Partes comuns do edifício e regulamentação do condomínio da assembléia

Em termos de condomínio, se houver incerteza sobre o condomínio ou não de algumas partes do edifício, a solução não pode ser dada pelo Regulamento do Acionista.

Partes comuns do edifício e regulamentação do condomínio da assembléia

Partes comuns do condomínio

O condomínio, a própria palavra diz, não é nada além de uma forma de comunhão (forçada) entre várias pessoas (os condomínios) proprietários de unidades imobiliárias separadas em partes de um edifício ou, em qualquer caso, em ativos, serviços e instalações em comum entre eles.

condomínio

A definição assim ampliada leva em consideração as inovações introduzidas pelos chamados reforma do condomínio, que, com a introdução no código civil deart. 1117-bis, ampliou a aplicação da legislação sobre condomínios também aos chamados condomínios horizontais e a todas essas situações similares.
Neste contexto, como o art. 1117 c.c. eles são partes comuns (salvo indicação em contrário no título) todos os bens, serviços e instalações listados na mesma regra.
para título as escrituras de compra devem ser entendidas (melhor primeiro ato de compra) e regulamentação do condomínio de natureza contratual (transcrito no conservatório dos registos imobiliários públicos para ser oponível a terceiros).
Referência é feita para a primeira escritura de compra desde que, como o Supremo Tribunal de Cassação disse em várias ocasiões, O condomínio fica ipso iure de facto, e sem a necessidade de expressões especiais de vontades ou outras expressões, quando o construtor original de um edifício dividido por planos ou partes do plano alienar a terceiros a primeira unidade imobiliária suscetível de uso autônomo e separado, perdendo, nesse mesmo momento, a qualidade de proprietário exclusivo dos edifícios e dos serviços comuns e coisas do edifício (Bem Cass. 4 de outubro de 2004, n. 19829).
em resumo é no momento da primeira missão que os bens referidos no art. 1117 c.c. eles caem em um condomínio entre os dois primeiros condomínios e depois, gradualmente, entre todos os outros.

Regras do condomínio

Mente: aqueles listados pelo art. 1117 c.c. eles não são as únicas partes comuns. Como tem sido repetidamente afirmado, de fato, olistagem referido na norma supramencionada não é exaustivo, mas meramente exemplar dos bens a serem considerados objeto de comunhão e nem sequer afetam a possibilidade de que um ativo nele incluído não seja considerado condominio; isto significa que a avaliação do condomínio de um ativo pode ser superada se o objeto, por características estruturais objetivas, servir de forma exclusiva ao uso ou gozo de uma parte da propriedade, bem como bens não listados nessa norma puderem ser considerados comum porque funcionalmente destinado ao prazer instrumental de todos.
Para trazer um exemplo prático deste conceito, pense no sótão de um prédio em um condomínio que, mesmo após a reforma do condomínio, pode ser considerado um condomínio a priori ou não.
É claro que um norma abertacomo é a arte. 1117 do Código Civil, pode criar problemas significativos de implementação que muitas vezes podem resultar em uma disputa visando a identificação exata das partes comuns.

Regulamento da Assembleia Geral

Em casos de dúvidas e contrastes, no entanto, é inútil pensar em resolver o problema inserindo no regulamento do condomínio montar a lista de ativos, instalações e serviços que devem ser considerados propriedade comum.
Uma cláusula similar (se é o resultado de uma primeira aprovação do regulamento, ou adicionado após uma revisão do regulamento) deve ser considerado nada porque a regulamentação da Assembléia Geral de Acionistas não pode afetar de forma alguma os direitos dos condomínios em propriedade comum e exclusiva que devem ser considerados como tais apenas devido aos critérios de avaliação indicados acima.
Em um caso resolvido pelo Tribunal de Bresciarelativo a um caso como o que acaba de ser citado, o tribunal demandado afirmou que a resolução dos acionistas que não leva em conta os critérios acima mencionados é ineficaz para o condomínio dissidente, por nulidade radical dedutível sem limitações de tempo e não meramente anulável em recurso a ser submetido no prazo de trinta dias, nos termos do art. 1137 segundo e terceiro parágrafos c.c. (Cassação 19.11.1992 nº 12375).
Nesse contexto, o tribunal apreendido continua, examinado em particular as denúncias do autor, fica claro que o art. O Regulamento do Condomínio efetivamente estabelece e atribui propriedades de condomínio independentemente de qualquer posse efetiva de condomínios individuais.
Portanto, mesmo sem ter que examinar documentos individuais de origem, observa-se que os Regulamentos do Condomínio não podem substituir os critérios legais para a atribuição de direitos individuais de propriedade. De fato, nos termos do art. 1138 c.c. as regras do regulamento não podem de forma alguma afetar os direitos subjetivos de cada condomínio, como resultam das escrituras de compra e dos acordosi. (Trib. Brescia 21 janeiro 2012 n. 163).
Como dizer: o que é propriedade comum ou exclusiva permanece para sempre, salvo acordo em contrário entre todas as partes interessadas.



Vídeo: A lei do silêncio nos condomínios - TV Condomínio (26/05/2014)