Consequências do contrato sem forma escrita

A nulidade do contrato de arrendamento para uso residencial deve-se √† aus√™ncia de uma forma escrita detect√°vel por um ou apenas pelo inquilino? A palavra nas Se√ß√Ķes Unidas.

Consequências do contrato sem forma escrita

Contrato de arrendamento sem forma escrita

Contrato por escrito

√Č um dos h√°bitos mais comuns nas rela√ß√Ķes entre os concidad√£os: as concess√Ķes acordadas sem forma escrita.
Então tudo está bem até que termine bem, digamos assim, mas quando por qualquer razão a relação é quebrada a ponto de acabar no tribunal, aí vem a inexistência do contrato!
E nesse ponto ambos pensarão que podem usar esse argumento para seu próprio bem. Mas isso não é de todo óbvio.
Não é tão óbvio que ambos (e não apenas o condutor) possam detectar a falta de forma escrita que, é bom lembrar, seja prescrita por lei.
T√£o pouco tida como certa √© a quest√£o que exigiu a interven√ß√£o do Se√ß√Ķes unidas do Tribunal de Cassa√ß√£o.

Forma no contrato: a quest√£o colocada nas Se√ß√Ķes Unidas

Em particular, o Se√ß√Ķes unidas eles foram questionados sobre a quest√£o se, em mat√©ria de arrendamento, aart. 1, par√°grafo 4, do lei n. 431 de 1998, na parte em que prev√™ que para a assinatura de loca√ß√Ķes v√°lidas a forma escrita √© necess√°ria, prescreve a exig√™ncia da forma escrita ad substantiva, ou ad probationem, e, no primeiro caso, se a poss√≠vel causa de nulidade √© devida a categoria de invalidez √† luz da disposi√ß√£o referida no n. oart. 13, par√°grafo 5 da mesma lei...

Notas sobre tipos de forma e nulidade

A compreens√£o desta quest√£o (bem como a resposta subsequente) requer a men√ß√£o de certas institui√ß√Ķes legais, ou a diferen√ßa entre os conceitos de forma prescrito ad substantiam e forma prescrito ad probationem e entre os conceitos de nulidade absoluta e nulidade relativa.
Sinteticamente e para o que nos interessa, a forma ad substantiam é necessário para o validade do contrato, enquanto o formulário ad probationem é necessário apenas um propósitos probatórios.
o nulidade absolutaem vez disso, é detectável por tanto contratantes, enquanto o nulidade relativa é detectável apenas pela parte mais fraca (neste caso, o condutor).

Contrato de locação e invalidez nos termos do art. 13

O arrendamento

A compreensão da questão também requer o conhecimento de algumas regras relativas à localização presente no Lei n. 431/1998 (intitulado Regulamentação de arrendamentos e liberação de propriedades usadas para fins residenciais).
De acordo com o código civil, o contrato de arrendamento è o contrato pelo qual uma parte se compromete a fazer a outra desfrutar de algo móvel ou imóvel por um certo tempo, para uma consideração específica (art. 1571 c.c.).
Até que L. n. 431/1998 não foi prescrito que o contrato tinha um forma escrita.
Com o L. n. 431 a forma escrita foi prevista em duas normas relacionadas a loca√ß√Ķes para uso residencial: a primeira regra, contida naart.1, co. 4, imp√Ķe a forma escrita como condi√ß√£o para a validade do contrato; o segundo, tudoart.13, Co.5, fornece, para o que nos interessa, que o inquilino possa exercer a a√ß√£o de recondicionamento, ou seja, a a√ß√£o para casos em que o senhorio exigiu o estabelecimento de uma rela√ß√£o de arrendamento de facto, em viola√ß√£o do disposto noArtigo 1, par√°grafo 4e no ac√≥rd√£o que verifica a exist√™ncia do contrato de loca√ß√£o, o pretor determina a taxa devida... nos casos referidos no presente per√≠odo, o magistrado estabelece a restitui√ß√£o de somas possivelmente excedentes.
Portanto, o caso de falta de forma escrita a mando de ambos √© regulado caso contr√°rio do que da falta de forma escrita a mando do √ļnico senhorio.

A resposta das Se√ß√Ķes Unidas

Assim, com a senten√ßa n. 18412 arquivado no √ļltimo 17 de setembro Se√ß√Ķes unidas Tribunal de Cassa√ß√£o responderam √† quest√£o de que a forma prescrita pelas duas normas do Tribunal de Justi√ßa L. 431 √© sempre ad substantiam e, portanto, sempre um elemento essencial do contrato.
O que disse nulidade é absoluto, portanto, não remediado e pode ser invocado por ambas as partes do relatório, bem como detectável pelo mesmo juiz (ex art. 1421 c.c.).
Que, finalmente, s√≥ na via excepcional a nulidade por falta de forma √© parente e pode ser contestado pelo locat√°rio (no qual os efeitos desfavor√°veis ‚Äč‚Äčda nulidade n√£o funcionar√°) e n√£o pelo locador no caso previsto porart. 13quando ele tem sofreu a vontade arrogante do senhorio em n√£o estipular por escrito.
Nesse caso, por derroga√ß√£o √† insanidade da nulidade, o contrato pode ser curado (somente se solicitado por condutor) atrav√©s forma√ß√£o nas condi√ß√Ķes estabelecidas por lei (substancialmente no Artigo 2, par√°grafo 1 e se√ß√£o 3, relativo √† dura√ß√£o e renova√ß√£o do contrato ou taxa ordin√°ria, dura√ß√£o da renova√ß√£o e outras condi√ß√Ķes definidas na √°rea local entre as organiza√ß√Ķes de propriet√°rios e as organiza√ß√Ķes de inquilinos).
Não obstante os princípios gerais de nulidade, o senhorio tem a a possibilidade de realizar uma ação específica voltada para a anistia da relação contratual, de fato, que veio a constituir em violação de uma regra imperativa (Cass. SS.UU. n. 18412/2015) com a referida ação de recondicionamento.
Neste caso, no processo judicial, ser√° necess√°rio determinar a exist√™ncia de um contrato sem contrato escrito, que a remessa n√£o foi feita por escrito para a imposi√ß√£o do locador; ent√£o o juiz ir√° redefinir a taxa (dentro dos limites do que √© determinado pelas associa√ß√Ķes de propriet√°rios e inquilinos) ordenando eventualmente a reposi√ß√£o dos valores em excesso.
No caso ambos os lados eles não queriam o contrato escrito os princípios gerais da nulidade serão novamente aplicáveis. o arrendador pode agir em tribunal para o lançamento do edifício ocupado sem qualquer título, eo condutor será capaz de obter o (parcial) retorno montantes pagos a título de uma taxa superior à da renda acordada - uma vez que o reembolso de toda a renda recebida pelo locador constituiria um enriquecimento injustificado do ocupante.
Assim, no caso referidoart. 13, Co.5, a deficiência está prevista e opera unicamente no interesse de condutor.

Dificuldade probatória art. 13, co.5

O caso referidoart. 13, Co.5 é difícil de aplicar porque é basicamente árduo dar teste que o contrato escrito está faltando porque isso foi imposto ao locatário pelo locador.
Portanto, na maioria dos casos, a nulidade devido à ausência da forma escrita pode ser pleiteada por ambas as partes, a menos que o inquilino falhe na investigação.
Claro, pode-se dizer que √© dif√≠cil provar a arrog√Ęncia do senhorio; ao mesmo tempo, no entanto, pode-se ter em mente que os deuses cidad√£os informados eles s√£o cidad√£os que freq√ľentemente respeitam a lei e defendem melhor seus direitos.
Portanto, o senhorio informado sabe que se ele reivindica a forma oral arrisca a ação e a exceção da nulidade ex art. 13, co 5; e o maestro, por sua vez, sabe, em boa hora, que, se puder provar o abuso, pode recorrer ao juiz com mais vigor.
Assim, se conhecida e aplicada pelas partes, a norma alcan√ßaria seu efeito sem parecer uma previs√£o in√ļtil e vazia.



Vídeo: ? Pílula #26 - Rescisão Contratual - Espécies e consequências