exclusiva;
- estabelecer um prazo que é muito cedo em comparação com a expiração do contrato, a fim de comunicar o cancelamento, a fim de evitar a renovação tácita da nomeação mediadora;
- aplicar ao consumidor uma penalidade por violação manifestamente excessiva em caso de violação do contrato de exclusividade, renúncia / recusa em contratar, falha em concluir a venda, indisponibilidade para visitar a propriedade e revogação da cessão;
- limitar as ações ou os direitos do consumidor em relação ao profissional em inadimplemento das obrigações de custódia das chaves;
- estabelecer um local diferente do local de residência ou domicílio eletivo do consumidor como o local de jurisdição em caso de disputa;
- restringir a liberdade contratual do consumidor que efetua uma oferta irrevogável de compra ou locação, sem indicar o prazo em que o mediador é obrigado a comunicar a proposta ao vendedor / locador;
- prever sanções para o consumidor, sem prejuízo das hipóteses de justificação fundamentada (do anúncio da Autoridade de 28 de agosto de 2014).

Cláusulas de assédio

A legislação sobre cláusulas opressivas foi introduzido pela diretiva 93/13 / CEE - cuja transposição está atualmente contida nos artigos 33 e seguintes do Código do Consumidor. Este sistema de protecção, tal como referido pelo próprio Órgão de Fiscalização e por vários acórdãos recentes do Tribunal de Justiça da União Europeia, baseia-se na premissa de que o consumidor se encontra em situação de inferioridade em relação ao profissional tanto no poder nas negociações quanto no nível de informação, situação que o induz a aderir às condições estabelecidas sem poder afetar o conteúdo do mesmo..

Agência imobiliária

De acordo com o nosso código de consumidor cláusulas são vexatórias que, apesar da boa fé, determinam um desequilíbrio significativo dos direitos e obrigações decorrentes do contrato (art. 33, Decreto Legislativo 205/2006, co.
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). O mesmo artigo continua, no parágrafo 2, na identificação dos casos em que o vexatório das cláusulas é presumido, devido ao profissional o ônus de fornecer prova em contrário.
Além dessas hipóteses, o desequilíbrio na relação entre as partes referidas no primeiro parágrafo do art. 33, co.1 é apurado de tempos em tempos pelo juiz.
O Órgão de Fiscalização verificou então se as cláusulas (o relatório foi recebido por algumas associações de consumidores) foram incluídos na hipótese ex art. 33, co.2, isto é, se pudessem ser segurados vexatamente presunçoso.
Note-se que a Autoridade afirmou repetidamente nas medidas em consideração que a negociação individual, assim como a assinatura específica, não exclui o envasamento abstrato das cláusulas individuais (e isto apesar da disposição mencionada no Artigo 34, parágrafo 3, para o qual Cláusulas ou cláusulas que tenham sido objeto de negociação individual não são vexatórias), ou seja, correspondência com o disposto no art. 33, co.2.
O que foi verificado é se as cláusulas mencionadas ainda implicarem desequilíbrio no equilíbrio das relações entre os profissionais que não podem ser excluídos apenas pela hipótese da possibilidade de Conduta e / ou acordos adotados de tempos em tempos pelos profissionais em contratos individuais, mesmo que sejam em hipótese contrária ao estabelecido nas condições termos de contrato; no entanto, o A avaliação do vexatório da cláusula não envolve apenas o estudo da cláusula única, mas também sua classificação na estrutura geral construída por todo o contrato.; a este respeito, o nível de transparência e clareza de todo o contrato terá um valor significativo: transparência e clareza que, também de acordo com a jurisprudência do Tribunal de Justiça - recorda a Autoridade - diz respeito não apenas ao nível formal / lexical, mas também compreensibilidade sobre as conseqüências econômicas que o contrato implica.
Além disso, o Órgão de Fiscalização recorda - a avaliação do assédio não é apenas sobre os efeitos, mas também sobre o objecto da disposição contratual.

Efeitos da cláusula de assédio e ajuste pelas agências

um cláusula vexatória que o profissional não prova ter sido objeto de negociação individual é nada.
Sua nulidade, entretanto, não implica automaticamente a nulidade de todo o contrato..
Um exemplo clássico de negociação individual na prática é a assinatura da cláusula única. Aqui está o porquê você deve ler atentamente quando o contrato prevê mais assinaturas e refere-se a cláusulas específicas.
Há também cláusulas que permanecem nulas e sem efeito, mesmo que sejam objeto de negociação individual e sejam aquelas que têm para objeto ou efeito de:
a) excluir ou limitar a responsabilidade do comerciante em caso de morte ou dano ao consumidor, resultante de um acontecimento ou omissão do comerciante;
b) excluir ou limitar as ações do consumidor perante o profissional ou outra parte no caso de inadimplemento total ou parcial ou de atuação incorreta do profissional;
c) prever a adesão do consumidor, alargada a cláusulas que, de facto, não tiveram a oportunidade de conhecer antes da celebração do contrato. (Artigo 36, parágrafo 2).
A mesma Autoridade da Concorrência está no mercado que anunciou que as agências imobiliárias - envolvidas nos processos administrativos que temos relatado - fizeram alterações nos modelos contratuais para superar a perfis de vexabilidade contestada.



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