Arrendamento mercantil, negação de renovação e conseqüências

O proprietário de um estabelecimento comercial pode impedir a renovação tácita do contrato de arrendamento apenas em certos casos e, caso não o cumpra, corre o risco de sofrer sanções.

Arrendamento mercantil, negação de renovação e conseqüências

Locazione commerciale

o contratos para uso que não sejam habitação tem uma duração mínima de seis anos.

Para estabelecer o primeiro parágrafo doart. 27 da lei n. 392/78 em mente de que:

A duração das locações e sublocações de propriedades urbanas não pode ser inferior a seis anos, se os edifícios são utilizados para uma das seguintes atividades indicadas industrial, comercial e artesanal de interesse turístico, tais como agências de viagens e turismo, esportes e instalações recreativas, empresas estadia e outros órgãos de promoção do turismo e afins.

o segundo parágrafo do mesmo artigo preencher a norma acima mencionada, especificando que:

A disposição referida no número anterior aplica-se igualmente aos contratos relativos a imóveis utilizados para o exercício habitual e profissional de qualquer atividade por conta própria.

Se a atividade é aquela hotelpor outro lado, pelo menos enquanto durar o contrato nove anos (art. 27, terceiro parágrafo, l. n. 392/78).

L 'art. Especificação 28 que o contrato deve ser considerado renovado por igual período de tempo, a menos que seja rescindido.

Primeira expiração e recusa de renovação

Objetivo da lei é regular as locações também, a fim de permitir a estabilidade destas relações contratuais.

Isso, no entanto, isso não significa impedir a possibilidade de dissolver essa restrição a priori contratual.

Neste contexto, no entanto, o legislador estabeleceu que o proprietário pode negar a renovação se ocorrerem circunstâncias muito específicas.

Estas são as hipóteses fornecidas porart. 29 l. n. 392/78. Entre estes, mencionamos os mais conhecidos:

a) usar a propriedade para possuir casa ou o cônjuge ou parentes em segundo grau em linha reta;

b) utilizar o imóvel para exercer, por conta própria ou pelo cônjuge ou parentesco em segundo grau em linha reta, uma das atividades previstas no art. 27, ou, no caso das administrações públicas, órgãos públicos ou direito público, ao exercício de atividades destinadas a alcançar seus objetivos institucionais;

Contratto di locazione

c) demolir o prédio para reconstruí-lo, ou proceder à sua completa renovação ou restauração completa ou realizar uma intervenção com base em um programa municipal de implementação de longo prazo, de acordo com as leis aplicáveis. Nos casos citados, a posse da licença ou concessão prescrita é uma condição para a ação de liberação; os efeitos da ordem de liberação são resolvidos se, antes de sua execução, os termos da licença ou concessão expirarem e a licença não tiver sido reordenada;

d) Reestruturar o edifício de modo a tornar a superfície das instalações utilizadas para venda em conformidade com o disposto no artigo 12º da Lei de 11 de Junho de 1971, n. 426 e planos municipais relacionados, desde que as obras a serem executadas tornem a estadia do inquilino incompatível no edifício. Também neste caso, a posse da licença ou concessão prescrita é uma condição para a ação de liberação; os efeitos da ordem de liberação são resolvidos sob as condições estabelecidas na letra anterior c).

o quinto e sexto parágrafos do art. 29 l. n. 392/78 especificam que:

Na comunicação deverá ser especificada, sob pena de nulidade, o motivo, dentre aqueles estritamente indicados nos parágrafos anteriores, sobre os quais se funda a rescisão.

Se o locador não cumprir as disposições previstas nos parágrafos anteriores, o contrato será considerado renovado nos termos do artigo anterior.

Penalidades por incumprimento

Vamos colocar o caso, que é então o resolvido pelo sentença n. 19811 de 4 de outubro de 2013 feita pelo Tribunal de Roma, que o locador, embora claramente e regularmente especificando a razão para a rescisão, não agir em conformidade.

O que acontece?

L 'art. 31 do l. n. 392/1978, dedicado a sanções, lê:

O locador que obteve a disponibilidade da propriedade por uma das razões previstas pelo art. 29 e que, no prazo de seis meses a partir da entrega, ele não usou a propriedade como sua própria casa, seu cônjuge ou parentes dentro do segundo grau em uma linha reta, ou não usou a propriedade para o próprio negócio de um das atividades indicadas no art. 27, ou não respeitou os termos da concessão ou do plano de intervenção municipal no que respeita ao início da demolição, reconstrução, renovação ou restauro do edifício ou, no caso de imóveis utilizados como hotel, pensão ou inn, não concluiu o trabalho de reconstrução dentro do prazo estabelecido pelo Ministério do Turismo e Entretenimento, é exigido, se o inquilino assim o exigir, para restaurar o contrato, sem prejuízo dos direitos adquiridos por terceiros de boa fé, e o reembolso das despesas de remoção e dos demais encargos incorridos, ou indenização por dano ao locatário não superior a quarenta e oito meses do aluguel recebido antes do término do contrato, além dos abonos previstos no art. 34.

Além de determinar a restauração ou indenização por danos, o juiz ordena que o locador pague uma quantia de L. 500.000 a L. 2.000.000 para ser doada ao município em cujo território a propriedade está localizada, além do fundo social. previsto no Título III desta Lei.

o Tribunal de Romarecordando esta regra, ele reiterou que configura uma hipótese de responsabilidade do locador por não-cumprimento, espécies constituintes do gênero conforme art. 1218 cc; em resumo, o locador que denunciar a renovação do contrato de locação não residencial no primeiro prazo, por qualquer dos motivos descritos no art. 29 da Lei nº 392/1978, e depois não segue as intenções anunciadas em razão da comunicação (negociação) de recusa de renovação, no prazo de seis meses a contar da efetiva entrega do reprogramado, fica exposta à ação ( potestativa) de restauração do contrato, ou alternativamente para a ação de indenização do inquilino, que tem o direito de obter uma soma para este fim, não superior a quarenta e oito meses da última taxa paga após a rescisão do contrato (os chamados danos de cancelamento) (Trib Roma 04 de outubro de 2013 n. 19811).

Em essência se o locador não agir como deveria e o ex-manipulador o processou, cabe ao primeiro provar que o não desempenho é devido a ele não atribuível a ele.



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