O condomínio, à luz das regras introduzidas pela reforma

A lei n. O 220 de 2019, mais conhecido como a reforma do condomínio, modificou as regras do código civil ditado em matéria de condomínio. Com quais resultados?

O condomínio, à luz das regras introduzidas pela reforma

Mudança de regras de condomínio

A lei 11 de dezembro 2012, n. 220 √© intitulado Mudan√ßas na disciplina do condom√≠nio em edif√≠cios. Com esse ato normativo o Legislador fez altera√ß√Ķes no C√≥digo Civil, bem como introduziu algumas novas regras relativas, justamente, ao condom√≠nio em edifica√ß√Ķes.
Foi chamado reforma do condomínio e entrou em vigor em 18 de junho de 2013, ou seja, seis meses após sua publicação no Diário Oficial, conforme a mesma lei.
O que é isso? mudado? Vamos começar com essa suposição: muito mais poderia ser feito!

Condomínio: a reforma


As mudan√ßas para c√≥digo civilna maioria dos casos, eram simples transposi√ß√Ķes das diretrizes jurisprudenciais sobre quest√Ķes de condom√≠nio. Ao todo, pense nas regras ditadas com refer√™ncia ao desconex√£o do sistema de aquecimento, isto √©, √† nulidade das delibera√ß√Ķes dos acionistas.
A lei, al√©m disso, foi uma oportunidade para melhor especificar certas obriga√ß√Ķes e atribui√ß√Ķes do administrador do condom√≠nio, bem como a padroniza√ß√£o da disciplina de alguns inova√ß√Ķes, ou a disciplina detalhada de algumas formas de uso individual das partes comuns.
Pouco, quase nada, foi feito em rela√ß√£o √† disciplina do recupera√ß√£o de cr√©ditos condominiaispelo contr√°rio, as regras relativas √† responsabilidade de cumprir os condom√≠nios em rela√ß√£o aos atrasados ‚Äč‚Äčde outros foram parcialmente desconsideradas por enquanto.
Foram necessários muitos anos para que as regras do condomínio, claramente inadequadas para o contexto social por pelo menos três décadas, fossem modificadas.
A pressa em fazer isso levou a mudan√ßas parciais e decididamente melhorou (os mesmos oradores da lei disseram isso no momento da aprova√ß√£o). Uma legislatura j√° passou da aprova√ß√£o, esperamos que n√£o muitos outros passem sem substancial e em algumas interven√ß√Ķes urgentes. Pense nas regras ditadas em mat√©ria de supercondom√≠nio, ou na confusa divis√£o de poderes para deliberar sobre o propriet√°rio e o usufrutu√°rio nus.

Partes comuns do edifício

Artigo. 1117 c.c. n√£o sofreu muitas mudan√ßas, mas as poucas mudan√ßas introduzidas pela lei n. 220 foram certamente √ļteis para esclarecer o contexto de aplica√ß√£o das regras do condom√≠nio.
A referência aos planos ou partes do plano desapareceu da norma, substituída pela referência a unidades imobiliárias também com direito ao gozo periódico (o chamado timeshare).
Este regulamento, juntamente com as disposi√ß√Ķes do art. 1117-bis leva √† conclus√£o sobre a aplicabilidade - desta vez ex lege e n√£o apenas para a jurisprud√™ncia - das regras ditadas no campo da constru√ß√£o em edifica√ß√Ķes n√£o apenas para os chamados condom√≠nios verticais, mas tamb√©m a todas as hip√≥teses do condom√≠nio desenvolvidas horizontal (por exemplo, casas com terra√ßo, etc.).
o reforma do condomínio ele então previa uma regulação articulada e, de certa forma, desnecessariamente onerosa do uso de coisas comuns (artigo 1117-ter cc).
Este √© um procedimento deliberativo muito mais formalizado e solicitante quorum deliberativo muito grande (quatro quintos de cond√≤mini e mil√©simos), que de certa forma acaba se sobrepondo √† disciplina das inova√ß√Ķes, correndo o risco de criar interfer√™ncia entre regras que podem trazer confus√£o e incerteza
√Ä direita inova√ß√Ķes a interven√ß√£o do Legislador foi √ļtil para harmonizar as disposi√ß√Ķes reguladoras que, ao longo dos anos, haviam previsto exce√ß√Ķes √†s altas maiorias previstas pelo C√≥digo Civil em rela√ß√£o √†s inova√ß√Ķes das partes comuns.
Atualmente, muitas das interven√ß√Ķes inovadoras de car√°ter tecnol√≥gica (por exemplo, plantas para a produ√ß√£o de energia a partir de fontes renov√°veis ‚Äč‚Äčde uso comum) e social (por exemplo, elimina√ß√£o de barreiras arquitet√īnicas) encontram sua disciplina deliberativa no segundo par√°grafo do art. 1120 c.c. em cuja opini√£o a delibera√ß√£o da maioria dos presentes na reuni√£o que representa pelo menos a metade do valor √© necess√°ria para sua delibera√ß√£o. mil√©simo edif√≠cio.
Sempre em rela√ß√£o a partes comuns - para alguns, finalmente - uma disposi√ß√£o especial foi introduzida em rela√ß√£o √† sua vigil√Ęncia por v√≠deo (Artigo 1122-ter c.c.), bem como as disposi√ß√Ķes relativas √† instala√ß√£o nas instala√ß√Ķes privadas e comuns de instala√ß√Ķes n√£o centralizadas de recep√ß√£o de r√°dio e televis√£o e de produ√ß√£o de energia renov√°vel (artigo 1122.¬ļ -bis cc). Estas s√£o disposi√ß√Ķes que - como a primeira jurisprud√™ncia indicou - colocam um condom√≠nio na assembl√©ia poder prescritivo de uso, mas nunca autoriza√ß√£o (Lei de Mil√£o de 7 de outubro de 2014, n¬ļ 11707).

Administrador e reforma do condomínio

o reforma do condom√≠nio reescreveu completamente a arte. 1129 do C√≥digo Civil, integrou o subsequente 1130 e introduziu nas disposi√ß√Ķes de execu√ß√£o o art. 71-bis.
O resultado? Inten√ß√Ķes, maiores obriga√ß√Ķes, maiores responsabilidades e maior profissionalismo do administrador. Na realidade, isso pelo menos achamos que podemos dizer alguns anos ap√≥s a entrada em vigor da lei n. 220, as inten√ß√Ķes do Legislativo conduziram principalmente a uma agravamento das responsabilidades do administrador sem um balanceamento efetivo em rela√ß√£o aos poderes de gest√£o para cumprir de forma mais efetiva suas atribui√ß√Ķes.

Reforma do condomínio e papel do administrador


Vamos para a ordem. Entre as obriga√ß√Ķes, a mais significativa certamente diz respeito √† obriga√ß√£o de abrir (onde n√£o h√°) e ao uso de uma espec√≠fica conta corrente em nome de cada condom√≠nio. O administrador √© ent√£o obrigado a agir no prazo de seis meses ap√≥s o final do exerc√≠cio recupera√ß√£o de cr√©ditos condominiais, a menos que o conjunto dilate esse per√≠odo de tempo. Obriga√ß√Ķes de car√°ter informativo s√£o sempre previstas pelo art. 1129 c.c. pense na comunica√ß√£o pr√©via da taxa exigida, ou na indica√ß√£o de seus dados em partes comuns facilmente acess√≠veis a terceiros, ou, novamente, na obriga√ß√£o de informar os condom√≠nios sobre os procedimentos de consulta dos registros do condom√≠nio.
O n√ļmero de cond√≥minos foi aumentado, al√©m do qual o figura do administrador √© obrigat√≥ria (oito e n√£o mais de quatro) e as graves irregularidades que podem levar √† revoga√ß√£o foram melhor especificadas, a t√≠tulo de exemplo.
Quanto √†s atribui√ß√Ķes, apenas a da propriedade e disponibilizada ao toras √© uma das principais novidades, juntamente com uma s√©rie de tarefas substantivas existentes baseadas em outras disposi√ß√Ķes legais (por exemplo, obriga√ß√Ķes fiscais), ou que podem ser deduzidas do complexo de regulamentos do condom√≠nio (por exemplo, libera√ß√£o do status de declara√ß√£o de pagamento).
A verdadeira novidade em mat√©ria de atribui√ß√Ķes, se voc√™ quiser cham√°-lo assim, √© a configura√ß√£o de um prazo para o apresenta√ß√£o para a montagem do relat√≥rio gerencial: 180 dias a partir do encerramento do exerc√≠cio, com previs√£o de irregularidades graves que podem levar √† revoga√ß√£o judicial em caso de descumprimento do prazo. Se o mesmo √© ordinat√≥rio ou perempt√≥rio, at√© hoje n√£o √© dado com certeza.
o lei n. 220 de 2012 Ele ent√£o introduziu os requisitos de recrutamento para as tarefas.
Estes s√£o requisitos de honorabilidade identificados pelo art. Benef√≠cio de 71 bis. att. cc e do profissionalismo, sempre prescrito pela mesma norma e depois especificado - em rela√ß√£o √†s obriga√ß√Ķes de forma√ß√£o - pelo decreto ministerial n. 140 de 2014.

Registros Condominiais e Reforma do Condomínio

Artigo. 1130 nos n√ļmeros 6 e 7 c.c. prev√™ a cria√ß√£o e a manuten√ß√£o de quatro administradores:
a) o registro de cartório condomínio;
b) o registo do verbal com regulamento de condomínio anexo;
c) o registro de nomeação e revogação administrador;
d) o registro de contabilidade.
Trata-se de disposi√ß√Ķes relativas √† figura do administrador, ou seja, o administrador, mesmo com a colabora√ß√£o de cond√≤mini (no que diz respeito ao cart√≥rio de registro do condom√≠nio) para manter esses registros, cuja fun√ß√£o principal √© permitir que o consulta simples por parte do cond√≤mini dos atos mais significativos do condom√≠nio.
Com rela√ß√£o aescrit√≥rio de registro de condom√≠nio um corretivo foi introduzido pelo D.L. n. 145/2013, o Decreto de destino italiano, visando esclarecer exatamente quais partes do edif√≠cio (hoje as comuns) se referiam √† coleta de dados referentes √†s condi√ß√Ķes de seguran√ßa.

Montagem e reforma do condomínio

A lei n. 220 de 2012 mudou algo sobre a composição montagem. Agora, a referência é feita para aqueles com direito a participar da reunião e não simplesmente para os condomínios.
A montagem, conforme exigido pelo art. 70 Dispon√≠vel att. c.c., torna-se o √≥rg√£o organizador do san√ß√Ķes previsto em rela√ß√£o √† viola√ß√£o dos regulamentos do condom√≠nio. San√ß√Ķes atualizadas para valores que, para casos de reincid√™ncia, podem chegar a ‚ā¨ 800,00.
Em virtude desse trabalho de transposi√ß√£o das diretrizes jurisprudenciais desenvolvidas ao longo dos anos, o princ√≠pio expresso em rela√ß√£o √† identifica√ß√£o de resolu√ß√Ķes nulas e inv√°lidas, informando que este √ļltimo defeito tamb√©m diz respeito ao processo de convoca√ß√£o da assembleia geral (art. 66 do C√≥digo Civil).
Artigo. 67 das disposi√ß√Ķes do c√≥digo civil previu uma disciplina de composi√ß√£o articulada e, de certa forma, complicadaMontagem supercondutora composto por mais de sessenta participantes.
Finalmente, novidades tamb√©m em rela√ß√£o ao conte√ļdo do regulamento do condom√≠nio, que de acordo com o quinto par√°grafo do art. 1138 do C√≥digo Civil, n√£o pode proibir possuir ou manter animais de estima√ß√£o. Proibi√ß√£o que, de acordo com a maioria, se aplica em rela√ß√£o aos regulamentos da assembl√©ia de acionistas, mas n√£o aos contratuais.



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