Montagem condominial e problemas relacionados à convocação de condóminos

No que diz respeito à convocação da reunião do condomínio, certas regras devem ser respeitadas com a finalidade de informar corretamente os que têm direito a participar.

Montagem condominial e problemas relacionados à convocação de condóminos

Como a assembléia do condomínio deve ser convocada?

Assembléia convocação

L 'montagem de condomínio é a própria voz do condomínio porque reflete seu valor. Nesse sentido, a certeza sobre constituição correta É uma exigência inevitável para evitar problemas na gestão do condomínio.
Não só isso: como veremos, errar na convocação da assembléia significa tornar a resolução contestável, o que se tomado em violação das regras de convocação é anulável.
De acordo com o terceiro parágrafo do novo artigo 66.º das disposições de aplicação do Código Civilde fato o aviso de convocação, contendo uma indicação específica da ordem do dia, deve ser comunicado pelo menos cinco dias antes da data fixada para a reunião em primeira convocação, por carta registada, e-mail certificado, fax ou entrega em mão, e deve conter uma indicação do local e hora da reunião.
A lei, alterada pela lei n. 220/2012 (o chamado reforma do condomínio) contém uma lista dos meios de comunicação que podem ser usados ​​para enviar o aviso.
O primeiro pronunciamento conhecido sobre a convocação da reunião especificou que os formulários indicados pela lei devem ser considerados obrigatórios (Trib. Gênova 23 de outubro de 2014 n. 3350).
Isso significa que, ao contrário do passado, não é possível se comunicar por voz as notícias da realização da reunião e os tópicos sobre os quais ela será discutida (excetuado para uma hipótese específica que trataremos mais tarde) e que, por exemplo, é possível comunicar o aviso de chamada por e-mail apenas nos casos em que essa comunicação ocorre entre duas caixas de e-mail certificadas e não simplesmente via correio eletrônico.
L 'art. 66, terceiro parágrafo, disp. att. código comercial., além de fornecer tais formulários, também especifica o conteúdo do aviso. A lei estabelece que deve conter uma indicação do local e hora da reunião e claramente também a data.
L 'convocação omitida ou atrasada e / ou convocação incompleta implicará a anulação da resolução (ver artigo 66, terceiro parágrafo, artigo citado) e conforme especificado no art. 66 Disponível att. cc (e antes da entrada em vigor da jurisprudência prevalecente da reforma do condomínio), somente aqueles que não foram convocados podem fazer valer sua citação omitida.
Sempre sobre o assunto de chamada omitida, é unânime em jurisprudência (ver entre muitos, Cass. 24131/09) que cabe ao condomínio mostrar a correta convocação do condomínio que o desafia.

Convocação da assembléia do condomínio por e-mail

É possível convocar a assembléia do condomínio por meio de e-mail comum?
De acordo com o Corte de Gênova (decisão acima) o e-mail comum não garante esse propósito; o e-mail enviado de uma caixa Pec para um endereço de e-mail comum deve ser tratado como equivalente a ele. Para tê-lo mesmo valor que uma carta registrada, lê a sentença n. 3350, por sua vez, fundamenta-se no D.P.R. 11 de fevereiro de 2005, n. 68, o Pec deve ser enviado por uma caixa de e-mail certificada recebida de uma caixa do mesmo tipo.
Caso contrário, se o condomínio reclamar que ele não foi convocado, o condomínio seria extremamente difícil de provar que ele havia enviado o aviso de convocação.
L 'aviso de leitura de fato, as caixas de e-mail normais não têm valor legal e cabe ao juiz avaliar sua relevância durante o julgamento. Somente a presença no encontro de uma condição convidada por e-mail comum é o defeito formal.
E se é o próprio condomínio para pedir comunicação via e-mail das convocações também assinando um documento certificando essa solicitação?
Isso também não dá certeza. Motivo? O pedido nesse sentido não é uma prova de recebimento dos avisos de convocação subseqüentes. Claramente, nenhum desafio de omitir o envio do aviso pode ser feito por aqueles que se apresentam na reunião, sem contestar nada.

Pessoa para enviar o aviso de convocação

Aviso de convocação

Quem deve ser enviado o aviso de chamada da assembléia do condomínio?
Antes da entrada em vigor da reforma do condomínio, a lei referia-se ao condomínios. Com a lei n. 220/2012 o art. 1136 c.c. bem como a arte. 66, terceiro parágrafo, disp. att. cc eles se referem a intitulado.
Essa mudança levou a duas interpretações então resumimos:
a) nenhum variação substancial em relação ao passado;
b) o aviso de convocação deve ser enviado para quem direito de participar em relação ao item específico da agenda (por exemplo, inquilino, usufrutuário, etc.).
Na opinião do escritor a lei também poderia sugerir que há pessoas que não têm o direito de participar em relação ao ponto específico em discussão: pense no condomínio que promoveu uma causa (ou possivelmente uma tentativa de mediação) contra o condomínio e a assembléia que deve decidir sobre o assunto.
A convocatória deve ser indicada em lugar especificado pelo condómino aquando da elaboração da folha de dados do condomínio (ver artigo 1130.º n.º 6, alínea c), ou, na sua falta, no endereço de residência.
É legítimo enviando o aviso de convocação para outro condomínio que, para a prática consolidada, sempre recebeu essa comunicação?
De acordo com o Tribunal de Cassação podia; o uso do condicional é devido à situação particular em que isso deve ocorrer. Em suma, uma situação a ser avaliada caso a caso.
Ele lê em um sentença proferida pelo ermellini em 1 de abril de 2008 que se for estabelecido no decorrer do julgamento a existência de uma prática (com a intenção de uma repetição regular de comportamentos previamente aceitos no desempenho de relacionamentos semelhantes) com base na qual a convocação de uma reunião do condomínio, destinado a um dos não-residentes no condomínio, é entregue a outro condomino, seu conjunto, esta prática, [...] não pode ser considerado ilegítimo [...] com a conseqüência de que a entrega do edital de convocação à junta, seja considerada regular, sendo a escritura - entregue desta forma e recebida na esfera normal e habitual de conhecimento do destinatário - adequado para criar uma situação jurídica de conhecimento objetivo com o uso de diligência normal, seu e o destinatário designado, de acordo com a cláusula geral de boa fé, que regula as relações jurídicas intersubjetivas e impede, tornando-a ilegítima e indigna de proteção, cada abuso de direitos (Bem Cass. 1 de abril de 2008, n. 8449).

Aviso de convocação, agenda e anexos

Antes da entrada em vigor da lei n. 220/2012, as regras que regem o condomínio em edifícios não continham qualquer indicação específica sobre o chamado agenda da assembléia, que é a listagem dos argumentos em que a assembléia foi chamada para deliberar.
O padrão de referência, portanto, foi considerado o art. 1105, terceiro parágrafo, c.c. (ditado em matéria de comunhão, mas pacificamente aplicável ao condomínio, em virtude da referência contida no artigo 1139 do Código Civil), em cuja mente a intimação deveria ser tomou conhecimento do objeto da deliberação antes da reunião acontecer.
Para o condomínio, declarou doutrina e jurisprudência, esta informação tinha que estar contida na agenda que seria comunicada a condòmini pelo menos cinco dias antes da data marcada para a primeira chamada.
Estas indicações foram traduzidas em lei, como dissemos antes, tanto que hojeart. 66, terceiro parágrafo, disp. att. código comercial. esclarece que a agenda deve ser especificamente indicada no aviso de convocação.
A lei não diz se emaviso de convocação os documentos relacionados aos temas em discussão (e, portanto, mencionados na agenda) devem ser anexados.
Na ausência de indicações específicas do regulamento do condomínio, a resposta deve ser negativa.
Jurisprudência, quando foi pedido para comentar sobre o assunto, disse que a lei não diz nada sobre isso e de fato a previsão do prazo de gg. 5 entre o aviso de chamada e a data da reunião tem o propósito de permitir que o condomino participe conscientemente da reunião, documentando os tópicos a serem discutidos e possivelmente exigindo que o administrador mostre a documentação considerada necessária para este propósito (Trib. Gênova 8 de fevereiro de 2012).

Convocação em caso de decadência do administrador

A única exceção a este procedimento: o convocação após o término do administrador pela perda dos requisitos de honorabilidade previstos peloart. Benefício de 71 bis. att. código comercial.; neste caso, é sempre este padrão para especificá-lo, cada condomínio pode convocar a reunião sem formalidade (também em forma oral e sem respeitar os cinco dias acima mencionados).
Embora a lei de reforma do condomínio regulou especificamente alguns aspectos relacionados ao procedimento de convocação, muitas vezes referindo-se à elaboração jurisprudencial, não eliminou qualquer incerteza com relação à fase de convocação.

Aviso da convocação e contagem dos termos

Comunicação de aviso

A referência é a identificação do momento em que afirmar com certeza jurídica que o condomínio chegou a conhecimento do aviso (ou foi colocado na possibilidade de conhecê-lo), bem como os métodos para calcular os termos.
Entre os julgamentos rastreáveis ​​sobre o ponto, o Tribunal de Roma, com uma pronúncia feita em 2009, ele foi capaz de especificar que nos termos do art. 66, terceiro parágrafo das disposições de implementação do Código Civil e na ausência de uma disposição diferente de um termo mais amplo contido nos regulamentos do condomínio (um termo inferior não é possível, porque o artigo 66 do Código Civil é obrigatório), o edital de convocação da assembléia do condomínio deverá ser recebido, para cada condomínio, com antecedência mínima de cinco dias da data marcada para a primeira convocação; este prazo, consta na sentença, foi previsto para permitir, a cada participante ao condomínio, uma intervenção consciente.
Neste contexto, o juiz da capital continuou em sua motivação, deve sublinhar que o aviso de convocação da assembleia de condomínio pode ser qualificado, em termos legais, sem dúvida como um ato unilateral de recessão, mesmo que não tenha conteúdo de negociação.
Como conseqüência disso, a suposta presunção de conhecimento prevista pelo art. 1335 c.c.
Tal presunção (superada por uma prova contrária de que no caso do aviso de convocação deve ser fornecido pelo convocado) faz com que o conhecimento do ato seja rastreável até mesmo apenas para a entrega da comunicação e não necessariamente para sua apreensão material (Cfr. Trib. Roma 7 de julho de 2009 n. 15048).
No que diz respeito ao cálculo dos termos, o Tribunal de Roma teve a oportunidade de comentar a questão em várias ocasiões, afirmando que na ausência de uma disposição específica da lei que rege os métodos de cálculo do prazo de cinco dias previsto no art. 66 Disponível att. cc a regra geral deve aplicar morre um quo não computa, morre ad quem computatur (Corte de Roma, 7 de julho de 2009, nº 15048 e Trib. Roma 14 de janeiro de 2015 n. 623).
Traduzimos esta declaração de princípios em prática com a ajuda de um exemplo clarificador.
Se o aviso foi comunicado no dia 1, o cálculo dos prazos inicia-se a partir do dia 2 e os cinco dias são considerados respeitados se a montagem, em primeira convocação, ocorrer a partir do sexto dia. Basicamente, para que omontagem de condomínio, basta que o aviso de estoque da convocação seja inserido na caixa do condomínio nos termos indicados acima.

Morte do condomínio, quem ligar para participar da assembléia?

Nesse contexto, é útil entender o que acontece se uma unidade imobiliária localizada no condomínio cair em sucessão devido à morte do condomínio.
Em primeiro lugar existe a obrigação de colaborar com os novos condomínios que, também para fins de manutenção regular do cadastro de registros condominiais, devem informar ao administrador seus dados pessoais e o endereço para a entrega das comunicações do condomínio (art. 1130 n. 6 c.c.).
E se eu neo-condomínios eles não cooperam ou de outra forma se a propriedade é parte de uma herança com relação à qual ainda não houve aceitação formal?
Em tais hipóteses, a primeira coisa a fazer é uma visão para o conservatório dos registros imobiliários.
Nos termos do art. 2468, primeiro e segundo parágrafos, cc, de fato, deve ser transcrito a aceitação da herança que equivale a compra dos direitos previstos nos. 1, 2 e 4 do art. 2643 ou liberação do mesmo e a compra do legado tendo o mesmo objeto.
o transcrição de aceitação de herança ela opera com base na declaração do chamado à herança contida em uma escritura pública, isto é, em uma escritura privada com subscrição autenticada ou verificada judicialmente. Da mesma forma, se o administrador tiver conhecimento da morte e souber os nomes dos herdeiros que aceitam tacitamente a herança, eles poderão comunicar a convocação em seu domicílio.
Neste caso, além disso, na mente do terceiro e quarto parágrafos do art. 2648 c.c. se o chamado tiver realizado um dos atos que envolvem aceitação tácita da herança, a transcrição pode ser solicitada com base nessa escritura, se resultar de uma sentença, uma escritura pública ou uma escritura privada com subscrição autenticada ou judicialmente certificada.
A transcrição da compra do legado é baseada em um autêntico extrato da vontade. Isso significa que o diretor, se a reunião resolveu fazê-lo, pode solicitar a transcrição do ato de aceitação tácita, a fim de esclarecer a atual situação de propriedade da unidade imobiliária. O que acontece se o agente não for capaz de identificar os herdeiros, mesmo que ele perceba o fato?
De acordo com o Supremo Tribunal de Cassação o administrador que tem conhecimento da morte de um condomínio, desde que os herdeiros não lhe mostrem a sua qualidade, não tendo elementos de referência úteis e não sendo obrigados a fazer qualquer pesquisa em particular, não será obrigado a enviar qualquer aviso (Cass. 22 de março de 2007, n. 6926).
Isso porque, diz a Cassação, subvertendo sua orientação original, não há obrigação de dirigir o aviso de convocação no último endereço do de cuius. Uma solução de certo favor para o administrador, mas não para os herdeiros que às vezes, não necessariamente por sua culpa, não têm possibilidade de fornecer informações precisas.
Segundo o autor, dada a complexidade das regras relativas à abertura da sucessão e a entrada em posse do legado ainda não aceito, dado que esses bens não podem ser considerados res nullius (coisa de ninguém) é aconselhável sempre enviar um convocação impessoal aos herdeiros do último domicílio conhecido do de cuius ou, em qualquer caso, na unidade imobiliária em questão.

Auto-convocação por condomínios

O Código Civil prevê que, no caso de condomínios cuja administração é confiada a um administrador (obrigatória nos casos em que os coproprietários são mais de oito, opcional em outros casos), o poder de convocar a assembléia é remetido a este último.
Tanto pelo que diz respeito aomontagem ordinário e extraordinário.
No entanto, enquanto para o primeiro a competência é para ser considerada exclusiva, no caso da assembléia extraordinária, no entanto, condòmini, quando certas condições são atendidas, podem se reunir.
O primeiro parágrafo do art. 66 Disponível att. c.c., de acordo com o qual co-proprietários podem convocar uma reunião se o administrador não tiver processado uma solicitação nesse sentido, se o mesmo tiver sido apresentado por pelo menos dois condomínios representando, no mínimo, um sexto do valor milésimo do edifício (ou seja, 166,66 milésimos).
Nas equipes sem administrador o problema não se coloca porque, conforme especificado no segundo parágrafo do artigo supracitado, a assembléia ordinária e extraordinária pode ser convocada por iniciativa de cada condomínio (artigo 66, parágrafo segundo, artigo acima citado).
É útil especificar que no caso de uma assembléia auto-convocada nos termos do primeiro parágrafo e segundo parágrafo do art. 66 Disponível att. cc as regras de convocação, para fins de validade da reunião subseqüente, são as mesmas para a convocação feita pelo diretor.



Vídeo: Reunião de Condomínio, o teaser