As partes comuns de um edifício

Em condomínios coexistem partes de propriedade exclusiva ao lado de partes da propriedade comum, ou seja, ativos funcionais para o melhor aproveitamento da propriedade exclusiva.

As partes comuns de um edifício

Noção de condomínio

Condominio

o condomínio é um edifício em que partes da propriedade exclusiva coexistem lado a lado partes da propriedade comum.
Esta é a definição clássica de condomínios em edifícios; esta definição requer uma atualização devido aentrada em vigor da reforma.
O condomínio é aquele forma particular de comunhão de bens, especialmente porque é forçado, entre várias unidades imobiliárias em propriedade exclusiva.
Em subst√Ęncia, o lei n. 220/2012 (a reforma) significou que as regras ditadas sobre o assunto do condom√≠nio s√£o aplic√°veis ex lei (e n√£o apenas pelo ditado jurisprudencial) tamb√©m √†quelas formas particulares de condom√≠nio que n√£o sejam edif√≠cios que se estendam verticalmente; a refer√™ncia √© para os chamados condom√≠nios horizontais, etc. (ver artigo 1117-bis do c√≥digo civil)
Primeiro de tudo com o localizar partes da propriedade comum nos referimos àqueles bens funcionais e instrumentais para o melhor aproveitamento das unidades de propriedade exclusiva (casas, estabelecimentos comerciais, caixas, etc.) colocadas em um prédio (na definição jurídica de partes comuns dada pela jurisprudência, ver acima Cass. 14 de março de 2008 n. 6981).
Se para oidentificação de partes de propriedade exclusiva Não surgem problemas particulares (a referência é às unidades imobiliárias) nem sempre é fácil entender quais são as partes da propriedade comum.

O que diz o artigo 1117 do Código Civil?

São objeto de propriedade comum dos proprietários das unidades individuais do edifício, mesmo que tenham direito a gozo periódico e se o contrário não for o título:
1) todas as partes do edif√≠cio necess√°rias para uso comum, como o ch√£o em que o edif√≠cio est√°, as funda√ß√Ķes, as paredes principais, os pilares e as vigas de suporte, os telhados e as pedras de pavimenta√ß√£o, as escadas, as portas de a entrada, os portais, os portais, as arcadas, os p√°tios e as fachadas;
2) as áreas de estacionamento, bem como as salas de serviços compartilhados, como o alojamento do porteiro, incluindo os alojamentos da portaria, a lavanderia, as estantes de secagem e os sótãos destinados, para características estruturais e funcionais, de uso comum;
3) obras, instala√ß√Ķes, artefatos de qualquer tipo destinados ao uso comum, como elevadores, po√ßos, tanques, sistemas de √°gua e esgoto, sistemas centralizados de distribui√ß√£o e transmiss√£o de g√°s, eletricidade, para aquecimento e ar condicionado, para recep√ß√£o de r√°dio e televis√£o e para acesso a qualquer outro tipo de fluxo de informa√ß√Ķes, tamb√©m de sat√©lite ou cabo, e as conex√Ķes relativas ao ponto de desvio para a propriedade individual condom√≠nios individuais, ou, no caso de sistemas unit√°rios, at√© o ponto de uso, exceto para as disposi√ß√Ķes dos regulamentos do setor em redes p√ļblicas.
A reforma mudou pouco em compara√ß√£o com o passado; √Č certo, no entanto, que a refer√™ncia √†s unidades imobili√°rias e n√£o √†s parcelas do plano faz com que a aplicabilidade do condom√≠nio seja tranquila mesmo para os condom√≠nios que se desenvolvem horizontalmente.

Condominio negli edifici

O contido no artigo citado acima é umlistagem cuja validade deve ser verificada caso a caso.
Basicamente se a escritura de compra da unidade imobili√°ria ou o regulamento do condom√≠nio de natureza contratual (ou seja, aquele aceito e assinado por todos os condom√≠nios) n√£o diz nada sobre o solo, as escadas, as salas destinadas a acolher as instala√ß√Ķes comuns (por exemplo, caldeira local para a planta comum centralizada) e todos os outros listados no este artigo deve ser considerado propriedade de todos os condom√≠nios.
A lista feita pelo art. 1117 c.c. n√£o √© exaustivo, mas apenas um exemplo; infere-se do mesmo conte√ļdo do artigo acima mencionado, segundo o qual todas as partes do edif√≠cio que s√£o necess√°rias para uso comum podem ser objeto de propriedade comum.
O importante é que o bem ou a parte que é assumida como comum é necessário e funcional para um melhor aproveitamento das partes de propriedade exclusiva.
Assim, entre os bens comuns n√£o expressamente mencionado no art. 1117 c.c. a jurisprud√™ncia do Supremo Tribunal incluiu a decora√ß√£o arquitet√īnica isto √©, a est√©tica do edif√≠cio dada pelo conjunto de linhas e estruturas que caracterizam o pr√≥prio edif√≠cio e lhe conferem uma certa fisionomia harm√īnica e uma identidade espec√≠fica (Cass. 16 de janeiro de 2007 n. 851).

Relação jurídica entre partes comuns e condomínios

Uma vez identificado o partes comuns do edifício, vale a pena ver qual é a relação jurídica que se estabelece entre eles e o condomínio.
para relação legal queremos dizer a ligação entre o bem e a pessoa que o possui.
O condomínio é um Comunhão forçadaisto é, além de ser imposto por lei, não pode (pelo menos em geral) ser dissolvido.
Neste ponto, fica claroart. 1119 c.c. de acordo com o qual as partes comuns do edifício não estão sujeitas a divisão, a menos que a divisão possa ser feita sem tornar o uso da coisa mais difícil para cada condomínio e com o consentimento de todos os participantes no edifício..
Aqui também, a reforma mudou muito pouco: a referência ao consentimento de todos os condomínios, mesmo que não expressos, deveria ser considerada pacífica de acordo com a doutrina e a jurisprudência.
Para esta disposição norma referida no art. 1118, terceiro parágrafo, c.c., que prevê que o condomínio não pode evitar a obrigação de contribuir com as despesas para a conservação das partes comuns, nem mesmo modificando o uso pretendido de sua unidade imobiliária, salvo o que é exigido por leis especiais; essas despesas devem ser arcadas por todos os participantes do condomínio proporcionalmente ao valor de seu apartamento em comparação com as partes comuns (essa proporção não é senão o valor milésimo da unidade imobiliária contida nas tabelas c.d.milhésimas).
um exemplo vai esclarecer o que foi dito até agora.
Se as escrituras de compra e os regulamentos do condomínio não têm nada, o pavimento solar deve ser considerado um bem comum, como tal, propriedade de todos os condomínios.
Isso significa que uma vez que o apartamento foi vendido com isso, automaticamente e sem necessidade de menção na escritura de compra, será também vendida sua participação de propriedade do bem comum, pois é por sua natureza funcionalmente ligada à parte do prédio de propriedade exclusiva (no caso da pavimentação solar é a função de cobrir o edifício).
O proprietário da unidade imobiliária não pode, para evitar os custos de conservação de coisas comuns, renunciar à propriedade de tais bens (no caso do exemplo o pavimento solar).

Que uso pode ser feito de bens comuns?

As normas do código civil que regulam o condomínio nos edifícios (Artigos. 1117-1139 c.c.) não contêm uma disposição expressa para o uso de partes comuns.
Neste caso, em virtude da referência às normas sobre a comunhão em geral contidas no art. 1139 do Código Civil, oart. 1102, primeiro parágrafo, c. de acordo com o qual cada participante pode usar a coisa comum, desde que não altere o destino e não impeça os outros participantes de fazer uso de acordo com o seu direito.
Para este fim, pode fazer √†s suas pr√≥prias custas as modifica√ß√Ķes necess√°rias para o melhor aproveitamento da coisa.
Para fazer um exemplo, e sem prejuízo de qualquer outra disposição contida no regulamento, cada condomínio pode embelezar a aterrissagem em frente ao seu apartamento ou à entrada do edifício, colocando plantas, flores e outros acessórios de mobiliário, desde que tal uso não seja um obstáculo (por exemplo, impedindo ou dificultando a entrada) a outros participantes do condomínio.
o condomino poderá fazê-lo sem aumentar os custos para os outros, pagando essencialmente todas as despesas.
o reforma, sobre a protecção da utilização prevista das partes comuns, introduziu no código civilart. 1117-quater, que diz:
No caso de atividades que afetem negativa e substancialmente o uso pretendido das partes comuns, o administrador ou os condom√≠nios, mesmo individualmente, podem ter cautela com o executor e podem solicitar a convoca√ß√£o da reuni√£o para parar a viola√ß√£o, tamb√©m a√ß√Ķes judiciais. A assembl√©ia geral deliberar√° pela extin√ß√£o dessas atividades pela maioria prevista no segundo par√°grafo do artigo 1136.
Ficará para ser visto o que será noção de atividade que tem um impacto negativo e substancial sobre o uso de partes comuns.
Para colocá-lo com um exemplo: estacionar uma bicicleta em um hall de entrada pode ser considerado uma violação de uso que pode afetar o destino da propriedade de forma negativa e substancial?



Vídeo: Podem os condóminos fazer obras nas Partes Comuns do Edifício?